Gehören Dachgeschossräume, die gegen öffentlich-rechtliche Bauvorschriften verstoßen, zur Wohnfläche? Über diese Frage hatte der Bundesgerichtshof zu entscheiden (VIII ZR 275/08).

Im zugrunde liegenden Fall monierten die Mieter einer rund 130 m⊃2; großen Wohnung, zu der auch Räume im Dachgeschoss gehören, dass diese gegen öffentlich-rechtliche Bauvorschriften verstoßen und daher nicht zum Wohnen geeignet seien. Sie seien folglich nach der anzuwendenden Wohnflächenverordnung bei der Berechnung der Wohnfläche nicht zu berücksichtigen, so dass die Einheit tatsächlich nur rund 109 m⊃2; habe. Die Wohnflächendifferenz betrage mehr als zehn Prozent, weshalb eine Rückzahlung der zu viel bezahlten Miete berechtigt sei. Dies sah der BGH anders, wie Ricarda Breiholdt, Fachanwältin für Miet- und WEG-Recht in Hamburg betont. Er hob darauf ab, dass bauordnungsrechtliche Vorschriften nur dann von Bedeutung seien, wenn die zuständige Behörde die Nutzung untersage oder behördliches Einschreiten konkret zu erwarten sei. Eine Nutzung des Dachgeschosses zu Wohnzwecken sei den Klägern in dem betroffenen Zeitraum jedoch möglich gewesen. Die Zahlungspflicht hänge auch nicht davon ab, ob der Mieter die Räume nutze. Zudem komme es allein auf die vereinbarte Wohnfläche bei Mietvertragsabschluss an.

Ricarda Breiholdt dazu: "Wie der BGH 2006 schon entschieden hat (VIII ZR 219/04), ist der Begriff ,Wohnfläche' mithin auslegungsbedürftig. Die Mietvertragsparteien haben es in der Hand, zu definieren, was alles zur Wohnfläche gehören soll." Der Deutsche Mieterbund kritisierte das BGH-Urteil. "Das Recht zur Mietminderung und die Berechnung der Wohnfläche müssen anhand gesetzlicher Regelungen bestimmt werden und dürfen nicht vom Einschreiten der Behörden abhängig sein", hieß es.

(HA)