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Mit diesen sieben Steuertipps können Vermieter Geld sparen

| Lesedauer: 6 Minuten
Udo Reuß
So sparen Rentner bei der Steuer

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Als Vermieter von Immobilien kann man beim Kauf und der Steuererklärung viel Geld sparen. Sieben wichtige Steuertipps für Vermieter.

Berlin. Wohnimmobilien sind selbst in Pandemiezeiten wertbeständig. In vielen Städten steigt die Miete trotz der Wirtschaftskrise. Für Vermieter kann sich eine Wohnung langfristig rechnen, wenn sie nicht nur zu einem vernünftigen Preis gekauft wird, sondern vor allem auch die steuerlichen Chancen genutzt werden. Sieben wichtige Steuertipps für Vermieter und diejenigen, die es werden wollen.

1. Wie Vermieter Werbungskosten absetzen

Mieteinnahmen müssen in der Anlage V der Steuererklärung angegeben werden. Laufende Grundstückskosten, Gebäudeabschreibung, Fahrt- und Reisekosten, Schuldzinsen aus der Finanzierung und Renovierungskosten gehören zu den zahlreichen abzugsfähigen Werbungskosten.

Insbesondere in den ersten Jahren erzielen nicht wenige Vermieter einen steuerlichen Verlust – und können ihn verrechnen mit anderen steuerpflichtigen Einkünften aus einer Selbstständigkeit oder als Arbeitnehmer. Das senkt die Steuerlast sofort.

Misstrauisch wird das Finanzamt, wenn es über Jahre nur Verluste sieht. In manchen Fällen vermutet es, dass der Vermieter eher private Interessen verfolgt und gar keinen Überschuss erzielen will. Dann könnte es den Vermieter auffordern, dass er seine Einnahmen und Ausgaben mit dieser Immobilie über 30 Jahre prognostizieren soll.

Fällt diese Totalüberschussprognose negativ aus, bewertet das Finanzamt die Vermietung als „Liebhaberei“. Falls die Behörde in den vorherigen Steuerbescheiden die Verluste nur vorläufig anerkannt hat, könnte es diese dann nachträglich streichen.

Bei normalen Mietverhältnissen ist das kein Thema. Bei einer sowohl vermieteten als auch selbst genutzten Ferienwohnung etwa wird das Finanzamt aber in den meisten Fällen in den ersten Jahren den Steuerbescheid mit einem Vorläufigkeitsmerk versehen.

2. Günstig an Angehörige vermieten

Wenn der eigene Nachwuchs eine Wohnung benötigt, dann könnte eine vergünstigte Vermietung ein interessantes Steuersparmodell sein. Statt dass der Sohn eine hohe Miete für seine Studentenbude in Mainz an einen Dritten bezahlt, könnte er günstiger eine Wohnung der Mutter mieten.

Wenn sie mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete verlangt, darf sie die ungekürzten Werbungskosten absetzen – und kann so möglicherweise auch einen steuerlichen Verlust nutzen.

Das geplante Jahressteuergesetz 2020 sieht ab nächstem Jahr sogar eine Senkung auf die Hälfte der ortsüblichen Miete vor. Bei einer Miete zwischen 50 und 66 Prozent ist dann ab 2021 eine Totalüberschussprognose erforderlich.

3. Neuen Wohnraum schaffen und bis zu 28 Prozent in vier Jahren abschreiben

Wer in seinem Haus den Dachboden ausbaut und dort eine Mietwohnung einrichtet oder auf sonstige Weise neuen Wohnraum schafft – durch Bau oder Kauf –, kann die neue befristete Sonderabschreibung nach § 7b Einkommensteuergesetz nutzen.

Zu den vielen Voraussetzungen gehört, dass die Wohnung mindestens zehn Jahre lang vermietet wird. Dann kann der Vermieter in den ersten vier Jahren bis zu 28 Prozent der Gebäudekosten abschreiben. Gutverdiener können auf diese Weise ihre Steuerlast enorm drücken.

Ab dem fünften Jahr sinkt jedoch die jährliche Abschreibung. Die befristete Sonderabschreibung gibt es nur für Wohnungen, für die der Bauantrag oder die Bauanzeige bis spätestens Ende 2021 gestellt wird.

4. Den Anteil für den Gebäudewert im Kaufvertrag festschreiben

Der Grund- und Bodenwert kann nicht abgeschrieben werden. Deshalb muss der Käufer den Preis einer Immobilie aufteilen: in einen abschreibbaren Teil für das Gebäude und einen für den Bodenwert. Um späteren Streit mit dem Finanzamt zu vermeiden, sollte er bereits im notariellen Kaufvertrag einen möglichst hohen Anteil für das Gebäude ausweisen lassen.

Auf jeden Fall akzeptiert das Finanzamt eine Kaufpreisaufteilung, die auf der Excel-Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums basiert. Der Bundesfinanzhof überprüft diese aktuell in einem anhängigen Verfahren auf ihre Richtigkeit.

5. In den ersten drei Jahren nicht zu viel renovieren

Wer eine renovierungsbedürftige Immobilie kauft, sollte in den ersten drei Jahren höchstens 15 Prozent der Nettoanschaffungskosten für das Gebäude in die Sanierung stecken. Dann darf der Vermieter den Erhaltungsaufwand sofort abschreiben. Wer darüber liegt, kann die Sanierungskosten nur über 50 Jahre abschreiben. Bei der 15-Prozent-Grenze zählen die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer.

6. Nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen

Wer eine vermietete Immobilie erst nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft, kann die Wertsteigerung steuerfrei erhalten. Nur bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren wäre ein Veräußerungsgewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig.

7. Bis zu 520 Euro Mieteinnahmen sind steuerfrei

Wer als Student mal sein WG-Zimmer untervermietet, der muss darauf möglicherweise keine Einkommensteuer zahlen. Denn es gibt für Vermietungseinnahmen eine Freigrenze von 520 Euro. Wer aber nur einen Euro mehr erhält, muss seine kompletten Mieteinkünfte (nach Abzug von Werbungskosten) versteuern.

Das gilt auch für die Vermietung über eine Plattform wie Airbnb. Das Entdeckungsrisiko für unversteuerte Mieteinkünfte ist gerade enorm gestiegen: Betroffene sollten eine strafbefreiende Selbstanzeige für die vergangenen Jahre abgeben.

Ausnahme: Wenn jemand in einem Jahr mit seinen gesamten steuerpflichtigen Einkünften nicht über den Grundfreibetrag kommt, dann fällt keine Einkommensteuer an. Für 2020 beträgt dieser 9.408 Euro.

Dieser Beitrag erscheint in einer Kooperation mit finanztip.de. Der Verbraucher-Ratgeber ist Teil der Finanztip Stiftung.

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