Hamburg. ... und wie viele Jahresmieten für den Kauf einer Wohnung. Verbraucherschützer warnen: Markt ist überhitzt
Die Anlage in Wohnimmobilien in Hamburg wird immer risikoreicher. Das zeigen zwei Kennziffern aus einer neuen Studie der Postbank. Die Hamburger müssen überdurchschnittlich viel von ihrem Einkommen für die Miete ausgeben: nämlich knapp 37 Prozent. Für den Erwerb einer 100 Quadratmeter großen Wohnung mit normaler Ausstattung muss sogar im Schnitt die 30,4-fache Jahresmiete (kalt) ausgegeben werden. Das Verhältnis aus Kaufpreis und Jahresmiete ist ein entscheidendes Kriterium für Anleger, die eine Immobilie als Renditeobjekt kaufen. Je höher dieser sogenannte Vervielfältiger ausfällt, desto schlechter sind die Renditechancen.
Die schon hohe Belastung der Mieter schränkt den Spielraum für weitere Mieterhöhungen ein. Die Bruttorendite für eine solche Anlage liegt jetzt nur noch bei zwei bis drei Prozent. Nach Verwaltungskosten und Steuern bleibt noch weniger übrig. „Gemessen am Mietniveau sind die Immobilienpreise in den drei großen Städten Berlin, Hamburg und München besonders hoch“, sagt Georg Hoogendijl, Geschäftsführer der Postbank Immobilien GmbH. Hamburg liegt auf dem zweiten Rang hinter München und vor Berlin. Bei den Mieten geben nur Frankfurter und Münchner mit mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens noch mehr aus.
Verbraucherschützer raten, nicht mehr als 25 bis 30 Prozent für die Miete aufzuwenden. Für einen überhitzten Immobilienmarkt spricht auch, dass die Preise in den vergangenen Jahren stärker gestiegen sind als die Mieten.
„Ab einem Vervielfältiger von 30 muss man schon sehr genau überlegen, ob das die Immobilie wirklich wert ist“, sagt Heike Nicodemus von der Stiftung Warentest. In ihrem aktuellen Magazin „Finanztest“ haben die Verbraucherschützer den Immobilienmarkt analysiert. Je nach Lage und Ausstattung der Wohnung reichen die Kaufpreise in Hamburg von 3550 bis 7455 Euro je Quadratmeter. „Die Käufer zahlen bis zu 33 Jahresmieten“, sagt Nicodemus. Die Gefahr, bei einem Verkauf nicht mehr die Investition erzielen zu können, sei sehr groß. Das liegt auch an den hohen Erwerbsnebenkosten von bis zu zwölf Prozent. Die Bundesbank schätzt, dass die Haus- und Wohnungspreise in einzelnen Städten wie Hamburg bereits 2016 um 15 bis 30 Prozent überhöht waren.