Wohnungsmarkt

Schüler-Analyse: Mieten in Hamburg sind erneut gestiegen

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Friederike Ulrich
Die Fassaden von Mehrfamilienhäusern in Hamburg. Die Mieten in der Hansestadt steigen.

Die Fassaden von Mehrfamilienhäusern in Hamburg. Die Mieten in der Hansestadt steigen.

Foto: dpa

Elftklässler des Gymnasiums Ohmoor haben rund 7250 Wohnungsangebote ausgewertet. In Hamburg ist das Wohnen teurer geworden.

Hamburg. Die schon jetzt auf hohem Niveau liegenden Mieten in Hamburg sind erneut gestiegen: Auf dem freien Markt verlangen Vermieter durchschnittlich 13,45 Euro pro Quadratmeter. Das haben Elftklässler aus dem Geografie-Kursus’ des Gymnasiums Ohmoor, an dem seit 1986 Daten zum Hamburger Wohnungsmarkt erhoben werden, in ihrer diesjährigen Analyse herausgefunden. Damit liegen Neuvertragsmieten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (13,24 Euro) um 1,6 Prozent höher – ein doppelt so schneller Anstieg wie bei der Inflationsrate, die sich von April 2019 bis April 2020 um 0,8 Prozent erhöht hat.

Die durchschnittliche Wohnung innerhalb Hamburgs kostet netto-kalt 1019 Euro (13,45 Euro pro Quadratmeter). Das haben die Schüler aus 4096 Angeboten errechnet. Betrachtet man die Untersuchungsergebnisse der letzten 20 Jahre, lässt sich für Hamburg ein dramatischer Anstieg erkennen.

Den Schüler-Untersuchungen zufolge lag die Durchschnittsmiete in 30 ausgesuchten Stadtteilen damals noch bei 8,14 Euro pro Quadratmeter. Auf St. Pauli etwa ist die durchschnittliche Quadratmetermiete seit dem Jahr 2000 von 7,84 Euro auf 16,45 Euro geklettert, in St. Georg von 7,55 Euro auf 15,37 Euro, in Altona von 8,01 Euro auf 16,92 Euro und in Wilhelmsburg von 5,71 Euro auf 10,39 Euro.

HafenCity mit 20,72 Euro pro Quadratmeter Spitzenreiter

Der teuerste Stadtteil bleibt nach wie vor die HafenCity, wo für den Quadratmeter im Durchschnitt der Rekordwert von 20,72 Euro gezahlt werden müssen. Im gesamten Raum Harburg dagegen gibt es keinen Stadtteil, in dem mehr als 11,50 Euro pro Quadratmeter gezahlt werden müssen. Auch für Lurup stellten die Schüler etwas außergewöhnliches fest: Mit 25 sehr günstigen Angeboten fiel der Stadtteil aus dem Rahmen der nördlich der Elbe gelegenen Quartiere.

Neben Altona mit einem Mietenanstieg von 16,5 Prozent müssen der Untersuchung zufolge auch die Mieter einer neuen Wohnung in Bergstedt (+18,7 Prozent), Fuhlsbüttel (+18 Prozent), Jenfeld (+19,2 Prozent) und Rothenburgsort (+26,1 Prozent) deutlich mehr Miete als noch im Vorjahr verlangt wurde. Im Hamburger Umland scheint die Zeit der bezahlbaren Mieten ebenfalls vorbei zu sein. Für die Nachbarkreise haben die Schüler 3163 Datensätze ausgewertet, die ihnen ebenfalls die Internetplattform Immowelt zur Verfügung gestellt hatte. Die Neuvertragsmieten erhöhten sich ihrer Untersuchung zufolge von 9,27 Euro auf 9,56 Euro pro Quadratmeter im Monat – einem Plus von 3,2 Prozent. Damit ist der Mietenanstieg im Umland erstmalig höher als im Hamburger Stadtgebiet.

