Wealth-Manager kümmern sich um Direktinvestments in Wohnungen und Mehrfamilienhäuser, Immobilienaktien sowie geschlossene und offene Fonds

Viele ältere vermögende Privatanleger sind schon lange dem Glanz des Betongolds erlegen. Attraktive Mietrenditen bei geringem Risiko machen für sie Mehrfamilien- und Geschäftshäuser seit Jahrzehnten begehrenswert. Insbesondere in Deutschlands Großstädten. „Eine Reihe unserer Kunden ist seit vielen Jahren auf Investments in Mietobjekte fokussiert“, sagt Jutta von Bargen, Leiterin Vermögensmanagement bei der Hamburger Volksbank.

Doch was lange Zeit ein ruhiges Geschäft mit oftmals denselben Investoren war, hat sich seit Beginn der Finanzkrise im Herbst 2008 zum Boomsegment in der Anlageberatung gewandelt. Der Crash an den Börsen, drohende Staatspleiten und die Angst um den Euro lassen immer mehr vermögende Anleger mit ihrem Kapital Zuflucht suchen in Mehrfamilienhäusern, Eigentumswohnungen, Immobilienbeteiligungen und Aktien börsennotierter Betongoldunternehmen. Das lässt die Berater in den Wealth-Management- Abteilungen der Banken kaum noch zur Ruhe kommen. „Unsere Experten haben die Ärmel hochgekrempelt und zeitweise viele Überstunden geschoben“, sagt von Bargen.

Auch im nunmehr fünften Jahr der Krise ist der Drang zum Betongold ungebrochen. Die Notenbanken in Europa, den USA und Japan drucken immer mehr Geld, um ihre Staaten liquide zu halten. „Viele unserer Kunden fürchten, dass die Inflation irgendwann deutlich steigen wird, weil die Geldmenge immer stärker wächst“, sagt von Bargen.

„Die Nachfrage ist weiterhin immens“, bestätigt auch Hartmut Pfeiffer von der Hypovereinsbank in München. „Immobilien stehen weiterhin eindeutig im Fokus vieler vermögender Anleger“, sagt Christian Wittke, Immobilienanlageexperte der Berenberg Bank. „Der Beratungsbedarf ist so enorm, dass wir personell in diesem Bereich aufgestockt haben.“ Das spüren auch die auf die Immobilienbranche spezialisierten Hochschulen. „Die Zahl unserer Studierenden aus dem Bankensektor ist in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen“, sagt Professor Steffen Sebastian, Geschäftsführer des IREBS Instituts für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg, das spezielle Weiterbildungsprogramme bietet.

Allerdings hat der Run auf das Betongold die Preise kräftig in die Höhe getrieben. Eigentumswohnungen und Zinshäuser in Großstädten wie Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart haben seit 2008 Wertzuwächse von bis zu 50 Prozent erfahren. Die Aktienkurse etlicher börsennotierter Immobiliengesellschaften sind rapide gestiegen.

Zwar sehen viele Experten trotz der kräftigen Preisanstiege noch keine Überhitzung an den Wohnungsmärkten in deutschen Großstädten. „Von einer Immobilienblase sind wir noch weit entfernt“, sagt Bernhard Gräf, Ökonom bei Deutsche Bank Research. Denn in den 15 Jahren vor dem Boom hätten Wohnungen und Miethäuser kaum Wertsteigerungen erfahren.

Zugleich schätzen Experten jedoch das weitere Potenzial verhalten ein. „In vielen Großstadtquartieren sind Eigentumswohnungen und Zinshäuser so teuer, dass sie nur noch sehr geringe Mietrenditen abwerfen“, sagt Professor Sebastian. Das berge die Gefahr deutlicher Preisrückgänge, wenn der Markt drehen sollte

Auch vielen deutschen Immobilienaktien attestieren Experten nur geringe Chancen auf weitere Kursgewinne. Skeptisch sind sie insbesondere bei Wohnungsgesellschaften, deren Börsennotierungen in den vergangenen vier Jahren um bis zu 300 Prozent zugelegt haben. „Ich habe alle Wohnungsaktien mit Halten eingestuft“, sagt Georg Kanders vom Bankhaus Lampe. „So leicht wie in den vergangenen Jahren wird sich nun mit Immobilieninvestments kein Geld mehr verdienen lassen“, sagt Dieter Thomaschowski vom Analysehauses Investment Research in Change IC. „Jetzt sind clevere Strategien nötig, um überdurchschnittliche Renditen einzufahren.“

Das „Hamburger Abendblatt" hat Wealth Manager befragt, welche Investments sie jetzt empfehlen. Für Anlagebeträge von 500.000 Euro und zwei Millionen Euro sollten die Profis Strategien erarbeiten. In beiden Fällen wurde vorausgesetzt, dass weiteres Vermögen diversifiziert in anderen Anlageklassen wie Aktien oder Anleihen investiert ist.

