Einen zuverlässigen Mieter zu finden, ist nicht immer einfach. Mit diesen Mitteln können Vermieter prüfen, ob die Interessenten passen - oder Ärger programmiert ist.

Wer Haus oder Wohnung privat vermietet, legt Wert auf zuverlässige Mieter. Doch wie findet man die? Im Vorfeld sind ein paar Leitfragen hilfreich: Wie lange will ich vermieten: dauerhaft oder zeitlich begrenzt? Und wen suche ich: Familie, Single, Senior oder Wohngemeinschaft? Schon die Antworten auf diese Fragen geben Vermietern Hinweise zu Mieterauswahl, Mietvertrag und zur Formulierung der Wohnungsannonce. „Sie kann entsprechend gestaltet werden“, sagt Inka-Marie Storm vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Vermerke wie „als Singlewohnung geeignet“, „familienfreundliches Umfeld“ oder „ruhiges Paar gesucht“ sind zum Beispiel ebenso zulässig wie der Hinweis auf unerwünschte Haustiere oder ein befristetes Mietverhältnis.

Das alles engt frühzeitig den Kreis der Interessenten ein – und es reduziert sich der Aufwand während des Besichtigungstermins, möglichem Ärger mit Mitbewohnern wird ebenfalls vorgebeugt. Denn eine Studenten-WG passt selten zur Seniorenanlage.

Auf eine Bonitätsprüfung müssen sich Mieter einstellen

Der Besichtigungstermin bietet Gelegenheit zum Kennenlernen potenzieller Mieter. Hier haben Eigentümer das Recht, ihnen ziemlich auf den Zahn zu fühlen. Schließlich geht es darum, möglichst solvente und umgängliche Hausbewohner zu bekommen. Deshalb sollten Vermieter sich nach persönlichen Daten, den Familienverhältnissen und dem Einkommen erkundigen. Wichtig ist zu erfahren, mit wie vielen Leuten der Interessent einziehen will und ob Haustiere gehalten werden. „Diese Dinge müssen und dürfen abgeklärt werden“, sagt Jurstin Storm.

Zum Nachweis der Bonität sollten sich Vermieter mindestens Kontoauszüge und rückwirkende Gehaltszettel vorlegen lassen. Eine Selbstauskunft ist üblich. Zu den weiteren Möglichkeiten gehört die klassische Bonitätsprüfung, meist als Schufa-Auskunft. In Städten mit Wohnungsnot haben viele Mieter den Nachweis oft schon dabei.

Eine andere Option, die Finanzkraft und damit die Sicherheit der Mietzahlung zu testen, ist die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Sie wird vom aktuellen Vermieter des Wohnungsinteressenten ausgestellt. Mit dessen Einverständnis sind zudem Erkundigungen beim Vorvermieter erlaubt.

Entgegen landläufiger Meinung hält Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB) in Berlin Vorbehalte gegenüber Menschen mit niedrigem Einkommen für fehl am Platz. „Hartz-IV-Empfänger sind die sichersten Mieter, weil die Arbeitsagentur die Miete direkt zahlt.“ Die erwünschten geordneten finanziellen Verhältnisse wären somit gegeben. Hat ein Vermieter am Ende die Wahl zwischen mehreren Wunschkandidaten, würden Storm und Ropertz auf Bauchgefühl und Sympathie vertrauen. Ropertz: „Man darf sich ruhig sagen: Es ist meine Wohnung, mein Haus. Darin will ich keine unsympathischen Leute haben.“ Erst recht nicht, wenn Eigentümer und Mieter unter einem Dach leben.

Und was können Mieter tun, um sich ins rechte Licht zu rücken? Der Mieterverein zu Hamburg rät, die Situation bei einer Wohnungsbesichtigung durchaus mit einem Vorstellungsgespräch zu vergleichen. „Es zählt daher der erste Eindruck. Dazu gehört auch das pünktliche Erscheinen zum Termin, und die Kleidung sollte dem Anlass entsprechend gewählt werden“, rät Mietrechtsexpertin Marielle Eifler. Gut sei es auch, die geforderten Unterlagen geordnet und griffbereit zur Hand zu haben. „Fragen zum Mietobjekt sind o.k., aber sie sollten nicht zu penetrant gestellt werden“, rät die Juristin. „Erfahrungen zeigen, dass sofortiges Ausmessen der Wohnung mit dem Zollstock, Fragen nach dem Energieausweis und der Miethöhe als K.-o.- Kriterium gelten.“

Die Rechtsprechung erwartet von Vermietern ein Vorausdenken

Mietverträge werden in der Regel unbefristet geschlossen. Wer jedoch befristet vermieten will – weil in drei Jahren die flügge gewordene Tochter einziehen soll –, schreibt den Grund für die Befristung ins Papier. Der Vertrag endet automatisch am Ende der vereinbarten Laufzeit. Ohne Angabe solcher Gründe gilt der Vertrag als unbefristet und „kündigen wird kompliziert“, erläutert Stefan Bentrop, Fachautor und Rechtsberater des Vereins Privater Bauherrn (VPB). Die Rechtssprechung erwarte von Vermietern ein Vorausdenken von drei bis fünf Jahren.

Vorlagen für den Mietvertrag finden Vermieter im Internet. Die jeweiligen Interessenverbände geben ebenfalls Formulare heraus. Beispielsweise bietet der Grundeigentümerverband Hamburg den Mietvertrag Nichtmitgliedern in der Online-Version für 6,50Euro (Mitglieder 4 Euro) und in der Papierversion für 5 Euro (Mitglieder 2,50 Euro) an. Geschäftsführer Thorsten Flomm weist darauf hin: „Es werden wegen des Kopierverbots von der Papierversion zwei Exemplare benötigt. Die Online-Version kann nach Belieben ausgedruckt werden.“

Vermieter hätten über den Verein zudem die Möglichkeit, sich über die Bonität des Mieters zu informieren. „Etwa über eine Auskunft bei Creditreform oder Unternehmen wie arvato Infoscore. Wir bieten die Auskunft bei Infoscore für unsere Mitglieder an.“

Juristen warnen, Mustermietverträge nicht einfach abzuändern. Ansonsten riskieren Vermieter, dass bestimmte Klauseln unwirksam und im Streit zu ihren Ungunsten ausgelegt würden. Ein typischer Fall sind nach den Erfahrungen des Mieterbunds Zusätze über Schönheitsreparaturen.