Hamburg. Empfindliche Niederlage für den Immobilienkonzern Vonovia. Das Landgericht Hamburg wies am Freitag die Berufungsklage des Konzerns gegen ein Urteil des Amtsgerichts Blankenese ab. In dem Rechtsstreit ging es um eine Mieterin in Rissen, die sich mit Erfolg gegen eine Modernisierungsmieterhöhung ab Mai 2016 von 113,02 Euro im Monat gewehrt hatte.
Das Landgericht monierte in der zweiten Instanz vor allem die mangelhafte Aufschlüsselung der Modernisierungskosten auf einzelne Gewerke und berief sich dabei auf ein Urteil des Landgerichts Bremen aus dem März 2019. Dabei ging es auch um die Frage, ob reine Instandhaltungskosten, die vom Vermieter zu zahlen sind, in die Modernisierung mit eingerechnet wurden. Die Bremer Juristen rügten auch, dass der Einsparungseffekt beim Energieverbrauch nicht ausreichend dokumentiert sei.
Bis zu 2.500 Miet-Erhöhungen unwirksam
Der Mieterverein zu Hamburg sieht rund 2500 vergleichbare Fälle in der Hansestadt, neben Rissen vor allem in Wilhelmsburg, Stellingen, Steilshoop und Eidelstedt. „Die Modernisierungserhöhungen sind fast immer identisch“, sagt Rolf Bosse, Jurist des Mietervereins. Laut Bosse haben die betroffenen Haushalte gute Chancen, die Erhöhungen für unwirksam zu erklären. Vonovia wäre dann laut Mieterverein verpflichtet, den entsprechenden Betrag zurückzuerstatten. Vonovia schrieb gestern per Mail auf Abendblatt-Anfrage: „Das Urteil des Landgerichts müssen wir noch intern auswerten. Daher können wir im Moment keine Aussage dazu treffen.“
Seit Jahren streiten der Mieterverein und Vonovia über Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen. In Steilshoop unterstützt der Mieterverein eine entsprechende Mieterinitiative, die gegen den Konzern Unterschriften sammelte. Dennoch signalisierte Bosse Gesprächsbereitschaft: „Wir sind jederzeit bereit, den Gesprächsfaden wieder aufzunehmen.“ Ziel müsse eine entsprechende Vereinbarung über die Modernisierungskosten sein. Denn auch der Mieterverein befürwortet ausdrücklich, dass die Vonovia ihre Wohnungen auf Vordermann bringt: „Aber dies muss in Kooperation mit den Mietern geschehen.“
Klage verloren – was macht Vonovia jetzt?
Nach der Niederlage vor dem Landgericht Hamburg in zweiter Instanz stellt sich nun die Frage, wie die Vonovia reagiert. Gegenüber dem Abendblatt kündigte eine Sprecherin an, dass man das Urteil zunächst genau prüfen wolle.
Vor einem guten Jahr hatte Vonovia-Chef Rolf Buch in einem Interview mit der Nachrichtenagentur dpa angekündigt, dass man die energetischen Investitionen bei bestehenden Wohnungen um 40 Prozent kürzen wolle. Angesichts der viele Proteste gegen Mieterhöhungen sagte Buch: „Es nutzt nichts, wenn die Leute das nicht wollen.“
Weniger Modernisierungen, Rückschlag für Klimaschutz
Künftig werde es bei solchen Modernisierungen keine Mietaufschläge von mehr als zwei Euro pro Quadratmeter geben. Aktuelle Modernisierungsprojekte, die zu Mieterhöhungen von mehr als zwei Euro pro Quadratmeter führen, werde man sich „genau ansehen“. Der zunehmende Verzicht auf energetische Modernisierungen bedeutet aber für Buch gleichzeitig einen Rückschlag für den Klimaschutz.
Die Gesetzeslage hat sich ohnehin seit dem 1. Januar 2019 geändert. Seitdem dürfen Vermieter nur noch acht Prozent (zuvor elf) der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Zudem gibt es Kappungsgrenzen: Die Mieten dürfen nach einer Modernisierung innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter steigen. Bei Wohnungen mit einer Miete bis zu sieben Euro darf der Vermieter sie sogar nur um höchstens zwei Euro erhöhen. Zudem drohen Geldbußen bis zu 100.000 Euro, falls Vermieter ihre Mieter gezielt durch extrem aufwendige Modernisierungen aus ihren Wohnungen verdrängen wollen.
Als Modernisierungsmaßnahmen, die umgelegt werden können, gelten zum Beispiel Umstellungen von Ofen- auf Gasetagenheizungen oder der Einbau dosierbarer Wasser- und Spülkästen, als Erhaltungsmaßnahme (nur vom Vermieter zu zahlen) die Reparatur einer Heizung oder der Austausch von Rohren. Es kann sich lohnen, Mieterhöhungen von Mieterorganisationen prüfen zu lassen. Allerdings ist die Abgrenzung oft schwierig. Daher wäre es auch falsch, Vermietern grundsätzlich bösen Willen zu unterstellen, falls Erhöhungen juristisch kassiert werden.