Der Schuldenabbau sollte den Vorzug vor Risikoanlagen haben

Viele Immobilienkredite sind inzwischen mit der Möglichkeit von Sondertilgungen ausgestattet. Je nach Anbieter können bis zu fünf Prozent des Kreditbetrages zusätzlich zu der vereinbarten Tilgungsrate einmal jährlich zurückgezahlt werden. So ist es möglich, unerwartete Geldeinnahmen zur Tilgung des Kredits zu verwenden und die Schulden schneller abzubauen. "Das ist immer die richtige Vorgehensweise, denn solange man Schulden hat, sollte man die erst tilgen, bevor man über Finanzanlagen nachdenkt", sagt Christian Schmid-Burgk von der Verbraucherzentrale Hamburg.

Doch mit Blick auf die Gefahr steigender Inflationsraten macht sich Unsicherheit breit, ob dieser Rat auch künftig noch richtig ist. Manche Kreditinstitute empfehlen ihren Kunden sogar, auf die Sondertilgung zu verzichten und das verfügbare Geld anzulegen. Dahinter steht die Überlegung, dass sich später bei hoher Inflation die Schulden leichter zurückzahlen lassen.

Frühestens nach 2012 kommt es zur Teuerungsrate von bis zu fünf Prozent

Noch kann davon nicht die Rede sein. Die Jahresteuerung in Deutschland lag im Februar bei 2,1 Prozent. Das Rheinisch-Westfälische Institut für Wirtschaftsforschung (RWI) erwartet 2011 eine durchschnittliche Inflationsrate von 2,5 Prozent, 2012 von 2,4 Prozent. Allenfalls nach diesem Zeitraum rechnen einige Experten wie der Direktor des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts Thomas Straubhaar mit Teuerungsraten von drei bis fünf Prozent. Doch die Europäische Zentralbank hat bereits angekündigt, die Zinsen zu erhöhen, um die aufkommenden Inflationsgefahren einzudämmen.

Viel wichtiger ist es daher, einen variablen Kredit in einen mit festem Zinssatz umzuwandeln. Denn die Phase stetig steigender Zinsen dürfte endgültig vorüber sein. "Es macht keinen Sinn, allein aufgrund von Prognosen sein Tilgungsverhalten jetzt schon zu ändern", sagt Max Herbst von der FMH-Finanzberatung. Er rechnet damit, dass die Inflation in Deutschland maximal auf drei bis vier Prozent steigen wird. Die leichtere Rückzahlung in Inflationszeiten geht nur auf, wenn auch das Einkommen in gleichem Maße steigt und die Teuerungsrate höher ist als der Kreditzins.

Nur bei hohen Sparzinsen macht die Geldanlage Sinn

"Wer jetzt seine maximale Tilgung ausschöpft, hat später umso mehr Mittel übrig, sein Geld anzulegen, wenn als Folge der Inflation die Zinsen gestiegen sind", sagt Herbst. Noch gibt es aber ein solches Szenario nicht. "Wer einen Kreditzins von vier Prozent zahlt, müsste für seine Anlage unter Berücksichtigung der Abgeltungssteuer mindestens 5,5 Prozent Zinsen bekommen", rechnet Herbst vor. Erst dann wäre es günstiger, das Geld anzulegen, als zusätzlich zu tilgen. Zwar haben sich Immobilien auch nicht als bester Inflationsschutz erwiesen, denn seit 1990 sind die realen Hauspreise von Bestandsobjekten, also unter Einbeziehung der Inflationsrate, in den alten Bundesländern um 14 Prozent gesunken. Gleichwohl ist die Schuldentilgung der selbst genutzten Immobilie gegenüber einer riskanten Geldanlage vorzuziehen.

Für einen Zeitraum von drei Jahren liegen die höchsten Zinssätze bei 3,5 Prozent. Höhere Renditen lassen sich nur mit einem höheren Risiko erzielen. Außerdem zahlen die meisten Bauherren noch höhere Zinsen als vier Prozent. Wer etwa vor drei Jahren eine zehnjährige Zinsbindung abgeschlossen hat, muss mindestens einen Zins von 4,76 Prozent entrichten. In diesem Fall müssten die Sparzinsen auf über sechs Prozent steigen.