Immobilien

Der Fahrplan für Mietwohnungen in Hamburg

Vor allem Wohnungen
in Häusern aus
der Gründerzeit
sind bei den Mietern
besonders
gefragt

Vor allem Wohnungen in Häusern aus der Gründerzeit sind bei den Mietern besonders gefragt

Foto: Marcus Brandt / dpa; Montage: HA

Wo lebt es sich günstiger? Anhand des Netzplanes von U- und S-Bahn hat ein Immobilienportal jetzt eine Miet-Map erstellt.

Wer früher erzählte, er wohne in Hamburg 13, erntete nicht selten einen anerkennenden Blick. Seinerzeit galt für die Hansestadt die Postleitzahl 2000 Hamburg, und die Ziffer am Ende gab Auskunft über den Stadtteil. Die 13 stand für Rotherbaum und war damals eines der teuersten Quartiere der Stadt. 1993 wurde für das wiedervereinigte Deutschland ein von der Deutschen Bundespost entwickeltes fünfstelliges Postleitzahlensystem eingeführt. An der Exklusivität des Stadtteils Rotherbaum hat sich allerdings bis heute kaum etwas geändert.

Das Internetportal Immobilienscout24 hatte nun eine pfiffige Idee und kombinierte den Netzplan von Hamburgs U- und S-Bahnen mit der durchschnittlichen Kaltmiete für eine 70 Quadratmeter große Zweizimmerwohnung. Herausgekommen ist eine sogenannte Miet-Map Hamburg. Wer will, kann jetzt anhand der Haltestellen erkennen, wo die Wohnungen teuer sind und wo nicht.

Das Ergebnis überrascht nicht wirklich. Die teuersten Zweizimmerwohnungen sind laut Immobilienscout24 unweit der U-Bahn-Haltestellen Klosterstern (1057 Euro Miete pro Monat) und Kellinghusenstraße (1036 Euro) zu finden. Geradezu günstig sind die Wohnungen in Horneburg (441 Euro) oder Mümmelmannsberg (448 Euro). Auch die Tatsache, dass besonders nachgefragte Stadtviertel wie Eimsbüttel, Winterhude oder Altona teuer sind, haben andere Untersuchungen schon bewiesen.

Dennoch bietet die Miet-Map einen komfortablen Überblick über die Mieten in den Stadtvierteln, zumal der Linienplan von U- und S-Bahnen für viele Großstädter ein ganz gutes Orientierungsmittel ist. Allerdings wird so mancher Mieter beim Anblick der Zahlen für seine „Gegend” überrascht sein und vor sich hin murmeln: „Na, so teuer ist es denn doch nicht.“ Das mag daran liegen, dass die Zahlen des Internetportals auf Angaben von Anzeigen auf der eigenen Internetseite beruhen und nicht den gesamten Hamburger Mietwohnungsmarkt abbilden.

Der Mietwohnungsmarkt der Hansestadt unterscheidet sich nämlich von der Situation in anderen Metropolen. So ist in der Elbmetropole der Anteil staatlicher und genossenschaftlicher Mietwohnungen überdurchschnittlich hoch. Von den rund 900.000 Wohnungen in Hamburg gehören rund 230.000 dem städtischen Wohnungsunternehmen Saga GWG und unterschiedlichen Genossenschaften. Diese bieten ihre Wohnungen allerdings zum großen Teil zu deutlich günstigeren Konditionen an als private Vermieter.

Dem Ende November vergangenen Jahres vorgestellten Mietenspiegel zufolge liegt die durchschnittliche Netto-Kaltmiete in Hamburg bei 8,02 Euro pro Quadratmeter. Allerdings lägen rund 51 Prozent der Mieten unterhalb einer Schwelle von sieben Euro pro Quadratmeter, erklärte die für den Wohnungsmarkt zuständige Stadtentwicklungssenatorin Dorothee Stapelfeldt (SPD).

