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Wandsbeker Hausbesitzer fürchten um ihr Zuhause

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Axel Ritscher
Die Anwohner am Ellerneck, Rudolf und Dagmar Klaus, Jürgen Schmidt, Corinna und Melanie Bee, sind in Sorge. Sie wohnen auf Erbbaugrundstücken der Stadt.

Die Anwohner am Ellerneck, Rudolf und Dagmar Klaus, Jürgen Schmidt, Corinna und Melanie Bee, sind in Sorge. Sie wohnen auf Erbbaugrundstücken der Stadt.

Foto: Marcelo Hernandez

Wohnungsbauer greifen auf Erbbaurechtssiedlungen zu. Analyse sieht bei 15 Siedlungen Potenzial für Nachverdichtung.

Hamburg.  Die Finanzbehörde hat die 31 Erbbaurechtssiedlungen im Bezirk Wandsbek begutachten lassen, um Potenziale für Nachverdichtungen und Geschosswohnungsbau zu heben. Die Siedlungen sind in der Regel mit kleineren Einfamilienhäusern bebaut. Der Analyse zufolge sind sechs Siedlungen als gut zu entwickelnde Flächen eingestuft worden. „Perspektivisch Entwicklungspotenzial“ haben neun Siedlungen, „geringfügiges bis gar kein Potenzial“ wurde 16 Siedlungen bescheinigt.

Akut wird die Überplanung in der Tonndorfer Siedlung Ellerneck (Ellern­eck, Feldlerchenweg, Lohwisch), wo 19 Erbbaurechte in den Jahren 2022 bis 2026 auslaufen. Die Finanzbehörde hat das Bezirksamt gebeten, die Entwicklung eines Bebauungsplans für das Gebiet ins laufende Arbeitsprogramm aufzunehmen. Trotzdem müsse niemand die Vertreibung von seiner „Scholle“ fürchten, versicherte Finanzsenator Andreas Dressel (SPD). Vor Ort scheint das allerdings nicht angekommen zu sein. Viele Betroffene sind verunsichert.

Finanzielle Zukunft steht auf dem Spiel

„Wir werden seit zwei Jahren vertröstet, obwohl unsere finanzielle Zukunft auf dem Spiel steht“, sagte Corinna Bee. In der Siedlung gebe es kaum noch ein anderes Gesprächsthema. Bees Parzelle ist 800 Quadratmeter groß, die meisten Grundstücke haben um 1200 Quadratmeter. Die Häuser stammen aus den 1930er-Jahren, die Erbpachtverträge sind 100 Jahre alt. „Ich stecke jedes Jahr im Schnitt um die 10.000 Euro in das Haus. Wenn wir 2026 unser Haus aufgeben müssen, gehe ich mit Schulden“, sagte Bee. „Alle hier hängen in der Luft. Die ersten Verträge laufen schon nächstes Jahr aus. Für viele Nachbarn ist es jetzt an der Zeit, eine Wohnung zu suchen. Keiner kann bis Ultimo warten.“

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Mit der in der letzten Legislatur geänderten Bodenpolitik hat der Senat entschieden, Erbbaurechte nicht mehr gleichsam automatisch zu verlängern oder die aus der Erbpacht laufenden Grundstücke an die Pächter zu verkaufen. Um mehr Einfluss auf Mietenentwicklung und Bodenpreise zu gewinnen, will die Stadt ihre Grundstücke jetzt behalten und entwickeln, wenn das im Sinne der „wachsenden Stadt“ sinnvoll erscheint.

Planungssicherheit für die Betroffenen

„Ich will so schnell wie möglich Planungssicherheit für die Betroffenen, die Siedlung ist ihr Zuhause“, sagte Dressel. Tonndorf könne ein Pilotprojekt für ganz Hamburg werden. „Ich habe mir im letzten Jahr mit vielen Erbbaurechtsnehmern ein Bild vor Ort gemacht – und dabei ist die Idee für diese Erbbaurechtsanalyse entstanden, die wir jetzt auf Bitten der Bezirksversammlung vorgelegt haben und die für zukünftige Entwicklungen einen Rahmen setzt. Wo kann man frühzeitig Verträge verlängern und den Erbbaurechtsnehmern Sicherheit geben? Wo gibt es welche Potenziale zu berücksichtigen? Diese Analyse liegt der Bezirksversammlung zur Beratung vor.“

