Hamburg

„Wir brauchen wieder eine Fehlbelegungsabgabe“

Sönke Struck, Chef der Nord-Vertretung des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, fordert weniger Auflagen – und kritisiert, dass in Hamburg die Falschen subventioniert werden

Der Baustellenlärm von der Pelzerstraße in der City dringt hoch bis in die Geschäftsstelle im vierten Stock. Für Sönke Struck klingt das jedoch wie Musik in den Ohren. Der Unternehmer führt mit seinem Bruder Torsten in der dritten Generation Struck Wohnbau. Sönke Struck ist zudem Vorstandschef der Nord-Vertretung des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW).

Für den 2. Juni haben mehr als 100 Gruppen in Hamburg zum „Mietenmove“ aufgerufen, einer Demo gegen die immer weiter steigenden Mieten. In Berlin haben sich im April an einer ähnlichen Protestaktion 13.500 Menschen beteiligt. Verstehen Sie die Ängste vieler Bürger, dass ihre Heimatstadt irgendwann unbezahlbar wird?

Sönke Struck: Ich verstehe die Sorgen. Gleichwohl zählt Hamburg noch immer zu den bezahlbaren Metropolen – in anderen Großstädten in Europa ist die Lage weitaus schwieriger. Das öffentliche Bild wird leider auch geprägt von Zeitungsfotos mit langen Schlangen bei Wohnungsbesichtigungen. Unser Unternehmen würde solche Massenbesichtigungen niemals anbieten. Im Übrigen hilft bei großer Nachfrage nur ein größeres Angebot. Und nicht die x-te Mietpreisbremse.

Wo sollen denn diese Wohnungen noch entstehen? Der Naturschutzbund hat bereits eine Volksinitiative „Hamburgs Grün erhalten“ gegründet, um weiteren Flächenverbrauch durch Wohnungsbau zu verhindern.

Sollte diese Initiative Erfolg haben, wird dies die Preise weiter nach oben treiben, da das Wohnungsangebot verknappt wird. Der Markt wird noch enger, das finde ich nicht sozial.

Eine Alternative bleibt die Nachverdichtung in bestehenden Vierteln.

Die ist auch sinnvoll. Es ist weitaus ressourcenschonender im urbanen Raum noch ein Geschoss draufzusetzen oder Lücken zu bebauen. Trotzdem müssen wir auch neue Baugebiete ausweisen.

Vielen Hamburger ist es in ihren Quartieren jetzt schon zu dicht.

Das liegt daran, dass wir über Jahrzehnte nicht in die Höhe gebaut haben. Gehen Sie mal in den Hegestieg und Umgebung in Eppendorf, was heute als besonders angesagt gilt. In Wahrheit handelt es sich um ein Paradebeispiel für hohe, aber gelungene Verdichtung.

Die Stadt hat gerade das Pilotprojekt „Acht-Euro-Mietbau“ gestartet. In Bramfeld und in Neugraben-Fischbek entstehen knapp 200 Wohnungen. Die Investoren haben sich verpflichtet, dass sie in den ersten fünf Jahren nicht mehr als acht Euro Kaltmiete pro Quadratmeter nehmen werden. Warum hat sich Ihr Unternehmen nicht an der Ausschreibung beteiligt?

Weil wir nicht erkennen, dass das wirtschaftlich darstellbar ist. Wir haben hohe Baukosten mit weiter steigender Tendenz. Daher werden in diesen Wohnungen ja auch entsprechende Abstriche gemacht, etwa durch den Verzicht auf Aufzüge. Damit wird eine ganz wesentliche Klientel ausgeschlossen. Bei unserer demografischen Entwicklung hätte ich mir das für unseren Bestand nicht getraut, denn in 20 Jahren werden die Mieter im Schnitt noch einmal deutlich älter sein als jetzt.

Neben einer Genossenschaft und einer Versicherung ist aber auch ein Mitglied Ihres Verbandes an dem Projekt beteiligt ...

Das stimmt. Und in einem Punkt kann das Programm für einen vermögenden Bauherrn mit sehr hohem Eigenkapital lukrativ sein. Die Stadt gibt die Grundstücke im Gegenzug für den vereinbarten Mietpreis sehr günstig ab. Langfristig kann der Bauherr auf eine hohe Wertsteigerung hoffen. So gesehen sub-ventioniert die Stadt vermögende Bauherren. Aber das Programm des Senats hat aus meiner Sicht einen anderen wirklich großen Fehler.

Welchen meinen Sie?

Die Belegung ist nicht geregelt. Der Vermieter kann frei auswählen, wem er die Wohnung gibt, da es keine Vorgabe gibt wie etwa bei öffentlich geförderten Wohnungen. Welches Kriterium würden Sie dann ansetzen?

Möglichst hohe Bonität.

Sehen Sie. Und deshalb ist das Programm nicht zu Ende gedacht. Denn wenn ausgerechnet in diese besonders günstigen Wohnungen die Mieter einziehen, die sich auch zwölf Euro pro Quadratmeter leisten könnten, haben wir für die Mieter nichts gewonnen. Und damit würde sich ein grundsätzliches Problem auf dem Wohnungsmarkt verschärfen.

Welches?

