Stellen Sie sich vor, Sie wollen eine gebrauchte Immobilie erwerben, und das Traumhaus in allerbester Lage mit großem Garten und Garage ist endlich gefunden. Aber woher kommen die feuchten Flecken im Keller und die Risse in den Wänden im Obergeschoss? Und ist der geforderte Preis nicht vielleicht doch etwas überhöht?

Wenn es um Kaufpreis-Verhandlungen oder um die Beratung rund um den Immobilienerwerb geht, sollten Sachverständige für eine Bewertung zu Rate gezogen werden. Sie geben Privatpersonen beim Kauf oder Verkauf von Immobilien Sicherheit für Preis- oder Finanzierungsverhandlungen. Auch bei Vermögensstreitigkeiten nach einem Todesfall oder infolge von Ehescheidungen können Gutachter wichtige Anhaltspunktspunkte für gerechte Lösungen liefern. Ebenso versetzen Immobilienbewertungen Eigentümer in die Lage, durch genaue Schätzungen des zu versichernden Wertes zu hohe Versicherungsbeiträge oder auch Unterversicherungen zu vermeiden.

Grundsätzlich gilt: Jede Immobilie ist einmalig. Neben der Lage fließen bei der Wertermittlung unter anderem der Gebäudezustand, das Baujahr, eventuelle Sanierungsstaus sowie die voraussichtliche Restnutzungsdauer mit ein. Versierte Sachverständige nehmen sich für die Prüfung Zeit und ermitteln einen Verkehrswert. Dieser stellt den Preis dar, der aktuell tatsächlich am Markt erzielt werden kann.

Einer von etwa 30 öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken und Mietwerten in Hamburg ist Peter Landmann. "Im ersten Schritt prüfe ich die wertrelevanten Grundstücksunterlagen und besichtige die zu bewertende Immobilie", sagt der Hamburger, der Ehrenvorsitzender des Immobilienverbandes Deutschland, Region Nord ist. Entdeckt Landmann bei einer Besichtigung Hausbock oder Schwamm, zieht er oft noch einen weiteren Gutachter hinzu. Anschließend wird der Boden- und Gebäudewert ermittelt, unter Berücksichtigung des Alters, des Zustands und der Ausstattung. Ebenso fließt der Wert der Außenanlagen mit in die Betrachtung ein. Alles zusammen ergibt den Gesamtsachwert. Dieser entspricht jedoch nicht unbedingt dem Verkehrswert. Um diesen zu bestimmen, wird eine so genannte Regressionsanalyse durchgeführt. Bei Einfamilienhäusern in Hamburg beträgt der Abschlag vom Gesamtsachwert meist um 16 Prozent.

Für die Wertermittlung von Renditeobjekten gelten andere Maßstäbe. Entscheidend ist hier der Ertragswert. Er wird aus den langfristig erzielbaren Mieteinnahmen und dem Bodenwert ermittelt und kann unter anderem aufzeigen, ob die Investition die erhoffte Rendite bringt. "Die ermittelten Werte gelten allerdings nicht für die Ewigkeit. Die Marktlage kann sich ändern", gibt Landmann zu bedenken.

Eine Liste aller öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen in Hamburg kann bei der Handelskammer unter www.hk24.de abgerufen werden. Bewertungen führen zum Beispiel auch der TÜV, die Dekra sowie der Grundeigentümerverband durch. Die Gebühren richten sich in der Regel nach der Höhe des ermittelten Verkehrwertes. Das Honorar für die Bewertung eines typischen Einfamilienhauses beträgt zwischen 2500 und 3500 Euro.