Die Kündigungeines Mieters ist keine leichte Sache. Landen die Parteien vor Gericht, wird es schnell teuer

Nichts ist so beständig wie der Wandel im Wohnungsmarkt. Nach aktuellen Zahlen des Mietervereins zu Hamburg wechseln in der Hansestadt gut acht Prozent der Mieter im Jahr ihre Wohnung. Bei entspannter Marktlage fiele die Quote sonst teils doppelt so hoch aus. Friedlich geht es dabei längst nicht immer zu. „Gerade wenn der Vermieter die Wohnung kündigt, landet der Fall nicht selten vor Gericht“, so die Erfahrung von Manfred Alex, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Ein klassischer Streitfall: Verspätete, unvollständige oder ganz ausbleibende Mietzahlungen. „Beim Zahlungsverzug setzt der Bundesgerichtshof (BGH) seit einigen Jahren deshalb strengere Maßstäbe an“, sagt Christian Putschäw, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht sowie Immobilienmediator.

Bei vorangegangener unpünktlicher Mietzahlung reichen inzwischen schon geringe Beträge, um den Vertrag rechtmäßig zu lösen. „Dann genügt unter Umständen schon ein Rückstand von 20 Euro, wenn dem ein Auf und Ab von Fehlzahlungen vorangegangen ist“, so Putschäw. Vorsicht geboten sei auch, bei einer überzogenen Mietminderung, etwa wegen Baulärm auf dem Nachbargrundstück. „Hier sieht der BGH das Einschätzungsrisiko inzwischen stärker beim Mieter“, erklärt der Jurist. Eine unverhältnismäßig hohe Minderung der Miete könne sogar eine Kündigung rechtfertigen. „Klüger ist es in der unübersichtlichen Gemengelage, die Miete erst voll zu begleichen, um dann Klage wegen überzahlter Beträge einzureichen“, rät Putschäw. Auch wenn der Mieter ausziehen möchte, muss er sich an Regeln halten. Angefangen bei der Kündigungsfrist: „Sie beträgt drei Monate bei unbefristeten Mietverträgen“, erklärt Heinrich Stüven, Vorsitzender vom Grundeigentümer-Verband Hamburg.

Anders sieht es beim befristeten Mietvertrag aus, der auf eine bestimmte Zeit bis zu vier Jahren geschlossen wird und dann automatisch endet. Damit verzichten beide Seiten bis zum Auslaufen auf ein ordentliches Kündigungsrecht. „Einige private Vermieter schließen gerne feste Verträge ab, um Planungssicherheit zu erhalten“, so Putschäw. Gängig sei dann eine Frist von zwei Jahren. Zu blauäugig sollte man solch einen Kontrakt jedoch nicht unterzeichnen. Denn steht etwa mit einem Jobwechsel plötzlich ein rascher Umzug an, liege das Leerstandsrisiko dann beim Mieter. Er muss die Miete weiterzahlen, bis der Vermieter einen Nachfolger für die Wohnung gefunden hat oder der Vertrag endet. „Das kann unter Umstände durchaus teuer werden“, sagt Putschäw.

Ein Sonderkündigungsrecht greift allerdings auch bei Zeitverträgen, zum Bespiel, wenn die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst oder aufgrund einer Modernisierung erhöht wird oder wenn der Vermieter die Erlaubnis zu einer rechtmäßigen Untervermietung von Teilen der Wohnung verweigert. „Auch beim Tod des Mieters müssen Ehegatte oder Erben den Mietvertrag nicht bis zum Auslaufen führen“, so Putschäw. Bei solchen Sonderfällen gilt wie beim unbefristeten Vertrag die dreimonatige Kündigungsfrist.

Für das Kündigungsschreiben wichtig: Es muss von allen Hauptmietern unterschrieben bis zum dritten Werktag des Monats beim Vermieter eingehen – und zudem an alle Vermieter gerichtet sein. „Kommt die Kündigung einen Tag später, wird die Miete für einen weiteren Monat fällig“, so Alex. Er rät, die Kündigung per Einschreiben auf den Weg zu bringen.

„Möglich ist eine fristlose Kündigung bei erheblichen Mängeln, die den Gebrauch der Wohnung einschränken“, erklärt Alex. Dazu zählte das Landgericht Düsseldorf etwa Feuchtigkeitsschäden im Altbau nach dem Einsetzen neuer Fenster (Az. 24 S 82/91). Rostverfärbtes Wasser aus allen Hähnen werteten die Gerichte ebenso als ausreichenden Grund dafür wie einen defekten Fahrstuhl. Steht die Gesundheit auf dem Spiel, muss der fristlosen Kündigung nicht wie sonst eine Abmahnung vorangehen. „Dies sind jedoch Ausnahmen, etwa bei gefährlichen Wohngiften wie Lindan oder wenn im Winter die Heizung ausfällt“, so Putschäw. Breitet sich hingegen Schimmel in der Wohnung aus, stehe immer die Frage im Raum, ob der Mieter diesen etwa durch falsches Lüften selbst verursacht habe.

Für den Vermieter ist es immer komplizierter, die Wohnung zu kündigen. „Mit einer Auflösung des Vertrages tun sich die meisten Vermieter sehr schwer“, so die Erfahrung von Stüven. Auch gelte es, viele Formalien einzuhalten. Die Kündigungsfrist hängt von der Dauer des Mietvertrags ab. „Zudem muss der Vermieter immer eine Begründung angeben“, sagt Stüven. Ausstehende Mieten oder wiederholt unmanierliches Verhalten gegenüber anderen Mietern können solche Gründe sein. Zudem kann ein Eigenbedarf angemeldet werden – auch für Angehörige wie etwa die Tochter, die in der Stadt ein Studium aufnimmt oder für eine Pflegekraft der Eltern. Dabei sind in der Begründung auch deren aktuellen Wohnverhältnisse darzulegen.

Wird hingegen ein Mehrfamilienhaus in unterschiedliche Eigentumswohnungen aufgeteilt, greift beim Verkauf eine Kündigungssperre von zehn Jahren. „Der Mieter hat dann stets ein Vorkaufsrecht“, erklärt Stüven. Um sonst den Abschied zu versüßen, wird auch schon mal eine Abfindung geboten, „diese Praxis hat jedoch immer einen unangenehmen Beigeschmack“, findet Stüven. Schon allein, weil der Gesetzgeber solch ein Rauskaufen aus dem Vertrag nicht vorsehe.