In Kühlungsborn entstehen Luxus-Ferienhäuser - was Käufer grundsätzlich beachten sollten

Hamburg. Weststrand Residenzen - so nennt sich ein Projekt, das in den nächsten zwei Jahren im Westteil des Seebades Kühlungsborn in Mecklenburg-Vorpommern realisiert werden soll. Geplant sind 28 Luxus-Villen in drei verschiedenen Grundrissen mit Wohnflächen zwischen 150 bis 300 Quadratmeter auf Grundstücken, die zwischen 800 und 2300 m² groß sind und in unmittelbarer Nähe zur Ostsee liegen.

Zwölf Millionen Euro wurden nach Angaben des Projektentwicklers, Hamburg Sotheby's International Reality, bereits für Ankauf und Erschließung des Geländes investiert. Für die individuelle Planung, den Entwurf und die Gestaltung der im klassizistischen Stil gehaltenen Villen zeichnet der Kühlungsborner Architekt Nicolaus Wöhlk verantwortlich.

Nach Angaben von Anita Gärtner, Geschäftsführerin des Hamburger Projektentwicklers, liegen bereits erste Reservierungen für die mit Luxus-Küchen und -Bädern ausgestatteten Villen vor, die zu Kaufpreisen zwischen 930 000 und 2,3 Millionen Euro angeboten werden. In erster Linie handele es sich um vermögende Privatpersonen, die Urlaub an der Ostsee schätzten und sich nun einen Zweitwohnsitz am Meer zulegen wollten. Klaus Kellhammer, Vorstandsmitglied des Verbands Privater Bauherren (VPB), empfiehlt Käufern, eine Ferienimmobilie grundsätzlich ebenso kritisch zu prüfen wie eine Immobilie am Hauptwohnsitz. "Sonst wird sie schnell zu einem Klotz am Bein."

Wichtig ist verlässliche Hilfe für plötzliche Reparaturen am Ferienhaus

Drei grundsätzliche Fragen müssten geklärt werden: Kann man sich die Immobilie finanziell leisten, und möchte man sich auf Dauer an einen Urlaubsort binden? Und in welchem baulichen Zustand ist die Immobilie? "Gerade die letzte Frage sollten Interessenten nicht auf die leichte Schulter nehmen", rät der Bausachverständige, "denn auch Ferienhäuser müssen finanziell unterhalten und bautechnisch instand gehalten werden." Ferienhausbesitzer brauchten zudem verlässliche Hilfe vor Ort. Kleine Schäden, die zu Hause nebenbei behoben werden, verursachten beim Feriendomizil ungleich mehr Aufwand: Wer kümmert sich beispielsweise um die Reparatur, wenn im Winter ein Rohr platzt oder schaut regelmäßig, ob es nach schweren Stürmen ins Dach geregnet hat? "Diese Fragen sollten Kaufinteressierte vorab klären, sonst wird ihr Traumhaus schnell zur Belastung", rät Kellhammer. Auch wer eine Ferienwohnung kaufe, sollte sich klarmachen, dass es sich bei dieser um eine Eigentumswohnung mit allen Vor- und Nachteilen handele. "Ein Gespräch mit dem zuständigen Verwalter sollten Interessenten daher immer führen."

Einige mögen beim Kauf einer Ferienimmobilie auch daran denken, sie auch zu vermieten. Hier kann man bei richtiger steuerlicher Beratung sogar eine Ersparnis erzielen, indem Vermietungsverluste steuermindernd geltend gemacht werden. Wichtig ist, dass in einem solchen Fall kein Zweifel entsteht an der "Gewinnerzielungsabsicht", mit der die Immobilie gekauft wurde. Ansonsten spricht das Finanzamt von "Liebhaberei". Mithin muss also der Nachweis per Ertragsprognose erbracht werden, dass die Einnahmen über einen Zeitraum von 30 Jahren die Kosten und die Abschreibungen übersteigen (IX R 48/06). In einem solchen Fall muss das Finanzamt die Werbungskosten anteilig anerkennen, und zwar entsprechend dem Verhältnis von Vermietung (absetzbar) zu Selbstnutzung.