Investoren beklagen hohe und teure Auflagen, die nur selten ohne Aufpreis für die Bewohner zu erfüllen sind
Der frühe und heftige Wintereinbruch hat Mieter wie Hausbesitzer auch wegen der zu erwartenden Heizkosten zittern lassen. "Es wird ein kostspieliger Winter", vermutet Eckard Pahlcke, Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg. Vor allem die Menschen, die in schlecht isolierten Häusern leben, haben hohe Nachzahlungen zu erwarten. Das verschärft die Diskussionen um die technischen und wirtschaftlichen Möglichkeiten, sogenannte Energieschleudern zu sanieren.
Die Mieten sind am oberen Limit. Saniert wird meistens im Luxussegment
"Mehrfamilienhäuser können warmmietenneutral saniert werden", hatte die Deutsche Energie-Agentur (dena) unter Berufung auf eine Studie verlautbart. So könne der Energiebedarf bei Gebäuden, die ohnehin saniert werden müssten, ohne Mehrbelastungen um bis zu 75 Prozent gesenkt werden. "Aus der Praxis eines Wohnungsinvestors kann ich die Aussage der dena nicht uneingeschränkt bejahen", sagt Torsten Hoffmann, Finanzvorstand der KWG Kommunale Wohnen AG, einem Wohnungsunternehmen mit 5400 Einheiten in Nord- und Mitteldeutschland. Es hat sich auf die Sanierung spezialisiert. "In Hamburg sind die Mieten am oberen Limit angelangt, und angesichts der Wohnungsknappheit kann man auch schlechte Qualität zu hohen Preisen vermieten." Wenn in Hamburg Altbausubstanz grundlegend saniert werde, dann meist im Luxussegment.
"Die dena-Berechnungen sind wenig hilfreich und lassen sich nicht verallgemeinern", sagt auch Joachim Wege, Direktor des Verbandes norddeutscher Wohnungsunternehmen.
Investoren beklagen vor allem falsch dimensionierte und praxisfremde Förderprogramme auf Bundes- und Landesebene. "Die Programme werden an dem Umfang der Maßnahme festgemacht und nicht an ihrer Effizienz. Das ist zu viel nach dem Schema F", klagt Torsten Hoffmann. Andreas Ibel vom Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen ergänzt: "Derzeit werden nur überdurchschnittlich energetisch modernisierte Gebäudestandards gefördert, die nur durch die Kombination mehrerer Maßnahmen möglich sind. Das gesamte Paket wird dann so teuer, dass eine Sanierung für Eigentümer und Investoren nach der Energieeinsparverordnung kaum Sinn mache. "Daher plädieren wir, Einzelmaßnahmen mehr zu fördern", sagt Ibel. Er bemängelt zudem die obligatorische Qualitätssicherung bei vielen Maßnahmen. "Auch das macht Bauen und Modernisieren teurer."
Kommunale Gesellschaften und private Investoren haben sich nach Einschätzung von Hamburgs Wohnungsbaukoordinator Michael Sachs nicht zuletzt deshalb aus dem Mietwohnungsbau verabschiedet. Das Gleiche gelte für die Modernisierung: "Wenn ein Unternehmen die Sanierung einer Großsiedlung plant und dabei ein Niveau erreichen soll, das nicht sicher zu erreichen ist, dann überlegt es sich dreimal, ob es das Projekt überhaupt anfassen soll", sagt Sachs. Saga-Chef Lutz Basse bestätigt: "Wir arbeiten häufig im Grenzbereich und erleben ein klassisches Investoren-Nutzer-Dilemma. Die Kosten können wir im Rahmen des Mietspiegels nämlich nur begrenzt weitergeben", sagt Basse. Um zu einer Verstetigung der Investitionen zu kommen, müssten Mieter stärker an der energetischen Sanierung beteiligt werden.
In Hamburg sind viele ältere Immobilien besser als ihr Ruf
Nicht immer sei aber eine grundlegende Sanierung erforderlich, so Torsten Hoffmann. Bauten aus der Jahrhundertwende brauchten häufig nur neue Fenster, eine Dämmung der Rückseite, des Dachbodens sowie der Kellerdecken. Allein dadurch ließen sich die Energiekosten um bis zu 40 Prozent senken. Manchmal seien für Energieverluste nur schlecht isolierte Mauerdurchbrüche oder eine falsch eingestellte Heizungsanlage verantwortlich. "Als kleines und sehr kostenbewusst arbeitendes Unternehmen bekommen wir in Einzelfällen eine warmmietenneutrale Sanierung hin", sagt KWG-Vorstand Hoffmann. "Die Regel ist das bestimmt nicht." Wenn durch die Sanierung nicht gleichzeitig der Standard der Wohnung erhöht werde, versuche man, die Aufschläge auf die Mieten gering zu halten. "Wir wollen unsere Mieter halten und verzichten lieber auf drei Euro im Monat", sagt Hoffmann.
Die meisten Mieter begrüßten Maßnahmen, die auf Energieeinsparungen hinzielten. Proteste seien relativ selten, zumal das Unternehmen je nach Dauer der Maßnahme und der Betroffenheit definierte Mietminderungssätze anbietet. "Der Wunsch nach Energieeinsparung ist bei unseren Mietern ausgeprägt", bestätigt auch Lutz Basse von der Saga. Im Saga-Modellprojekt Welt-Quartier in Wilhelmsburg, das energetisch auf Neubau- bis Passivhausstandard gebracht wurde, würden Mieter mit einem Euro pro Quadratmeter Aufschlag auf die Miete beteiligt.