Diese soll möglichst zügig einen Bebauungsplan erarbeiten, der die Ergänzung der Siedlung durch rückwärtige Bebauungen der lang gestreckten Grundstücke ermöglicht. „Wir sind mit den Erbbaurechtsnehmern, deren Verträge in Kürze auslaufen, vor diesem Hintergrund in engem Kontakt und besprechen rechtzeitig die Möglichkeiten, die sich bieten“, sagte Dressel, Dazu gehöre die interimsweise Verlängerung des Erbbaurechts, bis ein genauer Plan für die Nachverdichtung vorliegt.

Flächen sind kleinteilig

Dressel: „Auch im Bezirk gibt es ein großes Interesse, hier zu guten Lösungen zu kommen. Ich gehe davon aus, dass sich der Bezirk nach der Sommerpause damit befassen und hoffentlich zeitnah seinen bauplanerischen Teil beitragen wird.“ Die CDU hält es für falsch, generell keine Grundstücke mit Siedlungshäusern mehr an die Erbpächter zu verkaufen. „Nachverdichtungen dieser Siedlungen führen zur Vertreibung der Bewohner“, sagte die Wandsbeker CDU-Fraktionschefin Natalie Hochheim.

„Auch sind die Flächen zu kleinteilig, sie können den Wohnungsmarkt nicht signifikant entlasten.“ Die CDU will Einfamilienhäuser auch im Kerngebiet der Stadt erhalten und nicht als energetisch überlebte und ökologisch verschwenderische Wohnform zurückdrängen.

Tonndorfer Siedlung besteht aus 38 Parzellen

Die Tonndorfer Siedlung besteht aus 38 Parzellen. 19 davon sind bereits verkauft – an diejenigen Pächter, die sich vor der Wende in der Bodenpolitik um einen Ankauf ihrer Scholle beworben hatten. Für die städtebauliche Entwicklung übrig bleibt also ein Flickenteppich. Nicht zuletzt deshalb schlägt das Gutachten rückwärtige Bebauungen mit Einzel- und Doppelhäusern vor. Hochheim: „Da wird mit Kanonen auf Spatzen geschossen. Ein Bebauungsplan bindet sehr viel Personal, das wir nicht haben. Für 20 oder 30 Wohneinheiten lohnt sich das nicht, weil dafür andere Projekte liegen bleiben.“

Rot-Grün sieht das anders und will wegen der knapper werdenden Flächen in der Stadt für den Wohnungsbau auch schwierige Wege gehen. Laut Dressel werden die Grundstücke in Tonndorf in erster Linie kleiner, die Erbpacht in der Regel verlängert. Wer das wegen der stark gestiegenen Bodenpreise nicht zahlen könne, kann gleitende Übergangsregelungen beanspruchen, sodass der volle Zins erst nach zehn Jahren fällig wird, so Dressel. Die schrumpfenden Grundstücksgrößen würden ein Übriges tun. Außerdem gebe es Härtefallregelungen.

Dressel regte Potenzialanalysen auch für die anderen Bezirke an

Für insgesamt 200 weitere Parzellen mit hohem Entwicklungspotenzial in den Siedlungen Buchenwaldstraße (Alt­rahlstedt, 6 Grundstücke), Heukoppel (Bramfeld, 23 Grundstücke), Roter Hahn (Farmsen, 6 Grundstücke), Lesserstraße (Hinschenfelde, 91 Grundstücke) und Ostpreußenplatz (Wandsbek, 74 Grundstücke) laufen die Erbpachtverträge erst ab den 2050er-Jahren aus. Trotzdem sollen für die beiden Siedlungen südlich (Ostpreußenplatz) und nördlich des Bahnhofs Wandsbek Gartenstadt (Lesserstraße) schon jetzt Machbarkeitsstudien starten und klären, ob Geschosswohnungsbau da sinnvoll ist.

Dressel regte Potenzialanalysen nach Wandsbeker Muster auch für die anderen Bezirke an. Das werde Planungs- und Investitionssicherheit schaffen sowie frühe Vertragsverlängerungen da ermöglichen, wo wenig bis kein Nachverdichtungspotenzial gesehen wird.

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