Fehlen Dokumente, zieht sich der Verkauf unnötig in die Länge

Hamburg. Ein Haus oder eine Wohnung zu verkaufen, ist keine Kleinigkeit. Eigentümer ohne Immobilienerfahrung und kaufmännischen Hintergrund sollten daher die Dienste eines Maklers nutzen. Er übernimmt nicht nur die Verkaufsabwicklung, sondern kümmert sich beispielsweise auch um die Preisfindung sowie um die Vermarktung des jeweiligen Objektes. "Dabei braucht der Makler auch die Unterstützung seines Auftraggebers", sagt Jürgen Michael Schick vom Immobilienverband IVD.

Ein Verkäufer kann natürlich grundsätzlich davon ausgehen, dass sich ein potenzieller Käufer selbst informieren möchte und dass der Interessent die gewünschten Unterlagen auch von sich aus anfordern wird. "Wartet der Verkäufer zunächst einmal ab, muss er damit rechnen, dass sich der Verkaufsvorgang in die Länge zieht", warnt Schick. "Zudem besteht die Gefahr, dass ein Geschäftsabschluss nicht zu Stande kommt, weil der Käufer in der Zwischenzeit ein anderes Objekt ins Auge gefasst hat." Abgesehen von möglichen Nachteilen gibt es auch gesetzliche Vorgaben. Zum Beispiel muss zu einer Immobilie immer der jeweilige Energieausweis vorliegen. Kann der Käufer den Energieausweis nicht einsehen, droht dem Verkäufer ein Bußgeld.

Was sind die wichtigsten Informationsquellen für den Käufer? Zweifellos der jeweilige Grundbuchauszug, denn im Grundbuch ist vermerkt, wer der tatsächliche Eigentümer eines Grundstücks ist. Außerdem wird dort ersichtlich, ob das Grundstück mit einer Hypothek oder Grundschuld belastet ist und ob weitere Belastungen auf der Immobilie liegen. Schick: "Gerade die Auswertung der Abteilung zwei des Grundbuches, wo Angaben zum Wege- und Leitungsrecht gemacht werden, ist für den Verkauf einer Immobilie wichtig."

Auch die Bauakte für ein Haus, die Baugenehmigung und andere Unterlagen, zum Beispiel zu einem eventuell bestehenden Denkmalschutz am Gebäude, sind wichtige Informationsquellen. Der IVD empfiehlt außerdem, ein Wertgutachten von einem Immobilienmakler, Gutachter oder Sachverständigen einzuholen. Dieses Gutachten bietet für den Verkäufer Sicherheit bei der Preisfindung. Für den Käufer ist es eine wichtige Orientierung zum Wert und Zustand einer Immobilie. Zudem orientieren sich Banken bei einer Finanzierung an Wertgutachten. Allerdings ist der in dem Gutachten ermittelte Verkehrswert oder Marktwert der Immobilie nicht immer die Bezugsgröße für die Finanzierung der Immobilie.

Banken nehmen in der Regel Abschläge vor und ermitteln daraus den Beleihungswert der Immobilie. Dafür benötigen sie auch den aktuellen Grundbuchauszug. Außerdem gern gewünscht: Nachweise über Gebäude- und Feuerversicherung und gegebenenfalls Mieteinkünfte sowie aktuelle Fotos. Bei Mehrfamilienhäusern werden darüber hinaus detaillierte Informationen über die Vermietung verlangt. Soll mit dem jeweiligen Darlehen der Kauf einer Eigentumswohnung finanziert werden, muss in der Regel auch eine Kopie der Teilungserklärung, der aktuelle Wirtschaftsplan und die letzte Abrechnung der Eigentümergemeinschaft vorgelegt werden. "Die Bedeutung der Teilungserklärung wird oft unterschätzt", sagt Ulrich Löhlein, Leiter Servicecenter Hausverwaltung im IVD. Das Dokument, das die Rechte und Pflichten innerhalb einer Eigentümergemeinschaft regelt, werde selten gelesen - obwohl Käufer von Eigentumswohnungen bestätigen müssten, dass sie die Teilungserklärung zur Kenntnis genommen haben.