Neue Serie zum Mietrecht, Teil 1: Wie Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern am besten geregelt werden sollten

Das Mietrecht ist - obwohl übersichtlich im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt - kein leichter Stoff. Insbesondere juristische Laien verlieren leicht den Überblick. Kommt noch hinzu, dass die Rechtsprechung des für Mietrecht zuständigen achten Zivilsenats des Bundesgerichtshofs (BGH) vieles im Fluss hält. Dort, wo sich Lücken im Gesetz auftun, bemüht man sich um einen für beide Vertragsseiten praktikablen Weg.

Was aktuell gilt, steht in der dritten Auflage der Broschüre "Eine Wohnung mieten - aber wie?". Autorin ist die Hamburger Fachanwältin Ricarda Breiholdt, zugleich Rechtsberaterin des Immobilienverbandes Deutschland (IVD)-Nord. Noch vor Erscheinen des Ratgebers fassen wir wichtige Kapitel in Auszügen zusammen und stellen diese in einer Abendblatt-Serie vor.

Das Fundament für jedes Mietverhältnis ist der Mietvertrag. In ihm sind alle Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien festgehalten. Grundsätzlich verpflichtet sich der Vermieter im Mietvertrag, dem Mieter die Wohnung zur Benutzung zu überlassen. Der Mieter wiederum erklärt sich bereit, diese Benutzung nur im vertraglich festgelegten Rahmen auszuüben und dafür einen bestimmten Mietpreis zu zahlen.

In aller Regel wird ein Mietverhältnis unter Verwendung eines Formularvertrages ausgestaltet, in dem die Regelungen der Paragrafen 305 ff. BGB Anwendung finden. Zweck dieser Vorschriften ist der Verbraucherschutz. Insbesondere der Mieter soll gegen unbillige, unklare und überraschende Klauseln geschützt werden. Ein häufiger Streitpunkt ist beispielsweise die Tierhaltung. Hunde und Katzen kann der Vermieter per Vertrag ausschließen, Kleintiere wie Hamster dürfen in der Wohnung gehalten werden.

Im Mietvertrag sollten die wichtigsten Angaben für beide Vertragsparteien enthalten sein, die da lauten: die genaue Bezeichnung der Vertragsparteien (Name, Geburtsdatum und Anschrift), konkrete Angaben zur vermieteten Immobilie (EG links, 1. OG rechts), die vereinbarte Miete, der Beginn des Mietverhältnisses und die Unterschriften der Vertragspartner.

Die häufig verwendete Nettokaltmiete oder auch Grundmiete ist die Miete für eine Wohnung ohne jegliche Nebenkosten. In der Regel erhebt der Vermieter eine Nebenkostenvorauszahlung, über die er jährlich eine Abrechnung vorlegen muss. Die Bruttokaltmiete ist nur üblich, wenn in der Wohnung Einzelöfen oder eine Therme für die Beheizung genutzt werden und der Mieter somit die Heizkosten direkt mit dem Versorger abrechnet.

Bei der Variante der Teilinklusivmiete ist ein Teil der Nebenkosten, wie der Name schon sagt, in der Grundmiete enthalten. Dieser wird somit nicht gesondert abgerechnet.

Verankert im Gesetz ist die zuvor über Jahrzehnte geübte Praxis, wonach die Miete im Voraus, spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats, an den Vermieter zu entrichten ist (§ 556b Abs. 1 BGB.) Der Bundesgerichtshof hat in diesem Zusammenhang entschieden, dass der Sonnabend nicht als Werktag mitzählt. Diese Entscheidung soll dem Umstand Rechnung tragen, dass Mietzahlungen in der Regel über Bankinstitute abgewickelt werden (VIII ZR 129/09 und VIII ZR 291/09).

