Serie: Mietrecht, 3. Teil: Vermieter muss schriftlich begründen, warum er mehr Geld haben will

Wer die Miete erhöhen will, muss Regeln beachten. Bei frei finanziertem Wohnraum ist dies die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB). In Hamburg ist der Mietspiegel das Maß der Dinge. Alle zwei Jahre wird er aktualisiert. Ihm sind die Veränderungen der ortsüblichen Vergleichsmiete je nach Baualtersklasse, Wohnlage und Ausstattung zu entnehmen. Ob die Wohnung in guter oder normaler Lage liegt, ergibt sich aus dem Hamburger Wohnlagenverzeichnis, das einsehbar ist unter www.hamburg.de/wohnlagenverzeichnis.

Bei Streit zwischen Vermietern und Mietern über die tatsächliche ortsübliche Miete gilt der Mietspiegel vor Gericht als Beweismittel erster Wahl. Der derzeit geltende Marktüberblick liegt seit November vor und gilt rückwirkend ab April 2011.

Grundsätzlich hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse und auch einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung, falls er bislang weniger erhält, als es die ortsübliche Vergleichsmiete vorsieht, und er die Miete in den vergangenen 15 Monaten nicht erhöht hat (§ 558 I BGB). Er muss aber schriftlich begründen, warum er die Miete erhöhen will. Hierzu stehen ihm nach dem Gesetz folgende Möglichkeiten zur Verfügung: Neben dem Verweis auf den qualifizierten Mietspiegel kann er auf ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen hinweisen oder auf (mindestens) drei Vergleichswohnungen, die auch seinem Bestand angehören dürfen. Er darf sich auch auf die Auskunft einer Mietdatenbank beziehen.

Enthält der qualifizierte Mietspiegel Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter diese Angaben in seinem Erhöhungsschreiben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützt. Wichtig: Wird die Mieterhöhung auf Basis des Mietspiegels begründet, muss erkennbar sein, wie der Vermieter die Wohnung dort eingruppiert hat. Deshalb sollte der Vermieter die maßgeblichen Umstände wie Baualter, Ausstattung, Lage, Wohnfläche immer angeben und das entsprechende Rasterfeld genau bezeichnen.

Das Gutachten, das sich auf eine nach Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnung bezieht, muss in vollem Wortlaut der Erhöhungserklärung beigefügt werden. Es darf grundsätzlich nicht älter als zwei Jahre sein. Das Dokument wird als ein sogenanntes Parteigutachten bewertet, das für das Gericht nicht bindend ist.

Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsschreibens Zeit zuzustimmen. Mit Beginn des dritten Monats ist dann die Mieterhöhung wirksam. Beispiel: Erhält der Mieter die Mieterhöhung Anfang November 2011, wird die Erhöhung im Februar 2012 fällig. Stimmt der Mieter nicht zu, muss der Vermieter innerhalb von weiteren drei Monaten Klage erheben.

Bei einer Staffelmiete können die Vertragsparteien bereits bei Vertragsabschluss oder auch später vereinbaren, wie sich die Miete in Zukunft entwickeln soll. Der Geldbetrag jeder einzelnen Staffelerhöhung muss dabei notiert werden, die prozentuale Steigerung genügt nicht. Voraussetzung für die Wirksamkeit ist außerdem, dass die Miete jeweils ein Jahr unverändert bleiben muss. Mit dieser Vereinbarung sind dann während der gesamten Laufzeit Mieterhöhungen nach den §§ 558 bis 559 b BGB ausgeschlossen.

Bei der Indexmiete wird die Miethöhe an dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex angepasst. Diese Anpassung ist nur im jährlichen Rhythmus zulässig. Die Miete darf nicht aus anderen Gründen erhöht werden, es sei denn wegen gestiegener Betriebskosten (§ 560 BGB) oder baulicher Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.

Die Autorin ist Fachanwältin. Ihre Broschüre "Eine Wohnung mieten - aber wie?" ist nach Ablauf dieser Serie kostenlos in der Geschäftsstelle des IVD-Nord, Büschstraße 12, erhältlich.