Miteigentumsanteile entscheiden bei Beschlüssen

Jetzt beginnt wieder die Saison der Eigentümer-Versammlungen, auf denen meist wichtige Beschlüsse für die Immobilie und ihre Bewohner gefasst werden. Umso wichtiger ist es, wenn Teilnehmer die Spielregeln kennen.

Die Eigentümerversammlung ist im Wohneigentumsgesetz (WEG) geregelt. Das WEG hat Bedeutung für all jene, die mit anderen Eigentum an einer Immobilie haben, etwa im Mehrfamilienhaus: Man unterscheidet zwischen "Sondereigentum" - beispielsweise der Wohnung, die zum Alleineigentum zählt - und dem Rest des Hauses, dem Gemeinschaftseigentum. Der Verwalter muss für die Versammlung alle im Grundbuch genannten Eigentümer einladen, und zwar mindestens einmal im Jahr.

Wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer es verlangen ("schriftlich unter Angabe des Zwecks und der Gründe"), sind außerordentliche Eigentümer-Versammlungen einzuberufen.

Bei der regulären Eigentümer-Versammlung wird unter anderem entschieden, welche Reparaturen im Haus zu erledigen und wie Kosten auf die Eigentümer zu verteilen sind. Dabei gilt per Gesetz: Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist (Paragraf 23, Absatz 2 WEG). Soll also über ein neues Dach entschieden werden, muss das schon als Tagesordnungspunkt in der Einladung stehen. Hintergrund: Eigentümer sollen sich auf die mitunter kostspieligen Beschlüsse vorbereiten können.

Eine Eigentümer-Versammlung ist dann beschlussfähig, wenn durch die Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sind (Paragraf 25 WEG). Der Wohnungseigentümer kann sich per Vollmacht vertreten lassen, etwa durch Verwandte oder den Verwalter. Wie viel Miteigentumsanteil ein Eigentümer hat, hängt von der Wohnungsgröße ab. Bei zahlreichen Beschlüssen reicht im Regelfall eine einfache Mehrheit nach dem Prinzip: ein Eigentümer - eine Stimme, das Kopfprinzip. Neben den oben genannten Themen dreht es sich bei der Eigentümerversammlung um den Wirtschaftsplan, der die laufenden Kosten für ein Jahr enthält (z. B. Gebühren für Müllabfuhr und Gartenpflege oder aber Aufwand für Reparaturen). Aus dem Wirtschaftsplan ergibt sich das anteilige Hausgeld. Außerdem wird über die Jahresabrechnung des vergangenen Jahres gesprochen. War sie in Ordnung, wird der Verwalter "entlastet". Das bedeutet: Die Eigentümergemeinschaft verzichtet endgültig auf Rechte und Schadenersatzansprüche.

Das 2007 reformierte WEG hat verstärkt Mehrheitsbeschlüsse ermöglicht. Zuvor musste vielfach einstimmig entschieden werden, was mitunter eine Eigentümergemeinschaft lähmen konnte, wenn ein Querulant dabei war. Unter anderem wurden Modernisierungskosten neu geregelt. Früher war ein einstimmiger Beschluss nötig. Ein Erdgeschoss-Eigentümer konnte dadurch einen Fahrstuhl verhindern. Nun reicht eine Dreiviertelmehrheit der Eigentümer (mit mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile). Ein Eigentümer kann also gezwungen werden, sich an Modernisierungen zu beteiligen.