In Hamburg sind etwa 50 Unternehmen damit befasst, zum jeweiligen Standort die richtigen Wohnungen zu bauen

Hamburg. "Wer baute das siebentorige Theben?", fragt Bertolt Brecht in seinem Gedicht "Fragen eines lesenden Arbeiters". Die Antwort ist: Nicht irgendwelche Könige, sondern die Arbeiter. Die Antwort auf die Frage, wer gegenwärtig in Hamburg Wohnungen baut, fällt etwas differenzierter aus. Damit alles rund läuft, müssen viele Menschen zusammenarbeiten: Architekten, Ingenieure, Handwerker und Bauarbeiter. Doch bevor sie alle mit der Arbeit beginnen können, müssen die Projektentwickler ihre Arbeit tun - ohne sie gäbe es die meisten Baustellen gar nicht. Das Abendblatt stellt in lockerer Folge einige Projektentwickler vor.

"In Hamburg werden 70 Prozent aller Neubauten von privaten Wohnungsunternehmen errichtet", sagt Andreas Ibel, Vorsitzender des BFW Landesverbands Nord (Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen). 2009 wurden Baugenehmigungen für 4186 Wohnungen erteilt und 3587 Wohnungen fertiggestellt. Aufgabe der Projektentwickler ist es, für den jeweiligen Standort die richtigen Wohnungen zum richtigen Preis zu bauen und zu verkaufen. "In jeder Region gibt es pro Jahr nur eine gewisse Anzahl von potenziellen Käufern. Der Markt der Wohnungskäufer ist nicht unbegrenzt", umreißt Ibel das Risiko der Projektentwickler. "Bauen sie die falschen Wohnungen, haben sie ein Problem."

In Hamburg gibt es nach Angaben des BFW rund 50 Projektentwickler. Der klassische Entwickler plant und verwirklicht ein Projekt, um es anschließend zu verkaufen - sei es an einzelne Eigentümer, die in dem Haus wohnen wollen, oder auch an institutionelle Anleger, die die Wohnungen anschließend vermieten wollen. Inzwischen gibt es aber auch Entwickler, die Bestände halten und vermieten.

Aus der Finanzkrise sind die meisten Entwickler, die sich auf Wohnungsbau spezialisiert haben, gut herausgekommen. Die Zahl der finanzierenden Banken habe sich zwar dramatisch verringert, so Ibel, dennoch lohne sich in Hamburg das Geschäft mit Wohnimmobilien. Der Zinssatz für Kredite ist günstig, die Nachfrage nach Wohnungen groß. "Bei Eigentumswohnungen sind oft schon 80 Prozent der Wohnungen verkauft, bevor der Keller fertig ist", so Ibel. Und auch bei Mietwohnungen gebe es keine Vermarktungsprobleme.

Doch bevor ans Bauen und Verkaufen zu denken ist, muss ein geeignetes Grundstück gefunden werden. Dazu Joachim Wernst von Wernst Immobilien: "Uns werden Grundstücke von Maklern und Privaten angeboten. Manchmal entdeckt man auch selbst ein interessantes Grundstück." Der vom zuständigen Bezirksamt aufgestellte Bebauungsplan und ein Bauvorbescheid setzen fest, was gebaut werden darf. "Wir brauchen ungefähr zwei Wochen, um alles durchzurechnen", sagt Wernst. Ein wichtiger Schritt, denn hier entscheidet sich, für welche Zielgruppe man bauen will. "Ich weiß aus Erfahrung, was ich wo bauen und zu einem angemessenen Preis verkaufen kann", so Wernst. So muss er bisweilen auch die Pläne der Architekten zurechtstutzen: "Die machen tolle Entwürfe, nur kann die mitunter niemand bezahlen."

Die Entscheidung, was gebaut wird, müsse beim Investor liegen, denn er sei für die wirtschaftliche Umsetzung verantwortlich und trage das finanzielle Risiko. Jeder Bau muss finanziert werden - teils durch Eigenkapital des Investors, teils durch Kredite. "Zunächst müssen das Grundstück und die Nebenkosten finanziert werden, anschließend der Bau", sagt Wernst. "Für die erste Phase muss man Eigenkapital einsetzen. Will man den Kredit abrufen, ist ein Vorverkaufsstand von 40 bis 50 Prozent nachzuweisen." Je höher die Vorverkaufszahlen seien, desto geringer falle der Eigenkapitalanteil aus. Die Größe eines Unternehmens bestimmt die Größe der Bauaufgabe. Dazu Ibel: "Bei größeren Projekten kooperieren in der Regel Unternehmen. Sie können so mehr Eigenkapital aufbringen und teilen sich das Risiko." Hinzu komme, dass große Projekte für einen Einzelnen schwieriger zu vermarkten seien. Die Projektentwickler warteten darauf, dass die Stadt mehr Grundstücke ausweise und ein Signal für eine neue Wohnungsbauoffensive setze.

In den nächsten Wochen stellen wir in loser Folge einige Hamburger Projektentwickler vor.