Eine Begrenzung der vereinbarten Miete nach oben besteht insoweit, als die ortsübliche Vergleichsmiete nicht beliebig weit überschritten werden darf. Die Grenze ist dort erreicht, wo die Vorschriften zum Verbot der Mietpreisüberhöhung (§ 5 WiStG) und des Mietwuchers (§ 302 a StGB) greifen. Der Tatbestand des Mietwuchers liegt vor, wenn die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent übersteigt. Von einer Mietpreisüberhöhung geht der Gesetzgeber aus, wenn die Miete infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnräumen die ortsüblich vergleichbaren Mieten um mehr als 20 Prozent übersteigt. Die vertraglich zu regelnde Höhe der Mietsicherheit - die Kaution - ist beschränkt auf drei Monatskaltmieten. Die als Pauschale bzw. als Vorauszahlung ausgewiesenen Nebenkosten bleiben bei ihrer Berechnung unberücksichtigt (§ 551 BGB).

Grundsätzlich sind diverse Formen der Sicherheitsleistung möglich. Üblich sind vor allem die Barkaution, die Übergabe eines (verpfändeten) Sparbuchs oder auch die Bürgschaft (Banken, Verwandte, Arbeitgeber des Mieters). Vorsicht: Der Gesetzgeber beabsichtigt in § 569 Absatz 2 BGB einen neuen Kündigungsgrund zu schaffen: Die Zahlung der drei Raten der Mietkaution soll an den Zeitpunkt der Zahlung der Miete geknüpft werden. Werden die Raten nicht pünktlich gezahlt, kann das Mietverhältnis wie bei ausbleibender Mietzahlung außerordentlich gekündigt werden. Ist das Mietverhältnis beendet, hat der Vermieter die Kaution zurückzugeben oder zu verwerten. Dabei billigt die Rechtsprechung dem Vermieter eine Abrechnungsfrist zu, die bis zu sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung betragen kann - je nach Art und Umfang möglicher Ansprüche des Vermieters.

In der Praxis fertigt der Vermieter häufig eine Gesamtabrechnung, an deren Ende er die Kaution inklusive der aufgelaufenen Zinsen verrechnet mit eventuellen Schadensersatzansprüchen wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen, rückständiger Mieten oder Salden aus Nebenkostenabrechnungen. Nach gängiger Rechtsprechung darf der Vermieter auch einen angemessenen Betrag für eine noch zu erwartende Nachzahlung aus einer erst noch zu erstellenden Nebenkostenabrechnung einbehalten.

Immer wieder kommt es in Zusammenhang mit anstehenden Schönheitsreparaturen zu Streit. Sie sind kraft Gesetz vom Vermieter auszuführen. In der Praxis wird diese Verpflichtung jedoch in aller Regel auf den Mieter vertraglich abgewälzt. Dies ist auch formularvertraglich möglich, und zwar unabhängig davon, ob dem Mieter ein renoviertes oder unrenoviertes Mietobjekt zur Verfügung gestellt wurde. Verpflichtungen zu Anfangsrenovierungen durch den Mieter sind grundsätzlich unwirksam, es sei denn der Mieter erhält einen angemessenen Ausgleich durch den Vermieter, beispielsweise durch einen Renovierungskostenzuschuss oder eine mietfreie Zeit. Aber auch Endrenovierungs- oder sogenannte Farbwahlklauseln führen in aller Regel zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturregelungen mit der Folge, dass der Mieter nicht zur Durchführung einer Renovierung verpflichtet ist. Grundsätzlich sollte man von "starren" Fristen in Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen absehen. Ausreichend ist bereits, wenn im Mietvertrag die folgende Formulierung steht: "Schönheitsreparaturen übernimmt der Mieter". In jedem theoretisch möglichen Fall gilt zudem, dass dem Mieter nicht mehr Lasten auferlegt werden dürfen, als er selbst abwohnen kann.

Nächste Woche: Modernisierung. Die Broschüre ist zum Abschluss der sechsteiligen Reihe beim IVD-Nord, Büschstraße 12, kostenlos erhältlich.

(HA)