Die Krise hat gezeigt: Auf Aktien kann man nicht bauen. Dagegen steigt der Wert von Wohnraum. Der Markt reagiert darauf.
Bis vor Kurzem machten Fondsgesellschaften um den Wohnungsmarkt einen großen Bogen. Fragte man nach, bekam man zu hören: Zu hoher Verwaltungsaufwand, zu wenig Rendite. Das wird jetzt offenbar anders gesehen angesichts steigender Mieten, wachsender Nachfrage nach Wohnraum und zu geringem Neubauvolumen. Jedenfalls konkurrieren derzeit Emissionshäuser auf dem Markt für geschlossene Immobilienfonds um Kapitaleinlagen von Privatanlegern. Ihr Ziel: Der Erwerb von bestehenden Mehrfamilienhäusern oder deren Neubau in prosperierenden Städten.
Letzteres plant die Hamburg Trust Grundvermögen und Anlage GmbH mit ihrem Anfang November aufgelegten "domicilium 5". Danach soll für 63 Millionen Euro ein Wohnhaus mit 181 Mietwohnungen in Winterhude bis Herbst 2011 errichtet werden als Teil eines Quartiers, in dem auch Stadthäuser und Eigentumswohnungen entstehen sollen.
An Eigenkapital bringt Hamburg Trust zusammen mit der Hamburger Berenberg Bank 34,6 Millionen Euro ein, inklusive fünf Prozent Agio (Ausgabeaufschlag). Den Rest des benötigten Kapitals, also etwa 29 Millionen Euro, sollen die Anleger mit Beteiligungen an dem Fonds einbringen. Voraussetzung dafür ist eine Beteiligung von 25 000 Euro inklusive des oben angeführten Agios. Ist das benötigte Kapital zusammen, wird der Fonds geschlossen und der Anleger erhält im Gegenzug jährliche Auszahlungen von gut 4,75 Prozent nach Steuern. Die Laufzeit des Fonds soll 2027 enden.
Das Emissionshaus verspricht, den Neubau von dem Projektentwickler Bouwfonds erst dann zu erwerben, wenn mindestens 70 Prozent der Wohnungen vermietet sind. "Die Vermietung und Verwaltung der Wohnungen übernehmen unsere eigenen Experten im Haus", sagt Joachim Seeler, Geschäftsführer von Hamburg Trust.
Er ist zuversichtlich, den Fonds weit vor dem anvisierten Zeitraum, Ende 2011, und damit bis zur Fertigstellung des Neubaus platziert zu haben. "Wir haben in Hamburg eine Leerstandsquote von nur einem Prozent, gleichzeitig werden weniger Wohnungen gebaut als notwendig. Insofern sind wir zuversichtlich, die Wohnungen schnell vermietet zu haben", sagt Seeler, der zugleich im Vorstand des Verbands Geschlossener Fonds sitzt.
Skeptiker verweist er auf das ungleich größere Risiko, wenn sich ein Einzelner für den Kauf einer Wohnung entscheide, allein auch die Finanzierung zu bewältigen habe und anschließend meist auch noch die Verwaltung der Wohnung übernehmen müsse.
Ähnliche Argumente führt Sven Odia, Vorstandsvorsitzender der im Frühjahr gegründeten Engel & Völkers Capital AG, an. Sie wirbt um Kapitaleinlagen für ihren "Deutschen Wohnfonds 01". Über ihn will die Fondsgesellschaft nach klar vorgegebenen Investitionskriterien 15 bis 25 Mehrfamilienhäuser für etwa 40 Millionen Euro erwerben. Anders als bei Hamburg Trust handelt es sich bei diesem Fonds um einen sogenannten Blind Pool, das heißt, bis auf eine bereits gekaufte Wohnimmobilie in Köln ist noch offen, welche Objekte zum Portfolio gehören werden. Konkrete Kaufverhandlungen laufen derzeit aber auch für Objekte in Hamburg. Beteiligungen sollen voraussichtlich bis Ende 2020 laufen.
"Es kommen nur Wohnhäuser in attraktiven Lagen der Metropolregionen Hamburg, Düsseldorf, Köln/Bonn sowie dem Rhein-Main-Gebiet mit Frankfurt und Wiesbaden infrage", sagt Odia. Beim Kauf der Immobilien stütze man sich unter anderem auf das eigene Netzwerk der Engel & Völkers AG sowie auf Markteinschätzungen der BulwienGesa AG, die ebenso wie die Berenberg Bank Partner seien. Die Bruttoanfangsrendite soll bei etwa sechs Prozent pro Jahr liegen, der Mindestzeichnungsbetrag ist 25 000 Euro.
Bereits ab 5000 Euro sind dagegen Beteiligungen am "Wohnwerte Deutschland Fonds" des Hamburger Emissionshauses König & Cie möglich, bei dem ebenfalls ein bundesweites Portfolio von Mehrfamilienhäusern aufgebaut werden soll. Die Ausschüttungen sollen bei etwa fünf Prozent liegen.
Nach Aussage von Beatrix Boutonnet, Expertin für geschlossene Fonds, wird dieser Wert in der Branche als realistisch bewertet. Sie warnt Anleger gleichwohl vor Schnellschüssen: "Wohnimmobilienfonds sind tatsächlich das Trendthema derzeit auf dem geschlossenen Fondsmarkt, da sie Sicherheit signalisieren. Doch die Fondsvergangenheit im Wohnimmobilienmarkt war alles andere als berauschend. Viele sprangen einfach auf den Zug auf, ohne das Know-how zu haben. Diese Gefahr besteht jetzt wieder."
Auch Gabriele Schmitz, bei der Verbraucherzentrale Hamburg zuständig "für gescheiterte Geldanlagen", rät zur Vorsicht. "Wer sich einem Fonds anschließt, muss sich als Gesellschafter allen Risiken stellen. Hinzu kommt, dass das Geld lange gebunden ist, und es gibt keine Gewähr, dass der Fonds das erwirtschaftet, was er auch verspricht: Lage des Objekts und die Vermietung der Wohnungen sind entscheidend."
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