Wir subventionieren seit Jahren mit Steuergeldern die falschen Leute. Nehmen wir den typischen Fall einer Sozialwohnung aus den 1990ern, ein Pärchen, sie vielleicht Medizinstudentin, er Jurastudent, ist auf günstigen Wohnraum angewiesen. Inzwischen liegen ihre Einkommen als Ärztin und Richter weit über dem Durchschnitt. Dennoch haben sie eine besonders günstige Mietwohnung, während andere mit einem niedrigeren Verdienst genau eine solche Wohnung suchen. Wir brauchen wieder eine Fehlbelegungsabgabe, die wir 2002 in Hamburg abgeschafft haben. Wer besser verdient und dennoch im geförderten Wohnungsbau bleiben will, muss eine Abgabe an den Staat zahlen oder eben in eine frei finanzierte Wohnung umziehen. Das wäre aus meiner Sicht sozial.

Es gab gute Gründe für das Abschaffen der Fehlbelegungsabgabe. Den Wunsch, dass auch soziale Aufsteiger bleiben sollen, damit keine Gettos entstehen. Und zu viel Bürokratie beim Erheben der Abgabe.

Inzwischen hat sich aber der Wohnungsmarkt grundlegend gewandelt. Damals gab es Viertel in Hamburg, in denen das Angebot höher war als die Nachfrage. Jetzt ist der Nachfragedruck auch in diesen Quartieren viel höher. Zudem haben inzwischen 40 Prozent der Hamburger Haushalte Anspruch auf einen §5-Schein, könnten also in eine Sozialwohnung ziehen. Das zeigt, dass solche Wohnungen inzwischen auch an Bürger mit einem durchaus passablen Einkommen vergeben werden könnten. Das Problem der mangelnden Durchmischung von Vierteln stellt sich also dann nicht mehr. Und dank der Digitalisierung hält sich der bürokratische Aufwand auch in Grenzen.

Eine andere Möglichkeit, für bezahlbaren Wohnraum zu sorgen, wäre, dass die Stadt ihre Grundstücke nur noch an Investoren abgibt, die langfristig günstige Mieten garantieren.

Das ist auch jetzt schon ein wesentlicher Punkt bei der sogenannten Konzeptausschreibung der Grundstücke. Wer zum Beispiel den vorgeschriebenen Anteil von 30 Prozent öffentlich geförderter Wohnungen erhöht, bekommt deutlich mehr Punkte und hat damit mehr Aussichten auf das Grundstück.

Andreas Breitner, Direktor des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen, sagt, dass am Ende dennoch fast immer das Höchstgebot den Zuschlag bekommt.

Wir machen andere Beobachtungen. Nach unseren Eindrücken kommt das Höchstgebot nur selten zum Zug. Übrigens haben in den vergangenen Jahren private Investoren und Kapitalgesellschaften mehr öffentlich geförderte Wohnungen gebaut als die Genossenschaften. Wir rennen damit nur nicht durch die Stadt.

Warum sind die Kosten für Neubauwohnungen in den vergangenen Jahren so gestiegen?

Das liegt zum einen an den Grundstückspreisen, hier handelt es sich um ein immer knapper werdendes Gut, das wird man nicht ändern können. Anders sieht es bei den Baukosten aus. Eine Rolle spielt die hohe Auslastung der Bauwirtschaft, was automatisch die Preise treibt. Noch entscheidender sind allerdings die energetischen Anforderungen, die fast alle zwei Jahre verschärft wurden, ohne dass man abgewartet hat, was die Verschärfung wirklich bringt. Denn zwischen der Berechnung auf dem Papier und dem tatsächlichen Verbrauch klafft eine große Lücke. In den Wohnungen leben Menschen. Und die verhalten sich klimatisch nicht immer so, wie der Gesetzgeber sich das vorstellt.

Weil man etwa öfter mal das Fenster öffnet.

Zum Beispiel. Und durch die Auflagen wird Bauen immer teurer. Als ich vor 26 Jahren in unser Unternehmen einstieg, war die Dämmung in der klassischen Fassade acht bis zehn Zentimeter dick. Heute sind wir bei 16 Zentimetern. Wir verbauen nur noch Dreifachverglasung. Der Laie denkt, dass ist pro Fenster ja nur eine Scheibe mehr. In Wahrheit brauchen wir eine ganz neue Technik, weil die Fenster viel schwerer geworden sind. All das summiert sich.

Was ist zu tun?

Wir sind im Neubau bei den Auflagen schon jetzt eine Stufe zu weit gegangen. Wir verpulvern dort das Geld, was wir im Bestand bräuchten, dort sind die Einsparpotenziale beim Thema Energie viel größer. Die Wohnungswirtschaft hat schon viel getan, um Wohnungen aus den 50er- und 60er-Jahren energetisch auf Vordermann zu bringen. Aber hier muss es neue Anreize geben.

Viele Investoren klagen, dass die Baugenehmigungen viel zu lange dauern.

Wir haben in Hamburg in Bezirken hochprofessionelle Bauprüfabteilungen. Um diese Verwaltung beneiden uns andere Städte. Leider wird die Verwaltung oft durch die Politik ausgebremst. Dann kommen Ausschüsse mit immer neuen Wünschen, etwa einem Gründach oder der Beteiligung am Bau einer Kita. Vergessen wird leider, dass die Rechnung am Ende immer auch einer bezahlen muss. Das ist definitiv der falsche Weg, um günstigen Wohnraum zu schaffen.