Analyse

Bundesverband: Mietpreisbremse wirkt in Hamburg oft nicht

Bezahlbarer Wohnraum ist in Hamburg nicht immer einfach zu finden

Bezahlbarer Wohnraum ist in Hamburg nicht immer einfach zu finden

Foto: imago/Lars Berg

Neue Studie hat die Wirksamkeit in Großstädten untersucht. Viele Verstöße auch in der Hansestadt. Mieterverein hat neuen Vorschlag.

Hamburg/Berlin. Die Mietpreisbremse wird nach Einschätzung von Experten zu oft ignoriert. Sie wirke "bei Weitem nicht so, wie von uns erhofft", sagte der Direktor des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten. Er bezog sich auf zwei Untersuchungen zur Entwicklung der Mieten in Berlin, Hamburg, München und Frankfurt am Main, die von dem Forschungsinstitut RegioKontext und dem Berliner Institut für soziale Stadtentwicklung (IFSS) vorgelegt worden sind. Die Studien beleuchten den Zeitraum seit der Einführung der Mietpreisbremse im Juni 2015 bis zum 30. Juni dieses Jahres.

Die gesetzlichen Regelungen würden von vielen Vermietern offenbar in großem Stil missachtet, sagte Siebenkotten. Das gelte vor allem bei privaten Neuvermietungen. In den untersuchten Städten übersteige die geforderte Miete bei Mieterwechseln "in mehr als 100.000 Fällen die Obergrenzen der Mietpreisbremse".

Für Hamburg ergab die Auswertung: 66,5 Prozent (12.717) der untersuchten Wohnungen lagen oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, 39 Prozent (7487) lagen sogar oberhalb der im Mietpreisspiegel festgelegten Mietobergrenze.

Mietpreisbremse gilt in Hamburg seit dem 1. Juli 2015

Zu Einordnung: Repräsentativ können weder die Studie des Hamburger Mietervereins noch die Studie des Deutschen Mieterbundes sein. Beide zeigen nur einen Ausschnitt. Die aktuelle Untersuchung etwa beruht auf Datenbeständen der Onlineplattform ImmobilienScout24. Wohnungen, die etwa über andere Webseiten, kommunale Wohnungsunternehmen oder Wartelisten von Genossenschaften zur Wiedervermietung angeboten worden seien, sind nicht berücksichtigt worden.

Dennoch ähnelt das Untersuchungsergebnis der Analyse des Mietervereins zu Hamburg, der ein Jahr nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse ebenfalls eine Bilanz gezogen hatten. Demnach werde die gesetzliche Regelung in der Hansestadt bei schätzungsweise 40 Prozent der Neuvermietungen nicht beachtet. Grundlage waren mehrere Untersuchungen der Angebote im Wohnungsportal Immonet. Insgesamt hat der Mieterverein rund 18.000 Annoncen überprüft. Gestützt werden die Ergebnisse weiter durch eine erst kürzlich veröffentlichte Studie des Gymnasiums Ohmoor, nach der die aktuellen Neuvermietungspreise rund 55 Prozent über der durchschnittlichen Miete des Hamburger Mietenspiegels (8,02 Euro) liegen würden.

Die Mietpreisbremse gilt in Hamburg seit dem 1. Juli 2015. Ziel ist es, sprunghafte Mieterhöhungen zu verhindern. Die Mietpreisbremse besagt, dass bei Neuvermietungen einer Wohnung die Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Bei der Ermittlung der angemessenen Mietpreise fließen zudem Faktoren wie die Ausstattung, das Alter und die Lage der Wohnung mit ein. Bei Neubauten und "umfassender" Modernisierung der Wohnung gilt die Mietpreisbremse jedoch nicht. Ebenso wenig, wenn der Vermieter schon zuvor hohe Mieten verlangt hat.

Mieterverein fordert praktische Lösung

Der Mieterverein zu Hamburg und der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW) haben sich jetzt in einer gemeinsamen Erklärung dafür ausgesprochen, statt einer komplizierten Nachbesserung der Mietpreisbremse lieber den Paragraf 5 im Wirtschaftsstrafgesetz umzusetzen.

Der Paragraf besagt, dass ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen „unangemessen hohe Entgelte“ fordert. "Mieten sind dann unangemessen hoch, wenn sie die üblichen Entgelte um mehr als 20 Prozent übersteigen und dies infolge der Ausnutzung eines geringen Angebotes an vergleichbaren Räumen geschieht", Siegmund Chychla, Geschäftsführer des Mietervereins zu Hamburg. Der Paragraf 5 weise jedoch Schwächen auf. Das liege vor allem an zwei Entscheidungen des Bundesgerichtshofs: "Das 'geringe Angebot an vergleichbaren Räumen' bezieht sich auf das gesamte Gebiet, nicht auf den Stadtteil, in dem sich die Wohnung befindet. Das 'Ausnutzen' eines zu geringen Angebotes ist damit folglich kaum nachweisbar", so Chychla weiter. Des Weiteren stehe der Mieter in der Bringschuld, denn er müsse beweisen, dass er aufgrund fehlender Angebote auf das teure Mietangebot angewiesen ist.

„Mit einer Stärkung des Paragrafen 5 wäre den Hamburger Mieterinnen und Mietern sicherlich mehr geholfen als mit ungewissen Nachbesserungen der Mietpreisbremse. Im Gegensatz zur Mietpreisbremse sieht der Paragraf 5 stärkere Sanktionen vor. Die Rückzahlung der überhöhten Mieten ab Vertragsschluss und Bußgelder entwickeln eine ausreichende generalpräventive Wirkung.“ Um den Paragraf 5 zu einem praxistauglichen Instrument zu machen, müsse an einigen Stellen nachgebessert werden. "Zum Beispiel sollte sich das 'geringe Angebot an vergleichbaren Räumen' auf ein Teilgebiet beziehen, nicht auf das Gesamtgebiet.