Analyse untersucht den Zusammenhang zwischen Risiko und Rendite für Immobilienkäufer

Die historisch niedrigen Zinsen machen den Immobilienerwerb attraktiv. Wer 40 Prozent des Kaufpreises einer Immobilie mit Eigenkapital finanzieren kann, erhält für eine zehnjährige Baufinanzierung schon Zinsen von knapp unter einem Prozent. Auch wer nicht so viel Eigenkapital aufbringen kann, zahlt nur rund 1,15 Prozent. Elf Prozent der Deutschen wollen in den nächsten zwölf Monaten eine Immobilie erwerben, geht aus einer aktuellen Umfrage der PSD Bank Nord hervor. Das kann zur Selbstnutzung oder auch zur Kapitalanlage sein. Denn während sich mit Zinsanlagen kaum noch eine Rendite erzielen lässt, bringt der Immobilienerwerb durchaus noch eine angemessene Rendite erzielen.

Doch gleichzeitig erreichen die Preise immer neue Rekorde, vor allem in Hamburg. So stiegen in der Hansestadt die Preise für Einfamilienhäuser aus dem Bestand seit 2010 um 44 Prozent. Eigentumswohnungen verteuerten sich sogar um 65 Prozent. Angesichts dieser Entwicklung lohnt es auch, über die Grenzen der Stadt hinaus zu blicken. Das Beratungsunternehmen Dr. Lübke & Kelber hat 18 Städte in Norddeutschland untersucht. Analysiert wurden die Bevölkerungsentwicklung, sozioökonomische Daten wie Kaufkraft, Wirtschaftskraft oder der Anteil von Hochqualifizierten sowie die Leerstandsquoten, die aktuellen Miet- und Kaufpreise und die künftige Nachfrage. „Ziel unserer jährlichen Untersuchung ist es, dass Risiko für Investoren möglichst genau abzuzeichnen“, sagt Boris Groth von Dr. Lübke & Kelber. Denn es gibt einen engen Zusammenhang zwischen Risiko und Rendite. Dort, wo die Renditen für die Vermietung hoch sind, wie in Salzgitter und Wilhelmshaven mit rund acht Prozent (s. Grafik), gibt es für die Eigentümer auch größere Risiken durch Leerstand. Ein stetiger Wertzuwachs wie in Hamburg kann nicht kalkuliert werden. So gehören beide Städte zu den risikoreichsten Standorten in Deutschland. „Hamburg, Wolfsburg und Hannover sind dagegen in unserer Studie die Städte mit dem geringsten Standortrisiko“, sagt Groth.

Nach Auswertung aller Faktoren weisen Wolfsburg, Osnabrück und Braunschweig für wohnwirtschaftliche Investments die attraktivsten Rahmenbedingungen im Norden auf. Hier können bei der Vermietung noch attraktive Renditen von rund sieben Prozent bei Bestandsimmobilien und überschaubarem Risiko erzielt werden. In Hamburg liegt diese Rendite nur noch bei 3,4 Prozent und fällt gegenüber den anderen Städten ab. „Hier trifft ein sehr knappes Angebot auf eine besonders hohe Nachfrage, die Preise steigen und in der Folge sinken die Renditen“, sagt Groth. Dafür weist Hamburg die geringsten Risiken auf. Für die Berechnung der Renditen wurden ein Eigenkapitalanteil von 40 Prozent und eine zehnjährige Zinsbindung mit einem Zinssatz von 1,15 Prozent unterstellt. Auch die in vielen Städten bereits eingeführte Mietpreisbremse wurde berücksichtigt. Die Rendite auf das Eigenkapital errechnet sich aus den jährlichen Überschüssen aus der Vermietung (vor Steuern).

Auch wer in die eigenen vier Wände investieren will, kann von der Studie profitieren. Das ergibt sich aus den Kosten für die Warmmiete im Vergleich zur Finanzierung. Dabei wurden nicht nur Zins und Tilgung (3,4 Prozent), sondern auch Nebenkosten und Instandhaltung der Immobilie berücksichtigt.

So hat der Eigentümer in Göttingen 29 Prozent geringere Kosten als ein vergleichbarer Mieter. In Hamburg liegt der Vorteil noch bei zehn Prozent, aber in Lüneburg lohnt der Erwerb von Wohneigentum unter diesem Aspekt kaum, da der Kostenvorteil des Eigentümers nur noch bei zwei Prozent liegt. In Lübeck liegt der Vorteil des Eigentümers noch bei 18 Prozent. „Insbesondere vor dem Hintergrund des Vermögensaufbaus für die Altersvorsorge ist der Kauf einer Wohnung häufig sinnvoller als die Anmietung“, sagt Groth. Ob Vermietung oder Selbstnutzung: Wenn das Objekt abbezahlt ist, zahlt es sich als zusätzliche Altersvorsorge aus. Als Vermieter hat man monatlich eine zusätzliche Einnahme, die allerdings versteuert werden muss. Selbstnutzer profitieren von der ersparten Miete, die nach Berechnungen der Landesbausparkassen im Schnitt bei 460 Euro pro Monat liegt. Für die Finanzierung einer vermieteten Eigentumswohnung sind die niedrigen Zinsen aber eher kontraproduktiv. „Denn so gelingt es nicht mehr, einen steuerlichen Verlust aus der Vermietung zu generieren“, sagt Ulrike Zobel, Baufinanzierungsexpertin der Haspa. Denn bei einer Vermietung können die Zinsen steuerlich abgesetzt werden. Wegen der niedrigen Zinsen liegen die jährlichen Finanzierungskosten aber in der Regel unter der jährlichen Mieteinnahme. Ein Verlust, der steuerlich abgesetzt werden kann, entsteht so nicht. Andererseits hat der Eigentümer auch keine zusätzlichen Aufwendungen, um den Kredit zu bedienen.

Dennoch sollte sich keiner voreilig in einen Immobilienerwerb stürzen. „Mit einer Immobilie bindet man sich langfristig. Und neue Regelungen durch den Staat wie Mietpreisbremse oder Dämmvorschriften können das Investment beeinträchtigen“, sagt Heinrich Stüven, Vorsitzender des Grundeigentümerverbandes Hamburg. Er rät für Vermieter zu einer langfristigen Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren, auch wenn die Zinsen und die Finanzierungskosten dann etwas höher ausfallen.

Über den Vermietungserfolg entscheiden Lage und Qualität der Wohnung. „Eine gute Nahverkehrsanbindung ist ganz wichtig“, sagt Stüven. So profitiere Lüneburg von der günstigen Anbindung an Hamburg. Bei Prognosen zur künftigen Entwicklung rät er zur Vorsicht. „Die Nachfrage und die Arbeitsmarktsituation vor Ort können sich schnell verändern“, sagt Stüven.