Der Vermieter kann den Rückbau von nicht genehmigten Umbaumaßnahmen in Mietwohnungen verlangen.

Eine neue Einbauküche, ein neuer Bodenbelag, Umbauten im Bad: Auch als Mieter geht man gelegentlich unter die Bauherrn. Wichtig ist allerdings, sich vorher darüber zu informieren, was erlaubt ist und was der Zustimmung des Vermieters bedarf. "Grundsätzlich kann der Mieter seine Wohnung einrichten und gestalten, wie er möchte. Sollen aber Eingriffe in die Gebäudesubstanz vorgenommen werden, ist Vorsicht geboten", sagt Marielle Eifler, Rechtsberaterin des Mietervereins zu Hamburg. Allgemein übliche Maßnahmen könne der Vermieter nicht verbieten, dazu gehörten unter anderem das Dübeln von Wänden oder das Anbohren von Fliesen. Ebenso dürften Mieter ein anderes Türschloss, einen Türspion, ein Hochbett oder eine transportable Duschkabine einbauen. Das sei durch zahlreiche Gerichtsurteile bestätigt.

Alle größeren baulichen Veränderungen, die über den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung hinausgehen, bedürfen dagegen der Zustimmung des Vermieters. Dies betrifft beispielsweise den Einbau einer Sauna oder einer Etagenheizung. Auch Durchbrüche, besonders bei tragenden Wänden, dürfen nicht ohne Einverständnis ausgeführt werden. Gleiches gilt für Eingriffe in die Elektroinstallation. Wird die Zustimmung verweigert und baut der Mieter dennoch um, kann der Vermieter einen zeitnahen Rückbau verlangen.

Es gibt allerdings auch Ausnahmen, wie Sylvia Sonnemann, Geschäftsführerin von "Mieter helfen Mietern", erklärt: "Seit 2001 ist ein barrierefreier Umbau möglich. Ist etwa der Einbau eines Treppenlifts notwendig, kann man vom Vermieter die Zustimmung verlangen." Das gelte auch für Sanierungen, die die Bewohnbarkeit sicherstellten.

Empfehlenswert ist in jedem Fall eine schriftliche Modernisierungsvereinbarung. Mieter und Vermieter sollten darin die wesentlichen Punkte des geplanten Umbaus regeln. Dazu gehören laut Eifler eine Beschreibung der geplanten Mieterarbeiten, eine Vereinbarung über Eigentumsrechte sowie Aussagen über die fachgerechte Ausführung und zügige Durchführung der Modernisierung. Den Abschluss einer Haftpflichtversicherung, eine Kostenkalkulation und einen entsprechenden Kostenvoranschlag unter Einbeziehung der Arbeitsleistungen des Mieters sollte die Vereinbarung ebenso umfassen wie Regelungen zur Abwohndauer und zu künftigen Mieterhöhungen. Empfehlenswert ist auch das schriftliche Festhalten der Höhe der Entschädigung, die der Mieter bei Auszug als Restwert für seine Investition erhält.

"Soll etwa eine Einbauküche in der Wohnung verbleiben, deren Abwohndauer 15 Jahre beträgt, wären beim Auszug nach fünf Jahren noch zwei Drittel des Preises vom Vermieter zu erstatten", so Sylvia Sonnemann. Darüber hinaus gelte für Mieter bei Auszug eine generelle Rückbauverpflichtung. "Was man einbaut, muss man bei Auszug auch wieder entfernen - auch dann, wenn der neue Teppichboden fest verklebt ist", sagt Sonnemann. Hinterlasse man dabei Schäden am Untergrund, müssten auch diese beseitigt werden.

Noch schwieriger wird es bei Laminat. "Mit dem Einbau ist oft auch ein Kürzen von Türen verbunden", erklärt die Mietrechtsexpertin, "Damit handelt es sich um eine zustimmungspflichtige Veränderung an der Bausubstanz." Ärger sei hier meist programmiert.

Die Rückbauverpflichtung greift im Übrigen auch bei Einbauten von Vormietern. "Das ist vielen oft nicht bekannt", sagt Marielle Eifler. "Übernimmt man beispielsweise vom Vormieter Kacheln oder Fliesen im Bad, ist man zum Rückbau verpflichtet, obwohl man sie nicht montiert hat. Als Mieter muss man dann die Kosten für die Neuverfliesung bezahlen."

Von der Pflicht zum Rückbau kann man sich auch dann nicht befreien, wenn durch den Umbau eine Wohnwertverbesserung eingetreten ist. "Der Vermieter muss das nicht akzeptieren. Man kann ihm keine Bereicherung aufdrängen", unterstreicht Eifler.

Probleme gibt es auch immer wieder mit sogenannten Schönheitsreparaturen, die alles betreffen, was sich durch normales Wohnen abnutzt. Dazu zählen das Streichen oder Tapezieren der Wände, Heizkörper, Innentüren sowie der Fensterrahmen von innen und das Ausbessern von Dübellöchern in Fliesen und an Wänden. Die meisten Mietverträge sehen eine Renovierungspflicht während oder am Ende des Mietverhältnisses vor. Urteile des Bundesgerichtshofs besagen jedoch: Der Mieter muss nur das ausbessern, was er auch tatsächlich "abgewohnt" hat. Gibt es Probleme beim Auszug, sind nicht nur schriftliche Vereinbarungen relevant. Experten empfehlen, unbedingt Rechnungen aufzubewahren. Sehr hilfreich können im Streitfall auch Vorher- Nachher-Fotos sein.