Mietsteigerungen um hundert Prozent und mehr

Siegmund Chychla, Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg, nennt die Ergebnisse der seit Mitte der 1980er-Jahre ununterbrochen fortgeschriebenen Schüler-Untersuchung brisant. „Trotz des Wohnungsneubaus, der Mietpreisbremse und diverser Mieterschutzbestimmungen sind die Neuvertragsmieten zwischen 2000 und 2020 fast doppelt so schnell gestiegen wie die Inflationsrate“, sagt er. „Mieterhaushalte in den zentrumsnahen Quartiere mussten Mietsteigerungen um hundert Prozent und mehr verkraften – wenn sie nicht schon früher verdrängt wurden.“

Die Untersuchung zeige, dass der Anstieg in ehemals preiswerteren Stadtteilen dabei deutlich höher ausgefallen sei als in den Quartieren der Besserverdienenden. So stiegen die Durchschnittsmieten in Blankenese von 10,83 Euro pro Quadratmeter auf 15,52 Euro und in Rotherbaum von 10,29 Euro auf 16,90 Euro. „Das sind lediglich knapp 50 Prozent“, so Chychla.

"Verlängerung der Mietpreisbremse erforderlich"

Nach seiner Auffassung wäre der Mietenanstieg in der Hansestadt noch dramatischer ausgefallen, wenn nicht die SPD-geführten Senate seit 2011 den Wohnungsneubau und die mieterschützenden Maßnahmen wie beispielsweise die Verschärfung der Mietpreisbremse, den Erlass von Sozialen Erhaltungsverordnungen oder die Verbesserung des Kündigungsschutzes auf den Weg gebracht hätten.

Erforderlich sei deshalb, dass außer der Verlängerung der Mietpreisbremse in Hamburg endlich bundesweit die Verschärfung des Paragraf 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) durch den Deutschen Bundestag beschlossen werde. „Seit Anfang 2020 liegt dort ein durch die CSU eingebrachter Gesetzentwurf vor, der die bessere Ahndung überhöhter Mieten beinhaltet“, sagt Chychla.

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Nach derzeitiger Gesetzeslage obliege Mietern der Nachweis, dass die Miete infolge eines zu geringen Wohnungsmarktangebots die üblichen Entgelte um mehr als 20 Prozent übersteigt und der Vermieter eine daraus resultierende Zwangslage des Mieters ausgenutzt habe. Letzteres werde in der Praxis jedoch nicht angewendet. „Wir fordern daher insbesondere die Hamburger CDU-Bundestagsabgeordneten auf, ihren Einfluss in der Bundestagsfraktion geltend zu machen und die Blockadehaltung in der Berliner Koalition zu beenden.“

Grundeigentümerverband zweifelt Schüleranalyse an

Torsten Flomm, Vorsitzender des Grundeigentümer-Verbands Hamburg, begrüßt das Engagement der Schüler, zweifelt die Untersuchung aber an. „Es wurden nur aktuelle Angebotsmieten der großen Internetportale ausgewertet, wo aber nur ein geringer Prozentsatz der Mietwohnungen überhaupt angeboten wird.“

In Hamburg dürften im Jahr etwa 30.000 Mietverträge abgeschlossen werden, die knapp 4000 ausgewerteten Datensätze bildeten daher nur einen kleinen Ausschnitt. „In Wirklichkeit dürften auch die Neuvertragsmieten deutlich unter den Werten liegen, die in dieser Untersuchung ausgewiesen werden.“

Die Untersuchung des Gymnasiums Ohmoor wurde unter der Leitung der Lehrer Silke Drawert und Carl-Jürgen Bautsch erarbeitet – in diesem Jahr coronabedingt im Homeoffice. Er sei gespannt, ob der Geografie-Kursus im kommenden Jahr bei seiner Untersuchung einen Corona-Effekt auf die Mieten feststellen können, so Bautsch.

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