Auch mithilfe eines Darlehens durch den Arbeitgeber oder innerhalb der Familie lässt sich der Eigenkapitalanteil erhöhen

Hamburg. Beim Kauf von Bestandsimmobilien sollten Interessierte als weitere Finanzierungsbausteine auch an Darlehen des Arbeitgebers oder innerhalb der Familie denken. "Um attraktive Konditionen bei ihrer Hausbank zu erhalten, ist es gut, wenn angehende Käufer und Modernisierer den Eigenkapitalanteil so weit wie möglich erhöhen - zum Beispiel mithilfe eines Arbeitgeberdarlehens", rät Alexander Weißbach, Leiter Immobilienvertrieb Nord der PlanetHome AG. Dabei stelle das Unternehmen dem Arbeitnehmer zusätzlich zum Gehalt einen Kredit zur Verfügung, den dieser - wie bei klassischen Darlehen - im Rahmen einer bestimmten Laufzeit wieder zurückzahlt. "Kaum ein Unternehmen macht diese Form der Unterstützung eigener Mitarbeiter nach außen hin publik. In Norddeutschland gewähren jedoch eine ganze Reihe großer Aktiengesellschaften und solventer Mittelständler ihren Mitarbeitern solche Darlehen, weiß Weißbach zu berichten. "Wir können Interessierte nur dazu ermutigen, sich danach zu erkundigen. Derzeit tun dies nur die wenigsten Mitarbeiter."

Damit der Zuschuss nicht als steuerpflichtiges Einkommen zählt, sollten alle Einzelheiten vertraglich geregelt werden. Gewährt die Firma das Darlehen zum marktüblichen Zinssatz, bleibt es steuerfrei. Ist der Zins günstiger, muss die Zinsersparnis als geldwerter Vorteil versteuert werden, falls damit die sogenannte "Freigrenze für Sachbezüge" von 44 Euro pro Monat überschritten wird. Da das Arbeitgeberdarlehen aus einem vertrauensvollen Beschäftigungsverhältnis stammt, rechnen es die meisten Banken als Eigenkapital an. Dadurch können potenzielle Immobilienkäufer ihre Eigenkapitalquote steigern und so die Kosten der Finanzierung senken.

"Eine weitere Möglichkeit, das Eigenkapital aufzustocken, ist ein Darlehen der Familie. Insgesamt nutzt jeder vierte Käufer ein Verwandtendarlehen, um Erwerb oder Modernisierung einer Immobilie zu finanzieren", sagt Alexander Weißbach. Ein solcher Privatkredit müsse nicht versteuert werden. Vereinbarten die Familienmitglieder jedoch einen Zinssatz für die Rückzahlung, müsse der Darlehensgeber die Zinserträge als Einkünfte aus Kapitalvermögen versteuern. "Gehen die Verwandten zu locker mit der Tilgung um oder verzichten ganz darauf, kann das Finanzamt den Kredit als Schenkung ansehen und Erbschafts- oder Schenkungssteuer einfordern", warnt Weißbach.

"Es kann sich auch lohnen, die Immobilie nach dem Kauf sofort zu modernisieren und dafür öffentliche Fördermittel in Anspruch zu nehmen", so Weißbach weiter. So unterstütze die Hamburgische Wohnungsbaukreditanstalt (WK) Interessierte bei der Modernisierung ihres Einfamilienhauses mit Zuschüssen, die von vier bis 15 Euro pro m{+2} Wohnfläche reichen. "Die Fördersätze verdoppeln sich, wenn die Maßnahmen zu einer Halbierung des ursprünglichen Heizbedarfs führen", unterstreicht Weißbach. Ähnliche Konditionen gewähre in Schleswig-Holstein die gleichnamige Investitionsbank. Käufern von Bestandsimmobilien stehen darüber hinaus die überregionalen Förderprogramme der KfW Bankengruppe und des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle BAFA zur Verfügung. Zusätzlich könnten sie auch Beträge, die sie in einem Riester-Rentenvertrag angespart haben, als Eigenmittel verwenden. Die staatlichen Zuschüsse werden dann direkt zum Abzahlen des Kredits verwendet. "Die Beispiele zeigen, dass es auch für Gebrauchtimmobilien attraktive Finanzierungsmöglichkeiten gibt, von denen viele potenzielle Käufer nichts wissen", sagt Weißbach.

Gefragt, ob angesichts der Inflationsangst und Finanzkrise manche Käufer eventuell auch überhastet und überteuert Häuser aus dem Bestand erwerben, antwortet Holger Maack, Leiter Immobilienkundenabteilung der Haspa: "Dies kann ich nicht bestätigen. Das Interesse, ein Haus - auch aus Anlagegründen - zu erwerben, ist zwar groß. Die meisten Objekte werden aber zu einem adäquaten Kaufpreis erworben." Allerdings sei das Angebot an Zinshäusern in Hamburg gering, da die jetzigen Eigentümer nicht an einem Verkauf interessiert seien. Zudem seien die Preise in guten und sehr guten Lagen in Hamburg angezogen. "Es gibt aber auch viele Käufer, die derzeit angesichts der Wohnungsknappheit in Hamburg auf das Umland ausweichen. Bedingt durch die niedrigen Zinsen für ein Baudarlehen ist es für sie interessanter, ein Haus zu kaufen statt hohe Mieten in der Stadt zu zahlen."

(HA)