Hamburg. Wer Wohneigentum erwirbt, sollte ausreichend Eigenkapital haben. Experten raten zur Zinsbindung für 15 Jahre

Trotz ständig steigender Immobilienpreise wollen immer mehr Bürger in die eigenen vier Wände investieren. „Der Entschluss für Wohneigentum wird vor allem im Alter zwischen 25 und 45 Jahren getroffen“, sagt Dieter Jurgeit, Vorstandsvorsitzender der PSD Bank Nord. Nach einer repräsentativen Umfrage des Instituts wollen in dieser Altersgruppe 47 Prozent eine Immobilie kaufen oder ein eigenes Haus bauen. Das ist nicht verwunderlich, denn die Baugeldzinsen sind extrem niedrig. Je nach Anteil des Eigenkapitals liegen die Konditionen für eine zehnjährige Zinsbindung zwischen 0,95 und 1,10 Prozent bei den günstigsten Anbietern. „Baugeld ist damit so günstig wie nie seit Bestehen der Bundesrepublik“, sagt Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG, Deutschlands größtem Vermittler privater Baufinanzierungen. Dennoch gibt es beim Immobilienerwerb viel zu beachten. Das Abendblatt sprach mit Experten und beantwortet die wichtigsten Fragen.

Viele unterschätzen die Nebenkosten beim Kauf

Generell müssen Preise für Wohnungen immer individuell berechnet werden. Auf der Seite www.fmh.de gibt es einen Hauskauf-Rechner. Eine Familie mit zwei Kinder und einem Nettoeinkommen von 3800 Euro kann sich damit zum Beispiel eine Finanzierungsbelastung von 1330 Euro monatlich leisten. Das sind 35 Prozent des Nettoeinkommens. Der Kaufpreis der Immobilie könnte rund 427.000 Euro betragen, wenn man 100.000 Euro Eigenkapital, die Kaufnebenkosten und eine Finanzierung von bis zu 85 Prozent des Kaufpreises unterstellt. Die Finanzierung ist dann sicherheitsorientiert angelegt, lässt also noch Spielraum bei unvorhergesehenen Ereignissen.

„Für die Kreditrate und die Nebenkosten der Immobilie wie Grundsteuer, Wasser und Heizung sollen nicht mehr als 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens aufgewendet werden“, Dirk Scobel von der Verbraucherzentrale Hamburg. Ein wichter Punkt beim Hauskauf sind die Nebenkosten. Im Schnitt betragen diese zwölf Prozent der Kaufsumme. Die meisten Makler verlangen derzeit in Hamburg 6,25 Prozent des Kaufpreises. Bei 450.000 Euro werden 28.125 Euro als Maklerprovision fällig. Hinzu kommen in Hamburg 4,5 Prozent Grunderwerbssteuer, also weitere 20.250 Euro. (In Schleswig-Holstein beträgt der Satz 6,5 Prozent und in Niedersachen fünf Prozent.) Notar- und Grundbuchkosten verschlingen weitere bis zu 1,5 Prozent (6000 Euro bei 400.0000 Euro Grundschuld). Bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro müssen also zusätzliche 54.375 Euro Nebenkosten einkalkuliert werden. „Diese Größenordnung wird oft unterschätzt“, weiß Verbraucherschützer Scobel.

Experten raten, 20 bis 30 Prozent der Kaufsumme als Eigenkapital beizusteuern. „Häufig müssen rund 90 Prozent des Kaufpreises finanziert werden“, sagt Ulrike Hansen, Baufinanzierungsexpertin der Haspa. Damit verschlechtern sich auch die Zinskonditionen. „Wer nur 60 Prozent des Kaufpreises finanzieren muss, hat einen Zinsvorteil“, sagt Max Herbst von der FMH-Finanzberatung.

Der Zins eines Baudarlehens wird für eine bestimmte Zeit festgeschrieben. Danach müssen die Konditionen neu verhandelt werden. „Nach wie vor wird eine zehnjährige Zinsbindung von unseren Kunden favorisiert“, sagt Frank Neitzel von der PSD-Bank Nord. Baufinanzierungsexperte Scobel rät aber zu einer Zinsbindung von mindestens 15 Jahren. „Damit ist der Kreditnehmer sehr flexibel, weil er den Vertrag nach zehn Jahren jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen kann.“