Die Ergenisse bei den zwei Verfahren können sehr unterschiedlich sein: Die Flächendifferenz kann bis zu 20 Prozent ausmachen
Es ist eine der wichtigsten Fragen für Mieter und Käufer: Wie groß ist die Wohnung? Für die Berechnung gibt es zwei Verfahren - und die Ergebnisse können sehr unterschiedlich sein.
Vor allem beim Immobilienkauf ist die Wohnungsgröße von Bedeutung. Bei einem Quadratmeterpreis von zum Beispiel 2000 Euro würden fünf Quadratmeter mehr oder weniger immerhin schon 10 000 Euro ausmachen. Für Mieter ist die Wohnungsgröße einerseits wichtig, um die Miete vergleichen zu können. Zudem hängen die Nebenkosten oft von der Wohnungsgröße ab.
Werden Angaben gemacht, sollte auf die Berechnungsweise geachtet werden: DIN-Norm 277 oder Wohnflächenverordnung. Beide Berechnungsweisen sind im Prinzip legal und richtig, doch nach DIN (Deutsche Industrienorm) sind es immer einige Quadratmeter mehr. Der Grund: "Bei DIN-Norm-Berechnung werden zum Beispiel Dachschrägen voll eingerechnet, die Grundfläche ist identisch mit der Wohnfläche", sagt die Diplom-Ingenieurin Doreen Kruschina. Bei der Wohnflächenverordnung (WoFlV) indes werden nur Flächen mit einer Raumhöhe über zwei Meter voll berechnet. Raum mit ein bis zwei Metern Höhe wird zur Hälfte gewertet, Raum mit weniger als einem Meter Höhe gar nicht.
Die für Berechnung von Nutz- und Verkehrsflächen konzipierte DIN-Norm 277 wird üblicherweise von Architekten, Ingenieuren und Bauunternehmen verwendet, da mehr Raum für sie mehr Geld bedeutet. Die seit 2004 gültige Wohnflächenverordnung ist genau genommen nur für den sozialen Wohnungsbau bindend - die Gerichte übertragen sie aber etwa bei Mietstreitigkeiten auf frei finanzierte Immobilien. Nach Experten-Schätzungen sind zehn bis 20 Prozent Unterschied je nach Berechnungsweise möglich.
Das kann zu kuriosen Ergebnissen führen: Jemand kauft eine Eigentumswohnung mit einer Wohnfläche nach DIN 277. Vermietet er nun die Wohnung und übernimmt im Mietvertrag die Wohnflächenangabe seines Kaufvertrages, kann er sich Ärger einhandeln. Denn ist die Wohnung - laut Wohnflächenverordnung - kleiner als im Mietvertrag angegeben, so kann ein Mietminderungsgrund vorliegen. Laut Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes gilt es generell als Mangel, wenn die Wohnfläche mehr als zehn Prozent unter der im Mietvertrag genannten Fläche liegt (Az: VIII ZR 295/03). Unerheblich ist es außerdem, wenn im Vertrag die Wohnungsgröße mit einem Circa-Wert angeben wurde, urteilte der BGH in einem anderen Fall (Aktenzeichen: VIII ZR 133/03). Außerdem kann ein Mieter verlangen, dass die Betriebskosten entsprechend den tatsächlichen Quadratmetern berechnet werden. "Wird bei einem Objekt die Größe nach DIN herausgestellt, ist die Wohnfläche vermutlich deutlich kleiner", so Expertin Kruschina. "Vor allem Kaufinteressenten sollten dann die Wohnfläche neu berechnen lassen."