Möglicherweise liegt es auch an dieser Konstellation, dass Hamburg im Vergleich mit anderen Metropolen eine Position im Mittelfeld einnimmt. So liegt in München die durchschnittliche Miete bei 10,73 Euro pro Quadratmeter. In Stuttgart müssen durchschnittlich 8,44 Euro und in Frankfurt/Main 8,66 Euro bezahlt werden.

Zu der besonderen Situation auf Hamburgs Wohnungsmarkt trägt auch der politische Kurswechsel in Sachen Wohnungsbau vor fünf Jahren bei. Bei der Regierungsübernahme versprach SPD-Bürgermeister Olaf Scholz im Jahr 2011, jährlich 6000 Wohnungen zu errichten; 2000 davon öffentlich gefördert, die dann für einkommensschwächere Mieter zur Verfügung stehen sollen.

Mit dem sogenannten Drittelmix, demzufolge bei jedem Wohnungsbauprojekt mindestens 33 Prozent Sozialwohnungen errichtet werden müssen, will die Politik gewährleisten, dass auch in besonders nachgefragten Stadtteilen Wohnungen mit niedrigeren Mieten angeboten werden. Zudem schloss die Politik mit der Hamburger Wohnungswirtschaft das sogenannte Bündnis für das Wohnen, das die Errichtung von jährlich 6000 Wohnungen absichern sollte.

Die Ergebnisse dieses Bündnisses sind beachtlich. So wurden in Hamburg in den vergangenen fünf Jahren rund 25.000 Wohnungen schlüsselfertig übergeben. Das sind zwar nicht 6000 pro Jahr, was aber daran liegt, dass von der Planung eines Wohnprojekts über dessen Bau bis zur Fertigstellung gut und gern zwei bis drei Jahre vergehen. Schätzungen zufolge gab die Stadt in den vergangenen fünf Jahren fast eine halbe Milliarde Euro für den Bau von Sozialwohnungen aus.

Die Aussichten, dass dieser Bauboom in den kommenden Jahren anhalten wird, sind gut. Im vergangenen Jahr wurde der Bau von 9560 Wohnungen genehmigt, was die Zielzahl von 6000 deutlich übertrifft. Der sogenannte Bauüberhang – das sind Wohnprojekte, für die zwar eine Baugenehmigung vorliegt, die aber entweder noch nicht begonnen oder noch nicht fertiggestellt wurden – lag dem Statistikamt Nord zufolge bei 18.412 Wohnungen. Das ist der höchste Wert seit dem bisherigen Rekordjahr 1995. Damals war ein Bauüberhang von 18.555 Wohnungen festgestellt worden.

Zudem gibt es in der Stadt ambitionierte Wohnungsbauprojekte, die in den kommenden Jahren für einen signifikanten Anstieg der Zahl der Wohnungen sorgen dürften. In der Neuen Mitte Altona sollen in beiden Ausbaustufen bis zu 3500 Wohnungen errichtet werden. Am Baakenhafen in der ­östlichen HafenCity planen die Entwickler 1800 Wohnungen, 1400 im Pergolenviertel in Hamburg-Nord. Blickt man noch weiter nach vorn, setzt Hamburg gerade zum Sprung in den Osten an: Dort sollen bis zu 20.000 Wohnungen entstehen.

Die Flüchtlingskrise hat die Hamburger Verantwortlichen für den Wohnungsbau nur kurz aus dem Tritt gebracht. Im November beschloss der Senat den Bau von 5600 sogenannten Expresswohnungen für Flüchtlinge. Die Siedlungen werden zunächst als Flüchtlingsunterkünfte errichtet und mit mehr Bewohnern als üblich belegt. In ein paar Jahren, wenn ein ordentlicher Bebauungsplan vorliegt, will man daraus gewöhnliche Sozialwohnungen machen und gemischt belegen.

Gegen diese Pläne gibt es aber in vielen Stadtteilen Widerstand. Nachbarn fürchten, dass die Flüchtlingsunterkünfte sich zu Gettos entwickeln und in ein paar Jahren, wenn überhaupt, nur mit großem finanziellen Aufwand zu lebenswerten Wohnsiedlungen gemacht werden können.