Hamburg. Der Norddeutsche Wohnungsmarkt entwickelt sich höchst unterschiedlich. Das ist Ergebnis einer aktuellen Analyse, auf die Bernd Leutner, Geschäftsführer des Hamburger Beratungsunternehmens F+B, auf dem Verbandstag des "Bundes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen BFW (Landesverband Nord) am Donnerstag hinwies. Danach führen gegenläufige Trends zu zunehmend unübersichtlichen Strukturen und zwingen Wohnungseigentümer und -Investoren zum Umdenken. Vor allem die Unterschiede zwischen der Metropolregion Hamburg und den benachbarten Flächenstaaten könnten nicht größer ausfallen, wie Leutner betonte.

Besonders deutlich zeige sich dies an der demografischen Entwicklung als wichtiger Faktor im Wohnungsmarkt: Während Hamburg nach den aktuellsten Prognosen bis zum Jahre 2025 um drei Prozent wachse, nehme die Bevölkerungszahl in Schleswig-Holstein, und vor allem in Mecklenburg-Vorpommern, weiter ab. Hier kann der Rückgang bei der wichtigen Altersgruppe der 25- bis 35jährigen in den nächsten 15 Jahren sogar fast 50 Prozent betragen.

Diese Entwicklung wird durch weitere Trends überlagert: die Zahlungsfähigkeit der Wohnungssuchenden stagniert und die Ansprüche der Wohnungsnachfrager verändern sich. "Das bedeutet, dass Investoren eine angemessene Rendite nur durch einen differenzierten, stärker regionalisierten Angebotsmix langfristig sichern können", hob der Wohnungsmarktexperte im Weiteren hervor. Die Konsequenz: "Die Zeit eintöniger Monokulturen läuft auch beim Mietwohnungsmarkt endgültig aus", betonte Leutner.

Exemplarisch für die "neue Unübersichtlichkeit" sei die sehr unterschiedliche Situation in einzelnen Hamburger Stadtteilen: Eine ausgewogene - und damit zukunftsfähige - Bevölkerungsstruktur sei in den Quartieren mit Einfamilienhäusern - etwa in Volksdorf - und in den Villengebieten der Alstervororte wie Duvenstedt schon heute gegeben, wie Leutner unter Hinweis auf den "Demografie-Monitor" seines Forschungsinstituts hervorhob. Andere vergleichbare Stadtrandbereiche wie zum Beispiel Blankenese oder Marmstorf seien derzeit noch überaltert. "Sie steuern mit ihrer ,kopflastigen' Alterspyramide auf schwierige Markverhältnisse im Generationenübergang zu: Wegen der hohen Überalterung dürfte das Angebot freier Wohnungen und Häuser stark wachsen, mit der die Nachfrage nach solchen Objekten nicht Schritt halten kann. Der Markt könnte in absehbarer Zeit überfüttert werden", so Leutner.

Demografieeffekte werden sich auch in Stadtteilen mit vorherrschendem Mietwohnungsbau ergeben. In Wohnungen, die dort im Generationsübergang frei werden, ziehen in der Regel jüngere Mieter neu ein. Auf deren Wünsche gelte es sich einzustellen, so der F+B-Experte.

Ein weiteres Ergebnis der Auswertung belegt, dass bei Marktmieten das Stadt-Land-Gefälle unverändert stark ausgeprägt ist: Die Neuvermietungsmieten auf dem Land veränderten sich in den letzten Jahren fast gar nicht und stiegen nur in der Metropole - allerdings nicht mehr im letzten Halbjahr. Hier knickte in der Großstadt die Kurve nach unten ab. Leutner: "Die Krise trifft jetzt auch den Hamburger Wohnungsmarkt, aber auf komfortabel hohem Niveau, denn in vielen Stadtteilen steigen die Mieten unverändert an."

F+B analysiert seit vielen Jahren die Trends der Marktentwicklung in Hamburg und liefert die Daten beispielsweise für den LBS-Immobilienmarktatlas. Der vom Institut herausgegebene Marktmietenmonitor gehört zu den derzeit umfassendsten Analysen am deutschen Markt.