Wie aus Büros Wohnungen wurden

Hamburg hat Chancen, bei der Umwandlung von leer stehenden Immobilien in innerstädtischer Lage eine Vorreiterrolle zu spielen

Hamburg. Der Umbau bzw. die Umwandlung von Büros zu Wohnungen ist ein brandaktuelles Thema. Entsprechend wird dieser Trend zeitgemäß mit einem englischen Namen benannt: Redevelopment. "Gemeint ist die Umnutzung von Büro- oder Verwaltungsgebäuden zu Wohnhäusern", erklärt Volker Halbach, Partner beim Architekturbüro Blauraum ( www.blauraum.eu ).

In Hamburg sind innerstädtische und innenstadtnahe Lagen wieder als Wohnlagen begehrt. Gleichzeitig stehen hier in die Jahre gekommene Bürogebäude aus den Sechziger- und Siebzigerjahren, die angesichts des schwächelnden Immobilienmarktes nicht mehr marktgängig sind. Die Frage, warum man sie nicht zu Wohnhäusern umbaut, stellt sich daher für viele.

Das Büro "Blauraum" hat 2004 in der Bogenallee in Eimsbüttel gezeigt, wie ein 70er-Jahre-Bürohaus in ein modernes Wohnhaus mit 15 Eigentumswohnungen umgebaut werden kann. Fünf Architekturpreise hat dieses Projekt erhalten. In einer Studie für das Bundeswohnungsbauministerium, die Blauraum gemeinsam mit den Architekturhistoriker Gerd Kähler und der HafenCity Universität durchgeführt hat, zeigen die Architekten, dass viele Gewerbeimmobilien umgebaut werden könnten, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind. "Wir sind davon ausgegangen, dass sich der Umbau nur an Standorten lohnt, an denen sich die Wohnungs- und Büromieten angeglichen haben", sagt Carsten Venus, Partner bei Blauraum. Das sei in Hamburg in vielen Stadtteilen der Fall.

In der bundesweiten Studie wurden in acht Städten unterschiedliche Objekte, meist leerstehende Gebäude, untersucht. Sieben erfüllten die Bedingungen für eine Umnutzung. "Wir haben für die verschiedenen Bewertungskriterien wie Lage, Bausubstanz, Schäden und Baurecht mehr Punkte vergeben", so Venus. 100 Punkte konnten erreicht werden, viele Objekte bekommen mehr als 80 Punkte. "Bei über 50 Punkten lohnt es sich, über die Möglichkeit einer Umnutzung ernsthaft nachzudenken", sagt Carsten Venus. Jedoch täten sich viele Eigentümer schwer mit dieser Entscheidung. "Große Bestandshalter, die nur Gewerbebauten in ihrem Portfolio haben, können sich mit dem Thema Wohnen nicht anfreunden", weiß Halbach. Und private Eigentümer schreckten auch oft vor der komplexen Aufgabe zurück, selbst wenn sich die jeweilige Büroimmobilie nicht mehr modernisieren ließe. "Vielen älteren Bürobauten fehlt aufgrund ihrer Kubatur und Abmessungen das Potenzial für eine zeitgemäße Modernisierung", lautet das Urteil von Carsten Venus. Bei einer Umwandlung in Wohnraum liege ein weiterer Reiz darin, dass zusätzliche Quadratmeter Nutzfläche erzielt werden könnten, beispielsweise durch die Verringerung der Verkehrsflächen oder durch Anbauten und Aufstockungen.

Die Vorteile, die die Umnutzung einer nicht mehr marktfähigen Büroimmobilie mit sich bringe, lägen auf der Hand, rechnet Halbach vor: "Die Kosten eines Umbaus liegen im Vergleich zu einem Neubau rund 20 Prozent niedriger." Das Argument, der Bauherr könne bei der Modernisierung der Büroflächen die 19 Prozent Mehrwertsteuern anders als beim Wohnungsbau steuerlich abrechnen, lässt er nicht gelten. "Das Geld bekommt der Bauherr durch die geringeren Baukosten und die kürzere Bauzeit wieder herein." Hinzu komme, dass sich der Wohnungsmarkt in Großstädten wie Hamburg als ein nachhaltiger Markt erwiesen habe und mit einer stetigen Nachfrage zu rechnen sei. Leerstand also kaum drohe.

Kostenersparnis und ökologischer Nutzen werden eine Rolle spielen

Für Bauherren, die sich dem Thema Nachhaltigkeit widmen, weist Venus darauf hin, dass ein großer Teil des Baumaterials wie Stahlträger bereits vorhanden seien. "Wir sprechen hier von der grauen oder indirekten Energie, die man einspart." Noch seien die Kostenersparnis und der ökologische Nutzen für viele Investoren kein schlagkräftiges Argument. Aber je mehr die Energie- und Rohstoffpreise stiegen, desto interessanter werde dieser Aspekt, sind sich die Blauraum-Architekten sicher.

Anders als bei Nachkriegsgebäuden verbietet sich bei den meisten Vorkriegsbauten eine Totalentkernung - zumal, wenn sie unter Denkmalschutz stehen. Hinzu kommt, dass ja gerade die alte Bausubstanz ein Vermarktungskriterium in vielen Fällen ist. So hat Blauraum in der Langen Reihe 29 in St. Georg einen historischen Verwaltungsbau von Fritz Höger, dem Architekten des Chile-Hauses, in ein gemischtes Büro- und Wohnhaus umgebaut. "Beim Vorderhaus, in dem sich die Büros befinden, haben wir die Fassade nicht angefasst, allerdings die Nachkriegs-Dachlandschaft, in der sich Wohnungen befinden, so umgebaut, das sie dem alten Original entspricht", sagt Venus. Das Hinterhaus wurde bis auf seine statischen Bestandteile entkernt, damit hier in den oberen fünf Etagen neue, hochwertige Wohnungen entstehen konnten. Sie sind durch ein gesondertes Treppenhaus im Innenhof zu erreichen.

Hamburg als wachsende Stadt hat nach Einschätzung der Architekten eine große Chance, bei der Umwandlung von Gebäuden eine Vorreiterrolle zu spielen. "Durch Großbauprojekte wie die HafenCity oder demnächst den Altonaer Bahnhof werden viele Büroimmobilien im Bestand es künftig am Mark schwerer haben", erklärt Halbach, "Gleichzeitig liegen viele dieser Gebäude in attraktiven innenstadtnahen Wohnlagen." Zudem biete die Umwandlung eine Chance für den Mietwohnungsbau im mittleren und unteren Segment. "Im Neubau wird im frei finanzierten Wohnungsbau nur im mittleren und oberen Segment gebaut", so Carsten Venus. "Im unteren Segment klafft eine Lücke, die das Redevelopment füllen könnte." Hier könne die Umnutzung auf einem viel geringeren Kostenniveau betrieben werden als beim Neubau. Das Haus in der Bogenallee hätte beispielsweise für eine andere Zielgruppe auch für die Hälfte des Preises umgebaut werden können.

Bautechnisch ließe sich fast jedes Gebäude umnutzen, insbesondere die Stahlskelettbauten der Nachkriegszeit. "Die Herausforderung liegt nicht im architektonischen und technischen Bereich, sondern im Bereich der Immobilienbewirtschaftung", sagt Venus. Eine Herausforderung für die Immobilienwirtschaft, die bereit sein müsse, neue Wege zu beschreiten und die Probleme aus einer anderen Sicht zu bewerten.