Egal ob Lärm, Schimmel oder eine kalte Wohnung: Für eine Mietminderung gibt es viele Gründe. "Doch zunächst muss der Mangel dem Vermieter angezeigt werden und ihm eine angemessene Frist zur Beseitigung eingeräumt werden", sagt Eckhard Pahlke, Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg. Das Problem sollte sofort schriftlich und per Einschreiben/Rückschein geschildert werden. "Nur dann haben Sie im Streitfall einen Beweis", sagt Pahlke. Bewohner, die einen Mangel zu lange hinnehmen, verwirken ihr Mietminderungsrecht. Außerdem verletze man so seine Mieterpflichten. Die häufigsten Wohnungsmängel sind nach Angaben des Deutschen Mieterbunds Feuchtigkeitsschäden, Lärm, eine kleinere Wohnung als im Mietvertrag angegeben, der Ausfall technischer Geräte wie Heizung oder Aufzug sowie defekte Fenster und Dächer. "Doch viele Mängel werden von den Mietern klaglos hingenommen, weil sie ihre Rechte nicht kennen", sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund.
Solange ein Mangel oder Schaden besteht und der Vermieter ihn nicht beseitigt, kann der Mieter die Miete kürzen. Über die Höhe sollte man sich mit dem Mieterverein oder einen Fachanwalt beraten. "Die Mieter haben dafür erfahrungsgemäß nicht die erforderlichen Kenntnisse", sagt Pahlke.
Basis für die Minderung ist die Bruttomiete, also die Miete einschließlich der Betriebskosten. Wenn der Vermieter einen Mangel nicht abstellt, darf der Mieter als zusätzliches Druckmittel einen weiteren Teil der Miete im Wege des "Zurückbehaltungsrechts" vorläufig einbehalten. Für das Recht auf eine Mietminderung spielt es keine Rolle, ob den Vermieter am Vorliegen des Mangels ein Verschulden trifft. Er haftet also auch dann, wenn er gegen Baulärm in der Nachbarschaft nichts unternehmen kann. Dagegen ist eine Minderung wegen Flug- oder Straßenlärm in der Regel nicht zulässig.
Die Minderung muss übrigens nicht beantragt werden. Der Mieter kann den Mietzins aber immer nur für den Zeitraum kürzen, in dem das Problem besteht. Kann die Miete wegen Baulärms um 30 Prozent gemindert werden und bestand die Belastung aber nur in der Hälfte des Monats, kann die Miete also nur um 15 Prozent gekürzt werden.
Die Heizungsanlage muss so eingestellt sein, dass sich in den Räumen eine Mindesttemperatur zwischen 20 und 22 Grad ohne Unterbrechung erreichen lässt. Auch Warmwasser muss täglich ohne Unterbrechung mit einer Temperatur von mindestens 45 Grad zur Verfügung stehen. Bewegt sich die Zimmertemperatur zwischen 18 und 20 Grad, sind etwa 20 Prozent Mietminderung angemessen. Werden sogar nur 16 Grad erreicht, können 30 Prozent abgezogen werden. Ein Ausfall der Warmwasserversorgung rechtfertigt eine Kürzung um zehn Prozent. Bei Heizungsmängeln ist es hilfreich ein Protokoll zu führen, in dem die Außentemperaturen und die erreichten Zimmertemperaturen unter Hinzuziehung von einem Zeugen notiert werden.
Da über eine Mietminderung schon viel vor Gericht gestritten wurde, hat der Deutsche Mieterbund eine Broschüre zu Wohnungsmängeln und Mietminderung herausgegeben, die auf 500 Urteilen beruht. Die Broschüre kostet sechs Euro und kann beim Mieterverein oder unter www.mieterbund.de bestellt werden.
(stp)