Nicht umlegbar sind Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen

Bis zum Jahr 2050 sollen - nach dem Willen der Bundesregierung - alle Häuser in Deutschland so renoviert sein, dass sie erheblich weniger Energie benötigen. Das bedeutet für viele Mieter zukünftig deutliche Mieterhöhungen, denn die Regierung plant faktisch, die Kosten der Sanierung auf die Mieter abzuwälzen, wie der Mieterschutzbund mitteilt. Bereits jetzt könnten Vermieter elf Prozent der Sanierungskosten jährlich auf die Mieter umlegen - unbefristet. Aber was heißt das genau?

Der Fall des Hamburger Rentnerehepaares machte Schlagzeilen: 600 Euro mehr Miete sollte das Paar zahlen, da das Haus, in dem sich ihre Mietwohnung befindet, energetisch saniert wird. Eine Summe, die sich die beiden nicht mehr leisten können. "Dass Vermieter die Kosten im Falle einer Sanierung auf die Mieter umlegen können, ist schon seit Jahrzehnten rechtlich zulässig", sagt Claus O. Deese vom Mieterschutzbund in Recklinghausen. "Nach § 559 BGB kann der Vermieter die jährliche Miete um elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er bauliche Maßnahmen durchgeführt hat, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen." Das gilt auch für Ausführungen, die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken.

"Dies gilt jedoch nur für Modernisierungsmaßnahmen wie zum Beispiel Wärmedämmfassaden, neuwertige Heizungsanlagen, nicht aber für Instandsetzungsmaßnahmen wie ein neuer Außenanstrich oder die Reparatur der Rollläden", hebt Deese hervor.

Auch müsse ein Vermieter, wenn er aufgrund von Modernisierungen eine Mieterhöhung verlange, bestimmte Regeln beachten. So müsse die Information über die Modernisierungsabsicht den Mietern vor Beginn der Arbeiten schriftlich - mit Angabe der voraussichtlichen Mieterhöhung - zugestellt werden. Und nach Abschluss der Arbeiten müssen die Kosten nachvollziehbar aufgeschlüsselt werden: Welche Gesamtkosten entstehen, und wie setzt sich der Verteilerschlüssel zusammen.

"Prüfen Sie auch, ob der Vermieter aufgrund der Modernisierung fällige Reparaturen einsparen konnte", rät Claus O. Deese. "Diese müssen von den geltend gemachten Gesamtkosten abgezogen werden." Auch Zuschüsse von Dritten müssten entsprechend berücksichtigt werden. Zu beachten sei auch, dass der Mieter die erhöhte Miete erst mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung zahlen müsse, wenn die Erstinformation über Art und Umfang der Arbeiten und der voraussichtlichen Mieterhöhung dem Mieter mitgeteilt wurden. Ansonsten trete die Mieterhöhung sechs Monate später in Kraft.

Bei einer Mieterhöhung steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu. "Das bedeutet, dass dieser bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhung-Schreibens des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen kann", erklärt Claus O. Deese. Kündigt der Mieter beispielsweise am 30. November 2010, dann kündigt er das Mietverhältnis zum 31. Januar 2011. "Er muss dann also nur eine zweimonatige Kündigungsfrist einhalten und nicht drei Monate, wie sonst üblich", so Deese. Nehme der Mieter dieses Recht in Anspruch, trete die Mieterhöhung nicht ein. Deeses Fazit zur Diskussion über eine Änderung des Mietrechts, um Modernisierungen zu erleichtern: "Sie schießt über das Ziel hinaus, weil faktisch nicht alle Mieter höhere Mieten zahlen können."