Experten sagen, was dafür und dagegen spricht. Alte Baubehörde in der City zeigt, dass es geht. Die Stadt plant, Umwandlung weiter zu fördern.

In Hamburg stehen 1,2 Millionen Quadratmeter Büroflächen frei. Jedes zehnte Bürohaus wartet auf Nutzer, die sich aber selbst in den besten Innenstadtlagen nicht einstellen. Und die Zahl der leeren Büros steigt weiter, denn 2010 werden noch einmal 240 000 m⊃2; Fläche dazukommen. Auf der anderen Seite fehlen derzeit etwa 15 000 Wohnungen, Tendenz steigend. Familien mit Durchschnittseinkommen finden in der Nähe des Innenstadtraumes kaum noch bezahlbare Bleiben. Selbst in bisher günstigen Stadtteilen wie Altona oder St. Georg sind die Mieten netto kalt auf zehn Euro gestiegen.

Warum also nicht aus leeren Büros Wohnungen machen, fragen sich Bürger und Stadtplaner, zumal dies dem aktuellen Trend vom Wohnen in der City entgegenkommen würde. "Während das Wohnraumschutzgesetz nicht nur die Umwandlung in Gewerberaum, sondern auch längeren Leerstand verhindert, dürfen Vermieter Büros leer stehen lassen, so lange sie wollen", klagt Eckard Pahlke, Vorsitzender des Mietervereins. Enno Isermann, Sprecher der Stadtentwicklungsbehörde, bestätigt, man könne auf Vermieter keinen Druck ausüben. Hamburg habe aber bereits 2005 eine Büroumwandlungsprämie beschlossen, mit der bis heute 68 000 m⊃2; Bürofläche in Wohnungen umgewandelt worden seien. Die Prämie soll 2010 auslaufen, es gebe aber Gespräche über eine Verlängerung, so Isermann.

Umnutzungen gelängen relativ leicht in Lagen und Gebäuden, wo schon eine Mischnutzung vorliege, sagt Wolfgang Mattern vom Verband der Immobilienverwalter Hamburg und Schleswig Holstein "Und bei Gebäuden, deren Ausstattung und Größe nicht den heutigen Standards entsprechen."

Wie Gebäude neu konzipiert werden können, zeigt das Projekt "Stadthöfe": In dessen Rahmen soll die Baubehörde an der Stadthausbrücke von der Hamburger Quantum Immobilien AG so umgebaut werden, dass ein Mix aus Wohnen, Büroflächen, Einzelhandel, Hotel und Gastronomie vorzufinden sein wird. Rund 13 500 der insgesamt 40 000 m⊃2; Geschossfläche sind für Wohnungen vorgesehen.

"Etwa 125 Einheiten sollen entstehen, zur Miete oder im Eigentum", sagt Quantum-Vorstand Frank Schmidt. Die Drei-Zimmer-Wohnungen werden im Mittel rund 75 m⊃2; groß und aufgrund der geschützten historischen Bausubstanz individuell gestaltet sein. "Unsere Zielgruppe sind Singles sowie jüngere und ältere Ehepaare, die in der City wohnen wollen."

Doch nicht jedes Bürohaus in der City eignet sich für Wohnzwecke - nicht nur, weil Lage und Umfeld nicht stimmen oder der Bebauungsplan die gewerbliche Nutzung vorschreibt, sondern auch, "weil es sich schlicht nicht rechnet", wie Andreas Ibel vom BFW betont. Die Kosten für den Umbau einer modernen Büroimmobilie schätzt er auf mindestens 50 Prozent der Baukosten. "Damit rücken kostendeckende Mieten in weite Ferne."

Die Liste der notwendigen Maßnahmen ist lang: So sind in einem Bürohaus die Treppenhäuser so konzipiert, dass die Flächen auch mangels eines zweiten Eingangs schwer teilbar sind. Eine Wohnung braucht auch keine Kabelschächte oder doppelte Decken, dafür aber Küche und Bad. Hinzu kommen energetische Maßnahmen, Brand- und Schallschutz sowie Stellplätze. "Und wenn aus einer monostrukturierten Immobilie eine gemischt genutzte wird, erschwert dies einen geplanten Verkauf erheblich", ergänzt Oliver Horstmann von Engel & Völkers Commercial. Investoren würden abgeschreckt. Gegen eine Umwandlung spricht auch oft, dass die Büronutzung nach wie vor renditeträchtiger ist. Vermieter betrachten leer stehende Büros als Angebotsreserve und warten auf wieder steigende Büromieten. "Wer einmal eine Büronutzung aufgegeben hat, für den gibt es kein zurück mehr", weiß Wolfgang Mattern. Zudem seien auf dem regulierten Wohnungsmarkt mit seiner geringen Vertragsfreiheit Mieterhöhungen nur schwer durchsetzbar, Wohnungsmieter machten mehr Arbeit und Ärger als Büromieter.

"Bei einer Wohnnutzung kann der Investor auch die 19-prozentige Umsatzsteuer, die auf den Baukosten liegt, nicht weiterreichen", hebt Andreas Barke, Geschäftsführer des Hamburger Projektentwicklers Cogiton hervor. Dass sich ein Umbau dennoch rechnen kann, beweist ein ehemals von den Ufa-Kinos am Grindel genutztes Bürohaus an der Bogenallee, das die Cogiton nach Plänen des Hamburger Büros blauraum architekten für Wohnzwecke umgebaut hat.