Die Wahl der richtigen Firma ist nicht immer leicht. Wichtig ist, dass sie in einem Verband organisiert ist.

Wohnungseigentümer seien allzu oft Marionetten in der Hand eines Hausverwalters, kritisiert Norbert Deul, Vorstand der Schutzgemeinschaft "Hausverwalter-Check" aus Pommelsbrunn bei Nürnberg. "Viele Hausverwalter reagieren auf Nachfragen bei Kostenpositionen nur unzureichend und verspätet. Und sie behandeln die Nachfrager wie Querulanten", lauten nur zwei der vielen Kritikpunkte, die "Hausverwalter-Check" aufgelistet hat. "Wir beklagen eine mangelnde Transparenz bei Abrechnungen und ein fehlendes Konfliktmanagement bei Auseinandersetzungen", so Norbert Deul. Es komme immer wieder vor, dass Wohnungseigentümer sich die Einsicht in Verwalterunterlagen gerichtlich erkämpfen müssten.

Diese Kritik will Axel Kloth, Vorstandsmitglied im IVD Nord (Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen) so nicht stehen lassen. "Die Verwaltung von WEGs (Wohnungseigentümergemeinschaften) ist kompliziert, aber sie ist nicht intransparent." Das Hauptproblem liege darin, dass es auf der Seite der WEG häufig keine Einigkeit gebe. "Der eine Eigentümer will dieses, der andere jenes." Bei Streitereien zwischen den Eigentümern müsse dann der Hausverwalter den Kopf für etwas hinhalten. Heinrich Stüven, Vorsitzender des Grundeigentümerverbands Hamburg, pflichtet ihm bei: "Wohnungseigentümergemeinschaften sind Zwangsgemeinschaften mit vielen unterschiedlichen Interessen. Da kommt es insbesondere bei der Jahresabrechnung, die der Verwalter vorlegt, oft zum Streit, weil die Eigentümer 'Gerechtigkeit' vermissen." Gerechtigkeit aber dürfe nicht mit Gleichheit verwechselt werden, mahnt Stüven. Eine Abrechnung erfolge nach der Teilungserklärung und verschiedenen Abwägungen, die der Verwalter zugrunde lege, aber auch kommunizieren müsse. "Wir appellieren an die Eigentümer, nicht wegen eines Bagatellbetrags von wenigen Euros eine ganze Jahresabrechnung anzufechten", so Stüven. Das komme leider zu oft vor.

"Einen großen Fehler machen WEGs immer dann, wenn sie sich bei der Suche nach einem Verwalter für den billigsten Anbieter entscheiden", warnt Stüven. Wichtig sei, einen Verwalter zu wählen, der aufgrund seiner Referenzen in der Lage ist, seine Aufgaben zu bewältigen. "Man zahlt dann zwar mehr Geld, hat aber weniger Ärger." Da der aber nie auszuschließen ist, sei es für einen guten Verwalter unerlässlich, auch psychologisch geschult zu sein, um auch bei Konflikten innerhalb der WEG zu vermitteln. "Letztlich geht es doch darum, unterschiedliche Kräfte zu erkennen und sie in ein Gemeinschaftsinteresse einzufügen." Auf Wunsch eines Eigentümers müsse der Verwalter auch eine Hausordnung erstellen. "Die Hausordnung muss von der WEG beschlossen werden, aber der Verwalter muss sie durchsetzen", sagt Stüven. Mitunter sei es gut, klare Regeln aufzustellen, an denen sich die Bewohner eines Hauses orientieren könnten.

Wenn eine Wohnungseigentümergemeinschaft gut funktioniere und sie dem Verwalter vertrauen könne, könnte sie ihm einen großen Freiraum bei der Ausgestaltung seiner Arbeit lassen, betont Stüven. "Welcher Eigentümer will sich denn mit dem täglichen Einerlei wie der Begleichung der laufenden Rechnungen, einer geordneten Pflege der Grünanlagen und den anfallenden Reparaturen belasten?"

Das Gemeinschaftsinteresse wird, so die Kritik von Norbert Deul, häufig von einigen aktiven Mitgliedern in der Eigentümer-Versammlung infrage gestellt. Der Beirat, auch ein vom Gesetzgeber vorgeschriebenes Gremium, missversteht seine Rolle häufig, moniert auch Heinrich Stüven. "Häufig begreifen sich seine Mitglieder als die besseren Verwalter. Dabei sollte der Beirat dem Verwalter bei seinen Aufgaben behilflich sein, indem er Ansprechpartner für ihn und die Eigentümer ist, deren Anregungen sammelt und in regelmäßigen Abständen mit dem Verwalter die anstehenden Aufgaben und Probleme bespricht." Er solle eine Pufferfunktion ausüben, nicht aber das Konfliktpotenzial vergrößern.

Konflikte sind, da stimmen alle Beteiligten überein, nie zu vermeiden. "Sie sollten aber nicht unbedingt vor Gericht ausgetragen werden", rät Norbert Deul. Er argwöhnt, dass die Verwalter vor den Gerichten die besseren Karten hätten, nicht zuletzt, weil sie sich meistens die besseren Fachanwälte leisten könnten, deren Argumentation die Richter überzeuge. "Um den Gang zum Gericht zu vermeiden, ist es immer gut, einen Verwalter zu beschäftigen, der in einem Verband organisiert ist", rät Axel Kloth vom IVD. "Nicht nur, weil sie dort zur Weiterbildung und einem Verhaltenskodex verpflichtet werden, sondern auch, weil der Verband eine Beschwerdeinstanz für die Kunden der Mitglieder ist."

So ist beim IVD der Rechtsanwalt Peter Breiholdt als neutraler Ombudsmann für solche Streitfälle tätig. Seine Aufgabe ist es, die Rechtslage im Rahmen des Schlichtungsverfahrens zu prüfen und dann einen Schlichtungsvorschlag zu unterbreiten. Wird dieser nicht angenommen, bleibt es den Parteien unbenommen, die Gerichte anzurufen. Auch der Grundeigentümerverband steht bei Konfliktfällen als Berater zur Verfügung, betont Heinrich Stüven. "Wenn ein Konflikt vor Gericht ausgetragen wird, kann es sehr lange dauern, bis eine Entscheidung herbeigeführt wird. Und in dieser Zeit eskaliert der Konflikt unter Umständen immer weiter. Das kann doch niemand wollen", gibt auch Norbert Deul zu bedenken.