Immobilien in Hamburg

Mieten oder kaufen? Was Sie wissen sollten

Mit steigenden Immobilienpreisen wachsen die Risiken bei der Finanzierung

Mit steigenden Immobilienpreisen wachsen die Risiken bei der Finanzierung

Foto: dpa

Banken verlangen weniger als zwei Prozent Zinsen. Doch zugleich sind die Immobilienpreise stark gestiegen. Experten sehen Chancen.

Hamburg. Rund 444.000 Euro geben die Hamburger im Schnitt aus, wenn sie derzeit eine Immobilie in ihrer Stadt erwerben. Das geht aus einer Auswertung von Kreditverträgen des Baugeldvermittlers Interhyp hervor. Nur in München (610.000 Euro) ist der Immobilienerwerb noch teurer als in der Hansestadt. Mit steigenden Preisen wachsen auch die Risiken bei der Finanzierung. Das Abendblatt sprach mit Experten und beantwortet die wichtigsten Fragen.

Was spricht für einen Immobilienkauf?

Die niedrigen Zinsen erleichtern die Finanzierung. Ein zehnjähriges Festzinsdarlehen gibt es in Hamburg im Schnitt für 1,35 Prozent. Die 15-jährige Zinsbindung kostet nur rund ein halbes Prozent mehr. Gleichzeitig bringen Sparanlagen kaum noch Zinsen. „Wer den Lebensmittelpunkt für sich und seine Familie gefunden hat, Mieterhöhungen fürchtet und gerne sein Wohnumfeld selbst gestaltet – für den ist der Kauf einer Immobilie eine gute Entscheidung“, sagt Max Herbst von der FMH-Finanzberatung. „Außerdem haben Eigentümer im Alter oft ein höheres Vermögen als Mieter, weil sie mit dem Immobilienerwerb quasi einen Zwangssparvertrag eingegangen sind.“

Wie teuer darf die Immobilie sein?

Solche Berechnungen müssen individuell angestellt werden. Denn das ist abhängig vom Einkommen, der Höhe der Mietzahlungen und den Ersparnissen. Auf der Seite www.fmh.de gibt es einen entsprechenden Eigenheimrechner. Ein erster Anhaltspunkt ist die monatliche Kaltmiete. Die Haspa hat für das Abendblatt errechnet, wie viel Kredit man bekommt, wenn man die Kaltmiete für die Finanzierung einsetzt. So kann mit einer Kaltmiete von 1200 Euro knapp 300.000 Euro Kredit finanziert werden (s. Grafik). „Wir haben dabei unterstellt, dass die Käufer mindestens ein Eigenkapital in Höhe der Nebenkosten (Maklercourtage, Notargebühren, Steuern) vorweisen können,“ sagt André Janke, Baufinanzierungsexperte der Haspa.

Der maximale Kaufpreis ergebe sich aus dem Kredit und dem nicht für die Nebenkosten benötigten Eigenkapital. Neben der Kaltmiete kann natürlich auch das frei verfügbare Einkommen für die Finanzierung der Kreditrate eingesetzt werden. Das hat Gewicht, denn pro 100 Euro monatlich frei verfügbares Einkommen erhöht sich der mögliche Kreditbetrag um 24.000 Euro.

Wie hoch sind die Nebenkosten?

Im Schnitt sind das rund zwölf Prozent. Staat und Makler machen den Immobilienerwerb sehr teuer. Kaum ein Makler verlangt derzeit in Hamburg weniger als 6,25 Prozent des Kaufpreises. Bei 444.000 Euro werden 27.750 Euro als Maklerprovision fällig. Hinzu kommen in Hamburg 4,5 Prozent Grunderwerbssteuer, also weitere 19.980 Euro. Notar- und Grundbuchkosten verschlingen weitere 1,5 Prozent (6550 Euro). Bei einem Kaufpreis von 444.000 Euro müssen also 54.280 Euro Nebenkosten einkalkuliert werden.

Wie hoch darf die monatliche Belastung ausfallen?

„Für die Kreditrate und die Nebenkosten der Immobilie wie Grundsteuer, Heizung, Wasser sollen nicht mehr als 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens aufgewendet werden“, sagt Dirk Scobel von der Verbraucherzen­trale Hamburg. Allerdings sollten junge Paare auch weitere Szenarien berücksichtigen: Wie verringert sich das Einkommen, wenn ein Partner nur noch Elterngeld bezieht?

Wie viel Eigenkapital benötige ich?

