Viele Mieter erhalten in diesen Wochen die Nebenkosten-Abrechnung für 2009. Die Zeit für eine gründliche Kontrolle sollte sich jeder nehmen. Mieter haben vier Wochen Zeit, um zu prüfen, ob sie etwaige Nachzahlungsansprüche des Vermieters anerkennen. Zunächst stellt sich aber die Frage: Müssen Mieter überhaupt Nebenkosten tragen? Ohne ausdrückliche Vereinbarung sind diese Sache des Vermieters. Will er Nebenkosten auf den Mieter abwälzen, so muss das eindeutig im Mietvertrag geregelt sein. Der Gesetzgeber hat in der II. Berechnungsverordnung 17 Positionen aufgelistet, die umgelegt werden dürfen. Der Vermieter muss sich darauf beziehen. Wurden die Nebenkosten nicht wirksam vereinbart, ist keinerlei Nachzahlung zu leisten - Abschlagzahlungen kann der Mieter sogar zurückfordern.

Der Abrechnungszeitraum darf maximal ein Jahr betragen, außerdem endet die Abrechnungsfrist spätestens mit Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums (Paragraph 556 Absatz 3 BGB). Das bedeutet einerseits, dass der Vermieter eine verspätete Betriebskosten-Abrechnung nicht damit entschuldigen kann, er habe zum Beispiel zwei Jahre zusammenfassen wollen. Andererseits bleiben am Ende des Abrechnungsjahres genau zwölf Monate, um eventuelle Nachforderungen geltend zu machen. Als eine Entschuldigung würde nur greifen, wenn zum Beispiel durch ein Feuer wichtige Unterlagen vernichtet worden wären. Oder wenn der Grundsteuer-Bescheid erst nach der Abrechungsfrist eingeht (BGH, Az: VII ZR 220/05).

Die Abrechnung muss dabei nachprüfbar sein, ansonsten kann der Mieter eine Nachzahlung verweigern. Ohne Fachwissen muss er erkennen können, welche Kosten entstanden sind, nach welchem Schlüssel sie verteilt wurden und wie viel konkret auf die jeweilige Wohnung entfällt. "Es besteht ein Anspruch darauf, die Belege des Vermieters einzusehen oder davon Fotokopien zu erhalten", sagt die Düsseldorfer Rechtsanwältin Anette Mertens.

Prüfen sollte man, ob auch wirklich keine Verwaltungs- oder Reparaturkosten umgelegt wurden. Denn solche Kosten muss allein der Vermieter tragen ebenso die für Bankgebühren, Porto, Telefon und Zinsen. Ein Indiz für versteckte Reparaturkosten kann sein, wenn die Rechnungen für Wartung von einem Jahr zum anderen sehr unterschiedlich ausfallen.

Lohn und Sozialabgaben für den Hausmeister können grundsätzlich auf die Mieter umgelegt werden. Allerdings nicht, wenn er Verwaltungstätigkeiten übernommen hat (Besichtigungen mit Mietinteressenten) oder Reparaturen (Beleuchtung im Treppenhaus). Hat er den Rasen gemäht, darf das natürlich nicht noch mal als Posten "Gartenpflege" auftauchen. Unzulässig ist es auch, wenn Grundkosten für leerstehende Wohnungen den Mietern aufgebürdet werden (Bundesgerichtshof, Az: VIII ZR 159/05). Befinden sich im Haus Gewerbemieter, so sind deren Kosten gesondert aufzuführen. Der Grund: Grundsteuer und in der Regel auch die Versicherungsprämien sind höher.

Während Heizkosten in der Regel nach Verbrauch abgerechnet werden, erfolgt die Umlage der sonstigen Betriebskosten nach Personenzahl oder nach Wohnungsgröße. Oftmals sind Wohnungen aber kleiner als angegeben. Dann kommt eventuell eine Mietminderung in Betracht, da es als Mangel im Sinne von Paragraf 536 BGB gilt, wenn die Wohnfläche mehr als zehn Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt (Az: VIII ZR 295/03). Rechtsanwältin Mertens: "Man sollte auch prüfen, ob die Vorauszahlungen richtig berücksichtigt wurden - selbst da kommt es zu Fehlern."