Aussicht auf mehr als fünf Prozent Rendite auch wegen steigender Mieten in Hamburg

Die zurzeit sehr günstigen Baugeldkonditionen - 3,54 für zehn Jahre - sollten nach Ansicht von Finanzexperten nicht nur Bauherren und Immobilienkäufer nutzen, sondern auch Kapitalanleger. "Die Kombination von historisch tiefen Zinsen für lange Laufzeiten und vielerorts noch attraktiven Immobilienpreisen stellt eine gute Möglichkeit dar, um über eine vermietete Immobilie langfristig Vermögen aufzubauen", sagt Robert Haselsteiner, Vorstand der Interhyp AG. Bei der Finanzierung einer Kapitalanlage-Immobilie müssten jedoch einige Grundregeln beachtet werden. So sollten Immobilienkäufer aufpassen, wenn Haus, Finanzierung, zusätzliches Tilgungsprodukt und Versicherungen in einem Paket angeboten werden.

Bei Modellen mit Tilgungsaussetzung sollten Anleger vorsichtig sein

"Kombinationen sind häufig undurchsichtig, schlecht kalkulierbar und meist teurer als Einzelbausteine", sagt Haselsteiner. Auch bei Finanzierungsmodellen mit Tilgungsaussetzung, zum Beispiel mit paralleler Besparung von Lebensversicherungen oder Fondssparplänen, sollten Anleger vorsichtig sein. Erziele man mit diesem Modell bis zum Ende der Laufzeit nicht die versprochene Rendite, könnte man das Darlehen nicht abbezahlen. Auch sollten Steuervorteile lediglich "ein netter Nebeneffekt sein", so Haselsteiner weiter. Deutlich wichtiger seien ein angemessener Kaufpreis und eine solide Finanzierung. Entscheidend bei der Wahl einer Immobilie sei allein deren Lage. "Gute Infrastruktur und starke Wirtschaftskraft in der Umgebung gewährleisteten langfristige Wertstabilität", hebt Haselsteiner hervor. Letztlich sollte man die Frage, ob man in der Immobilie gern wohnen würde, immer bejahen können.

Verkäufer versuchen mit hohen Renditeaussichten zu punkten

Manfred Hölscher, Leiter des Bielefelder Baugeldvermittlers Enderlein, warnt jedoch davor, sich von Renditeversprechen blenden zu lassen. "Wegen der erhöhten Nachfrage nach solchen Anlageimmobilien argumentieren immer mehr Verkäufer mit Renditeaussichten und versuchen so, höhere Verkaufspreise durchzusetzen." Eine fünfprozentige Rendite klinge in heutigen Zeiten zwar verlockend, bedeute jedoch letztlich einen Kaufpreis zum 20-Fachen der Nettokaltmiete. "Dabei könnte die Rendite bei manchen Objekten problemlos sieben Prozent betragen - wenn Käufer die Immobilie günstiger erwerben", sagt Hölscher. Wichtig sei, auf das Verhältnis von Kaufpreis zu Mieteinnahmen zu achten - unter Beachtung des Risikos, das sich aus Standort und Objektzustand ergebe.

Beim Zinshaus werden zur Errechnung der Rendite die Mieteinnahmen in das Verhältnis zum Kaufpreis gesetzt. Je nach Lage, Größe, Höhe der Miete und Zustand des Objektes ergibt sich die Rendite. Diese spiegelt sich in dem sogenannten Vervielfältiger oder Multipikator oder Faktor wieder. Dazu David N.S. Kenney, geschäftsführender Gesellschafter der Zinshausteam & Kenbo GmbH: "Die Nettojahresmiete wird durch einen Faktor, der sich typischerweise zwischen 10-20 bewegt, multipliziert, um auf den Kaufpreis zu kommen. So wird ein Gebäude mit einer jährlichen Mieteinnahme von 50 000 Euro einen Wert von 500 000 Euro haben, wenn der Faktor Zehn zugrunde gelegt wird." In der Branche gelte die Faustregel: Um so niedriger der Faktor, um so risikoreicher das Objekt. Um auf die (Brutto) Rendite zu gelangen, dividiere man wiederum 100 durch den jeweiligen Faktor. Bezogen auf das oben genannte Objekt erbringt dieses also eine Rendite von zehn Prozent (100/10).

Nach Angaben von Zinshausexperte Matthias Baron bewegen sich die Brutto-Renditen in Hamburg derzeit zwischen fünf und acht Prozent - je nach Lage. Das Preisniveau in der Hansestadt sei stabil, wenn auch auf einem hohen Niveau. Vermehrt seien es wieder mehr die privaten Anleger, die ihr Kapital in die vermietete Immobilie investieren wollten. "Doch das Angebot ist knapp, da einerseits zu wenig gebaut wird, andererseits attraktive Bestandsimmobilien von den derzeitigen Eigentümern gehalten werden."

Experte bewertet soziale Erhaltungsverordnungen kritisch

Sorge mache ihm, dass für Trendlagen wie St. Pauli oder St. Georg soziale Erhaltensverordnungen geplant seien, wodurch der Markt zum Nachteil der Anleger reguliert werde. Die höchsten Mieteinnahmen seien zurzeit auf dem freien Wohnungsmarkt im Neubaubereich zu erzielen, während Bestandsimmobilien in Lagen wie Eppendorf oder Uhlenhorst, die häufig mit dem Kaufpreisfaktor 20 gehandelt würden, niedrigere Renditen erbrächten, dafür aber leicht zu vermieten seien.

Zu einer ähnlichen Einschätzung kommen die Experten der Persch Consult in ihrem Marktbericht zu Zinshäusern in Norddeutschland und anderen Top-Standorten im Bundesgebiet. Vor dem Hintergrund einer "klassischen Wohnungsnot" in Hamburg sei mit weiter steigenden Mieten zu rechnen, heißt es in dem Bericht. Er ist kostenlos abrufbar unter www.perschconsult.de .

Trotz dieser Aussichten rät Carsten Rieckhoff, Leiter Research bei der Engel & Völkers Commercial, Vermietern, stetig in die Immobilie zu investieren. "Mieter werden immer anspruchsvoller, weshalb zwischen fünf und 15 Prozent der Einnahmen aus der Netto-Kaltmiete für Instandhaltungsmaßnahmen eingeplant werden sollten."