Nach der Interhyp-Studie bringen die Hamburger viel Eigenkapital mit: rund 35 Prozent. Doch wer keine Erbschaften oder unterstützende Eltern im Hintergrund hat, wird solche Quoten kaum erreichen. „Wer nicht einmal das Geld für die Nebenkosten zusammenhat, sollte über einen Immobilienkauf gar nicht erst nachdenken“, sagt Scobel. 20 bis 30 Prozent Eigenkapital sind empfehlenswert. Je weniger Eigenkapital, desto höher der Zins.

Was sind die Voraussetzungen, um einen Kredit zu bekommen?

„Die Budgetrechnung für den Kunden muss mindestens ausgeglichen sein, um den Kredit gewähren zu können“, sagt Janke. Das heißt: Nicht mehr ausgeben, als man einnimmt. Das gilt übrigens für die gesamte voraussichtliche Finanzierungsdauer und nicht nur bis zum Ende der Zinsbindungsfrist. „Danach nehmen wir für die Berechnung der künftigen Belastung einen Zins von fünf Prozent an.“ Denn die Zinsen können auch wieder steigen.

Welche Fördermittel gibt es?

Interessant sind bestimmte Förderprogramme der KfW-Bank. Die Zinsen liegen unter einem Prozent, und zusätzlich gibt es einen Tilgungszuschuss. Allerdings müssen dabei bestimmte Energiestandards erreicht werden. Das gilt für Neubauten wie auch für die Modernisierung von Bestandsobjekten. Weitere Fördermittel gibt es von der Hamburgischen Wohnungsbaukreditanstalt, wenn bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschritten werden.

Welche Zinsbindungsfrist ist optimal?

Der Zins eines Baudarlehens wird für eine bestimmte Zeit festgeschrieben. Danach müssen die Konditionen neu verhandelt werden. „Die zehnjährige Zinsbindung ist am stärksten gefragt, aber die 15-jährige Zinsbindung holt stark auf“, sagt Janke. Verbraucherschützer Scobel rät zu einer Zinsbindung von mindestens 15 Jahren. „Damit ist der Kreditnehmer sehr flexibel, weil er den Vertrag nach zehn Jahren jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen kann“, sagt Scobel. Die Bank hat dieses Recht nicht. Eine Kündigung wäre ratsam, wenn dann die Zinsen noch niedriger sind als jetzt. Außerdem ist der Zinsaufschlag zu einem zehnjährigen Darlehen gering. Auch Laufzeiten von 20, 25 oder 30 Jahren sind möglich. Damit ist es möglich, den kompletten Kredit innerhalb einer Zinsbindungsfrist abzubezahlen.

Wie hoch sollte die Tilgung sein?

Zins- und Tilgungssatz bestimmen die monatliche Finanzierungsrate. Mehr als die bisher üblichen ein Prozent des Kreditbetrages sollte die anfängliche Tilgung schon ausmachen, raten alle Experten. Denn ohne höhere Tilgung droht Gefahr: Sind die Zinsen bis zu einer erneuten Umschuldung gestiegen, droht eine deutlich höhere Belastung, wenn sich der Kredit kaum verringert hat. „Drei Prozent Tilgung sind aus unserer Sicht schon sehr komfortabel“, sagt Janke. Die Höhe der Tilgungsrate sei auch davon abhängig, wann die Immobilie schuldenfrei sein soll. Das sollte spätestens zu Beginn des Renteneintritts oder kurz danach sein.

Was sind Risiken beim Immobilienkauf?

Angesichts der gestiegenen Immobilienpreise besteht die Gefahr, dass sich Käufer finanziell übernehmen. Die Bundesbank warnt vor Preisübertreibungen in Metropolen wie Hamburg. In den vergangenen fünf Jahren sind die Preise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand in Hamburg um 53 Prozent gestiegen. Käufer sollten nicht damit rechnen, dass sich der Preisauftrieb immer weiter fortsetzt. Generelle Risiken sind der Verlust des eigenen Jobs, Berufsunfähigkeit oder Scheidung. Solche Ereignisse verringern das Einkommen und können die Finanzierung in Gefahr bringen.

Wann steigen die Baugeldzinsen wieder?

„Die Konditionen sind nahe den historischen Tiefs aus dem vergangenen Jahr“, sagt Herbst. Die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank habe auf diese Konditionen nur begrenzten Einfluss. Solange die Anleger ihr Geld aus Deutschland nicht abziehen, etwa weil es in den USA höhere Zinsen gibt, werden die niedrigen Bauzinsen auf aktuellem Niveau bleiben.