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Hamburg. In unserem Schlafzimmer ist es nach heftigen Regenschauern zu Wasserschäden an den Dachgauben gekommen. Ursache sind poröse Dachpfannen, wie ein Fachmann bei der Begehung des Daches feststellte. Die Hausverwaltung teilte uns nun mit, dass wir den Schaden trotzdem in unserer Wohnung selbst begleichen müssen. Das will uns nicht einleuchten, denn es ist doch ein Folgeschaden wegen schadhafter Dachziegel?

Als Eigentümer haben Sie dann einen Schadenersatzanspruch gegen die Gemeinschaft, wenn aufgrund von unterbliebener Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums ein Schaden am Sondereigentum (z. B. Dachgauben) entstanden ist. Voraussetzung ist allerdings, dass der Mangel erkannt worden war, aber eine Instandsetzung verzögert wurde, also Verschulden bei der Gemeinschaft vorliegt.

In unserer Teilungserklärung steht, dass jedem Eigentümer ein Stellplatz zusteht, ausgenommen die Garageninhaber. Nun hat nicht jeder in der Anlage einen Pkw, trotzdem wird er zum Unterhalt des Parkplatzes herangezogen. In einem Mehrheitsbeschluss wurde nun festgehalten, dass die ungenutzten Stellplätze auch von den Garagenbesitzern und Zweitwagenbesitzern einfach belegt werden können - wahllos und kostenfrei.

Ich halte dies für unfair. Sondereigentum wie beispielsweise an den Stellplätzen in einer Tiefgarage oder ein Sondernutzungsrecht (Stellplätze im Freien), das in einer Teilungserklärung zugewiesen worden ist, kann nicht durch Mehrheitsbeschluss abgeändert werden. Nötig wäre eine von jedem Eigentümer zu bewilligende notarielle Änderung der Teilungserklärung oder ein allstimmiger Beschluss, der ins Grundbuch einzutragen ist. Der genannte Mehrheitsbeschluss dürfte wegen Kompetenzüberschreitung nichtig sein (BGH 20.09.2000, V ZB 58/99).

Experte: Peter Ando Lindemann ( www.petersson-partner.de )

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