Ratgeber Extra

Was Bauherren beachten müssen

In der Leistungsbeschreibung sollten Materialien und Ausführung genau beschrieben werden – sonst wird’s teuer

Kein Bau kommt ohne Verträge aus. Die Bau- und Leistungsbeschreibung ist die wichtigste Grundlage für die Errichtung eines Hauses. Doch die wenigsten Bauherren und Käufer ahnen, was damit auf sie zukommt. Fast 40 Prozent der Bauvorhaben in Deutschland laufen heute über Bauträger, ermittelte der Bauherren-Schutzbund (BSB). Vor allem in Neubaugebieten ist diese Angebotsform verbreitet. Bauträger planen im Gegensatz zum privat beauftragten Architekten meist keine individuellen Häuser, sondern haben fertige Pläne und werben mit einem Paket aus Haus und Grundstück. Nur etwa jeder Zehnte baut mit Architekt.

Mit der Bau- und Leistungsbeschreibung fallen die Entscheidungen, welche Leistungen man als Bauherr für sein Geld bekommt. Sie ist jedoch auch die Grundlage, wie erfolgreich sich später Ansprüche bei Baumängeln durchsetzen lassen. 20 Mängel treten im Durchschnitt bei jedem Bauvorhaben auf. Bei der Schlussabnahme werden etwa noch zehn weitere Mängel entdeckt. Das zeigt eine gemeinsame Studie vom BSB und dem Institut für Bauforschung Hannover. Rund 20 Prozent der Mängel entfallen dabei auf die Gebäudeabdichtung.

Die Bau- und Leistungsbeschreibung ist Grundlage für jeden Hausbau. „Je konkreter und verständlicher Leistungsumfang, Art und Qualität der Baustoffe und Materialien sowie der Ausstattungsgrad beschrieben sind, umso geringer ist das Vertragsrisiko“, sagt BSB-Vorsitzender Peter Mauel. „Umfasst eine Bau- und Leistungsbeschreibung nur wenige Seiten, ist sie das Papier nicht wert“, ergänzt Alexander Krolzik, Bauexperte der Verbraucherzentrale Hamburg.

Alles was vergessen wird, kostet später Geld. Zwar ist in Deutschland vieles so geregelt, dass Verbraucher nicht übervorteilt werden. Doch für Bau- und Leistungsbeschreibungen gibt es keine verbindlichen Mindestanforderungen. Jedoch existieren solche für Ein- und Zweifamilienhäuser, doch längst nicht in allen Fällen finden sie Anwendung. Das Bundeskabinett hat deshalb jetzt eine Reform des Werkvertragsrechts beschlossen.

Baubeschreibungen müssen künftig bestimmte Mindestanforderungen erfüllen und Verträge einen verbindlichen Termin zur Fertigstellung enthalten. Auch sollen Bauherren künftig das Bauvorhaben noch nach Vertragsschluss einseitig ändern können, müssen allerdings die Kosten tragen. Verbraucher können außerdem grundsätzlich einen Bauvertrag innerhalb von 14 Tagen ab Vertragsschluss widerrufen, wenn das neue Recht in Kraft tritt.

Zunächst muss sich aber der Bauherr noch mit der geltenden Rechtslage abfinden. Dazu gehört, dass Bauträger in ihren Bau- und Leistungsbeschreibungen häufig sämtliche Konditionen, Zahlungspläne und Termine diktieren. Fehlende Leistungen, die aber notwendig sind, können sich leicht während einer Bauzeit auf 25.000 Euro summieren, wie der Verband Privater Bauherren (VPB) ermittelte.

VPB-Präsident Thomas Penningh verweist darauf, dass schlüsselfertig kein gesetzlich definierter Begriff, sondern oft nur eine Werbebotschaft ist. Doch in 90 Prozent der Fälle haben die Bauherren den Vertrag bereits unterzeichnet, wenn sie sich unabhängigen fachlichen Rat einholen. Da Bauherren meist Laien sind, können sie die möglichen Fallstricke im Vertrag kaum erahnen. Beispiel Erdaushub: Dieses Pro­blem wird in vielen Bauträgerverträgen nicht einmal erwähnt. Folglich bleibt die Erde auf dem Grundstück liegen und muss vom Auftraggeber auf eigene Kosten entsorgt werden. Das ist teuer – vor allem, wenn das Erdreich belastet ist. Der Bauherr steht dabei unter Zeitdruck, denn oft liegt der Aushub dem weiteren Baufortgang im Wege. Ebenso können auch Probleme mit der Bodenplatte auftreten. Sie ist zwar im Preis inbegriffen, aber meist nur unter idealen Bodenbedingungen. Und die liegen häufig nicht vor. Nachbesserungen gehen zu Lasten des Bauherren.

Ein großes Problem sind schwammige Formulierungen. Ungenaue Bezeichnungen für Bauteile wie „Markenartikel“ oder auch genaue Bezeichnungen mit dem Zusatz „oder ähnlich“ bzw. „oder gleichwertig“ dürfen nicht akzeptiert werden. Denn auf diese Weise können beliebige Bauteile, Geräte oder Materialen eingebaut werden. Gibt es Probleme mit der Kalkulation des Hauses, kann der Unternehmer eine billigere Heizung einbauen, wenn die Produktbezeichnung mit dem Zusatz „oder ähnlich“ versehen ist. Das gilt nicht nur für Einbauten wie Heizung, Sanitärkeramik oder Innentüren, sondern auch für die Baumaterialien selbst.

Hier ist es für den Laien noch viel schwieriger, die Beschreibungen zu beurteilen. Baustoffe unterscheiden sich in der Art und Ausführung wie in Preis und Qualität. Deshalb sollten alle wesentlichen Elemente wie Wandaufbau, Dachziegel, Fenster, Türen, Estrich, Bodenbeläge, Innen- und Außenputz in Art und Ausführung beschrieben sein. Zu den allgemeinen Angaben gehört auch die Art der Bauweise – also Massivbau, Holzrahmenkonstruktion oder Fertigteile. Es muss Bezug genommen werden auf technische Vorschriften, und für Schall- und Wärmeschutz sollte es Nachweise geben. „Das ist besonders wichtig, wenn KfW-Fördermittel in Anspruch genommen werden, die an einen bestimmten Energiestandard gebunden sind“, sagt Krolzik. „Denn sonst kann die ganze Finanzierung in Gefahr geraten, wenn der Energiestandard am Ende nicht erreicht wird.“ Wichtig ist auch die Abgrenzung zu Eigenleistungen durch den Bauherren, wenn es dadurch zu Verzögerungen oder gar Schäden kommt.

Nur mit detaillierten Bau- und Leistungsbeschreibungen lassen sich Angebote vergleichen. Da es aber für Laien unmöglich ist, zwei ausführliche Baubeschreibungen zu vergleichen und einzuschätzen, ist die Hilfe eines unabhängigen Fachmanns unerlässlich.