Alexander Schäfer, Investmentstratege beim Bankhaus Ellwanger & Geiger in Stuttgart, rät beim Anlagebetrag von einer halben Million Euro von einem Direktinvestment in ein Haus oder eine Wohnung ab. „Das Klumpenrisiko wäre bei dieser Summe zu hoch.“

Um Risiken zu reduzieren und Renditechancen zu steigern, empfiehlt Schäfer stattdessen das Kapital in Fonds zu investieren, die in Immobilienaktien und REITs anlegen. REIT sind Real Estate Investment Trusts, spezielle börsennotierte Immobiliengesellschaften mit steueroptimiertem Status. Sie müssen ihre Gewinne nicht versteuern, sondern zu 90 Prozent an die Aktionäre ausschütten. „Dadurch erhalten die Aktionäre einen stetigen Kapitalstrom aus den Mieterträgen der Gesellschaften“, sagt Schäfer. Besonders interessant seien asiatische REITs. „Die robuste Konjunktur in den Staaten des Fernen Ostens treibt die Mieten und Immobilienpreise“, sagt der Stratege. Dies dürfte in den kommenden Jahren die Dividenden und Börsenkurse steigen lassen.

Bei den zwei Millionen Euro empfiehlt der Stratege, bis zu 500.000 Euro in einer Wohnung oder einem kleinen Mehrfamilienhaus anzulegen. „Vor dem Kauf sollte ein Sachverständiger das Objekt auf Baumängel überprüfen, damit nicht später unvorhergesehene Reparaturkosten die Rendite auffressen“, sagt Schäfer.

Jeweils 50.000 Euro könnten in Anleihen börsennotierte Immobiliengesellschaften und in geschlossene Immobilienfonds investiert werden. Bei der Zeichnung eines geschlossenen Fonds gehen Anleger eine unternehmerische Beteiligung ein und erwerben zusammen mit anderen Investoren eine oder mehrere Immobilien. Das birgt hohe Renditechancen, aber auch Risiken: Scheitert das Investment, droht der Totalverlust des angelegten Kapitals. Die restlichen 1,4 Millionen Euro würde der Stratege in Immobilienaktien- und REIT-Fonds anlegen.

Hingegen rät Volksbank-Expertin von Bargen von Immobilienaktien ab: „Sie ähneln mehr einem Aktien-, als einem Immobilieninvestment, weil ihre Börsenkurse ähnlich stark schwanken.“ Statt dessen empfiehlt sie Direktinvestments in Immobilien und eine Beimischung von offenen Immobilienfonds der Union Investment. „Diese sind problemlos durch alle Krise gekommen, weil sie breit gestreut in Objekte verschiedener Nutzungsarten und an verschiedenen Standorten investiert sind.“ Wie das Kapital genau verteilt werde, müsse individuell im Beratungsgespräch geklärt werden, sagt von Bargen. „Jeder Anleger hat ein anderes Chance-Risiko-Profil.“

Dirk Wehmhöner, Leiter Private Banking bei der Berenberg Bank, rät, die Anlagesumme von 500.000 Euro über mehrere geschlossene Fonds, die als Private Placement angeboten werden, zu streuen. Bei einem Private Placement werden Fonds nur einem kleinen Kreis vermögende Investoren angeboten. Dadurch fallen geringere Gebühren an als bei Fonds, die breiten Anlegerkreisen offeriert und entsprechend teuer beworben werden müssen. „Zur Diversifikation sollten mehrere Fonds gewählt werden, die sowohl in Gewerbe-, als auch Wohnimmobilien an unterschiedlichen Standorten investieren“, sagt Wehmhöfer.

Bei den zwei Millionen Euro würde der Experte, „neben Beteiligungen an Private Placements auch Direktinvestments in Immobilien erwägen“. Zur Risikostreuung böten sich Club-Deals an. Dabei tun sich mehrere vermögende Anleger zusammen, um gemeinsam ein Objekt zu erwerben. „Die Mindestbeteiligungssumme beträgt meist 500.000 Euro“, sagt Wehmhöfer. Würde eine halbe Million Euro in geschlossene Fonds investiert, verblieben 1,5 Millionen Euro für drei Club-Deals.