Ratgeber Extra

Eigentum für das Alter

Eine Wohnung bietet mehr Sicherheit. Besitzer müssen sich aber auch ums Gemeinschaftseigentum kümmern

Ständig steigende Immobilienpreise ändern an der Begeisterung für das Bauen nichts. Mehr als zwei Drittel der Befragten halten die eigene Immobilie für eine bessere Form der Altersvorsorge im Vergleich zur gesetzlichen Rente, ergab eine Umfrage des Meinungsforschungsinstituts TNS Emnid. Auch eine Umfrage des Versicherungskonzerns Axa zeigt, wie beliebt der Immobilienerwerb ist. Während aufgrund der Niedrigzinsen nur noch zehn Prozent der Befragten eine Lebens- oder Rentenversicherung abschließen wollen, plant gut ein Drittel den Kauf einer selbst genutzten oder vermieteten Immobilie.

Die niedrigen Zinsen erleichtern den Immobilienerwerb, auch wenn die Preise vor allem in Hamburg schon stark gestiegen sind. So kletterten in der Hansestadt die Preise für Einfamilienhäuser aus dem Bestand seit 2010 um 44 Prozent. Doch Preise und Finanzierung sind nicht alles, wenn es um Immobilien geht. „Das Problem beim Erwerb von Wohneigentum ist, dass angesichts des knappen Angebots Kaufentscheidungen sehr schnell und oft auch emotional getroffen werden“, sagt Oliver Moll, Geschäftsführer der Moll & Moll Zinshaus GmbH. Auch wenn man vermieten will: Eine Besichtigung ist Pflicht. Lagepläne und Fotos reichen nicht aus. Noch besser ist es, die Wohnung zu verschiedenen Tageszeiten aufzusuchen, um sich einen Eindruck über den Verkehrslärm zu verschaffen. Denn am Wochenende ergibt sich meist ein anderes Bild als an einem Wochentag. Nicht nur auf die Wohnung selbst, sondern auch auf das Umfeld kommt es an. Geschäfte, Kindergärten, Schulen, Grünflächen und Freizeitangebote sollten in der Nähe sein. Wichtig ist ein guter Nahverkehr. Lage und Qualität sind für den Vermietungserfolg entscheidend.

Mit einer Wohnung erwirbt der Käufer auch Sondereigentum wie Kellerraum oder Stellplatz. Er sollte darauf achten, dass dies in der Teilungserklärung auch wirklich so vermerkt ist. Gleichzeitig wird der Käufer Miteigentümer am Gesamtgebäude und am Grundstück und muss entsprechend einen Teil der anfallenden Kosten tragen. Auch die Höhe der Umlage für Verwaltung und Instandhaltung sollten erfragt werden. Nur eine} hohe Instandhaltungsrücklage garantiert, dass bei erforderlichen Reparaturen nicht direkt jeder Eigentümer zur Kasse gebeten wird. Von den meisten Käufern werden die Probleme beim Gemeinschaftseigentum, für das alle zusammen haften, unterschätzt. Viele kümmern sich zwar bei der Besichtigung um ihr Sondereigentum, also die eigenen vier Wände, widmen aber Statik, Haustechnik, Tiefgarage, Entwässerung, Balkonen, Dach oder Abdichtung weiter keine Aufmerksamkeit.

„Deshalb sollte man sich bei einer Eigentumswohnung auf alle Fälle die Protokolle der letzten drei Jahre ansehen, um zu wissen, über was diskutiert und was letztlich an Instandsetzungsmaßnahmen beschlossen wurde“, sagt Moll. Auch die Dauer der Versammlung könne wertvolle Hinweise geben. „Wenn drei bis vier Stunden diskutiert wird, ist die Eigentümergemeinschaft möglicherweise zerstritten.“ Auch wenn Jahr für Jahr über die selben Probleme diskutiert werde, sei das kein gutes Zeichen. Reparaturen und Instandsetzungsarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum führen auch nach Erfahrung der Berater vom Verband Privater Bauherren (VPB) immer zu Diskussionen. „Manche Gemeinschaften vertagen Instandhaltungen immer wieder und stehen zum Schluss vor größeren Sanierungsaufgaben“, sagt Eva Reinhard Postina vom VPB. Zudem sind die Instandhaltungsrücklagen oft zu gering.

Selbstnutzer sind oft aufmerksamer

Käufer sollten sich auch um die Bewohnerstruktur kümmern. Sind es vorwiegend Selbstnutzer, dann ist die Bereitschaft zu Ausgaben für das Gemeinschaftseigentum wesentlich größer als wenn nur Mieter in dem Haus wohnen. Die Vermieter achten dann stärker auf die Rendite ihrer Investition. „Mit einer Immobilie bindet man sich. Und neue Regelungen durch den Staat wie Mietpreisbremse oder Dämmvorschriften können das Investment beeinträchtigen“, sagt Heinrich Stüven vom Grundeigentümerverband Hamburg. Er rät zu einer langfristigen Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren. „Das erhöht die Sicherheit der Kalkulation“, sagt er.

„Im Prinzip kauft man als Vermieter einen Mietvertrag“, sagt Moll. Entscheidend seien Miethöhe, Zustand der Wohnung und Lage. „Für die Bewertung der Miete und einen möglichen Spielraum für Mieterhöhungen ist der Hamburger Mietenspiegel relevant“, so Moll. Daran und vor allem am Mittelwert orientieren sich die Hamburger Richter, weil es sich um einen qualifizierten Mietenspiegel handelt. Moll warnt auch, den Mustermietvertrag des Hamburger Grundeigentümerverbandes mit Zusätzen zu ergänzen oder Formulierungen auch einfach durchzustreichen, etwa wenn es um Fragen der Renovierung geht. „Das kann dazu führen, dass der Vertrag teilweise nichtig ist und dann Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) gelten, die nicht immer günstiger sind.“ Denn Mieter seien heute wesentlich besser über ihre Rechte informiert.

Mit Blick auf das Mietrecht und der aktuell geringen Rendite einer vermieteten Wohnung sieht Moll im selbst genutzten Eigentum die bessere Alternative. „Im Alter die Miete zu sparen ist immer eine sehr gute Form der Altersvorsorge, weil das Spielraum beim Einkommen schafft“, sagt der Experte.