Wichtige Urteile für Mieter und Vermieter im Umfeld von Kündigungen von Verträgen.

Manchmal gibt es 20, 30 Jahre lang keine Probleme zwischen Eigentümern und Mietern. Die Zahlungen werden pünktlich geleistet, die Nebenkostenabrechnungen sind stets korrekt, und auch sonst ist nichts zu beanstanden. Dann aber kommt der Tag der Trennung: Der Mieter zieht aus, und ausgerechnet dann kracht es unter den Vertragspartnern. Derartige Fälle sind vor deutschen Gerichten gar nicht selten, wie die folgenden Urteile zeigen, die der Infodienst Recht und Steuern der LBS zusammengestellt hat. Sie reichen von den oft umstrittenen Schönheitsreparaturen über die Abgabe der Schlüssel bis hin zum Übergabeprotokoll.

Was geschieht eigentlich, wenn es ein Mieter nicht schafft, die Wohnung zum vereinbarten Zeitpunkt zu verlassen? Konkret hatte eine Frau das Objekt erst Mitte Mai und nicht, wie versprochen, Ende April geräumt. Der Eigentümer forderte die Miete für den kompletten Mai. Doch der Bundesgerichtshof (BGH, Az. VIII ZR 57/05) widersprach: Eine Entschädigung sei lediglich für die überzogenen Tage fällig. Eventuelle Schadenersatzleistungen, weil ein neuer Mieter nicht einziehen konnte, müssen eigens eingeklagt werden.

Der Bundesgerichtshof klärte, was unter "besenrein" zu verstehen ist

In Verträgen ist oft davon die Rede, dass ein Objekt nach dem Auszug "besenrein" zu übergeben sei, doch es gab immer wieder Debatten darüber, was damit gemeint ist. Der BGH (Az. VIII ZR 124/05) befand in einem Grundsatzurteil, dass ordentlich durchgekehrt und die groben Verschmutzungen beseitigt werden müssen. Fenster sind nicht zwingend zu putzen, es sei denn, sie sind über Gebühr verdreckt.

Wer noch jede Menge Gegenstände in der Wohnung liegen lässt, der hat diese trotz Schlüsselrückgabe nicht ordnungsgemäß "zurückgegeben". Dies befand in einem konkreten Fall das Oberlandesgericht Düsseldorf (Az. I-10 W 4/08 und I-10 W 21/08), in der nach der angeblichen Räumung noch neben einer Kaffeemaschine und Computerzubehör eine Garderobe und Bekleidung zu finden war. Das reiche nicht, um den Rückgabewillen klar zu erkennen.

Stellt der Eigentümer im Vertrag überzogene Forderungen an den Mieter hinsichtlich der beim Auszug erforderlichen Schönheitsreparaturen, so kann die gesamte Vereinbarung unwirksam sein. So entschied der BGH (Az. VIII ZR 210/08) in einem Fall, in dem der Mieter sogar die Außenfenster streichen sollte.

Nach über 20 Jahren zogen Mieter in Berlin aus der Wohnung. Es kam zum Streit mit dem Vermieter, ob das Parkett im Zuge normaler Schönheitsreparaturen abgezogen und wiederhergestellt werden müsse. Dem widersprach der BGH (Az. VIII ZR 48/09). "Derartige Arbeiten", befand er, "sind dem Bereich der darüber hinausgehenden Instandhaltungsarbeiten zuzurechnen." Wird in einem Rückgabeprotokoll für eine Wohnung der vertragsgemäße Zustand der Immobilie bestätigt, dann ist das bindend, und im Falle neu entdeckter Mängel darf die Rückzahlung einer Kaution nicht verzögert werden. "Sinn und Zweck" eines solchen Protokolls, so das Amtsgericht Pforzheim (Az. 6 C 105/04), bestehe darin, "dass der Zustand der Mietsache beweissicher festgehalten wird." Deswegen trage der Vermieter das Risiko für unentdeckte Schäden, außer diese habe niemand bei der Begehung bemerken können.

Zur Aufgabe einer Wohnung gehört die Rückgabe der Schlüssel

Zu einer ordnungsgemäßen Rückgabe und der vollständigen Aufgabe des Besitzes an den Räumen gehört es, dem Vermieter den unmittelbaren Besitz an den Schlüsseln einzuräumen. Hat der Eigentümer allerdings einen Beauftragten zwischengeschaltet, der sogar an den Übergabeverhandlungen mitgewirkt hatte, so kann absprachegemäß auch dieser die Schlüssel in Empfang nehmen, entschied das OLG Düsseldorf (Az. I-24 U 52/05).