Wenn die Krise schon überwunden scheint, werden die Auswirkungen erst so richtig deutlich. Dann steigt auch die Zahl der Insolvenzen. Die Kreditauskunftei Creditreform erwartet in diesem Jahr bis zu 39 500 Firmenpleiten, nach 34 000 im Vorjahr. "Es werden zunehmend auch im Kern gesunde Unternehmen wegen Finanzierungsproblemen in Schwierigkeiten geraten", sagt Gerd Sievers von der Unternehmensberatung Roland Berger.

Diese Entwicklung kann für Bauherren gefährlich werden, denn Bauträger arbeiten häufig mit einer Fremdkapitalquote von über 75 Prozent. Besonders gefährdet sind nach Einschätzung von Experten Firmen mit bis zu fünf Millionen Jahresumsatz. Bereits im Vorfeld sollte man möglichst viele Informationen über die Firma sammeln und sich Referenzobjekte zeigen lassen.

Doch auch dies bietet keinen völligen Schutz vor einer späteren Pleite. Das bedeutet für den Bauherren zeitliche Verzögerungen und Mehrkosten. "Wer sich vertraglich nicht ausreichend gegen die wirtschaftlichen Folgen einer Insolvenz des Vertragspartners abgesichert hat, muss mit hohen Zusatzkosten rechnen, da die Fortsetzung des Bauvorhabens mit neuen Unternehmen deutlich teurer wird", sagt Fachanwalt Florian Krause-Allenstein von der Hamburger Kanzlei SK Rechtsanwälte.

Eine gute Absicherung sind Abschlagszahlungen, die nicht über den Baufortschritt hinausgehen. Bis zur Fertigstellung des Rohbaus mit Dach und Eindeckung sollten maximal 48 Prozent des Hauspreises gezahlt werden. Sonst ist im Pleitefall das zu viel gezahlte Geld futsch.

Kommt es dann doch in der Bauphase zur Insolvenz, sollte ein unabhängiger Gutachter den Baustatus dokumentieren. So kann belegt werden, welche vielleicht schon bezahlten Leistungen nicht mehr erbracht wurden. Der Insolvenzverwalter hat ein Wahlrecht, ob er den Bauvertrag noch erfüllt oder nicht. Eine so genannte Restabwicklungsvereinbarung des Insolvenzverwalters stellt allerdings einen neuen Vertrag dar, der für den Kunden Nachteile haben kann. Wird weiter gebaut, müssen auch Zahlungen erbracht werden.

Eine Alternative ist eine Klausel im Bauvertrag, um sich im Insolvenzfall von dem Unternehmen zu trennen. "Schon der Antrag auf Eröffnung eines Insolvenzverfahrens sollte eine fristlose Kündigung aus wichtigen Grund rechtfertigen", sagt Krause-Allenstein.

Im Fall einer Insolvenz kann es sinnvoll sein, dass der Bauherr auf die Subunternehmer des Bauträgers zurückgreifen kann. Das gilt nicht nur für die Bauphase, sondern vor allem für die Mängelbeseitigung im Rahmen der Gewährleistungsfrist. Mit einer Abtretungsklausel lässt sich das vereinbaren. "Allerdings sollte sie nur nachrangig wirksam werden", sagt Rechtsanwältin Tabea Meyer. Sonst kann es passieren, dass der Bauunternehmer bei Mängeln auf die Subunternehmer verweist, mit denen sich der Bauherr dann auseinandersetzen soll. Manche Bauunternehmen schließen auch eine Baufertigstellungsversicherung ab. Sie übernimmt dann die Mehrkosten, die bei einer Insolvenz entstehen. Eine solche Versicherung sollte auch die Gewährleistung nach dem Ende der Bauzeit einschließen. Eine andere Möglichkeit sind Bürgschaften durch die Bank der Baufirma, die dann dafür sorgt, dass der Bau beendet wird.