Wer sich aktuell in Deutschland auf dem Immobilienmarkt umschaut, der sieht mehrere einschneidende Faktoren: eine hohe Inflation, extrem hohe Baupreise für Neubauprojekte, hohe Immobilienpreise, hohe Energiepreise und dazu auch noch immer weiter steigende Zinsen. Die letzte Leitzinserhöhung wird die Situation nicht entspannen. Ganz im Gegenteil – es könnte sprichwörtlich wie Benzin sein, welches ins Feuer gegossen wird.

Seit 2020 und dem Beginn der Corona-Pandemie ist die Nachfrage nach Wohnimmobilien deutlich angestiegen. Während der Lockdowns haben viele Menschen gemerkt, wie wichtig das eigene Zuhause ist. Dazu kam, dass die meisten Unternehmen auch die digitalen Wege eingeschlagen sind. Homeoffice ist kein Trendwort mehr, sondern ist in fast jedem Mitarbeitervertrag als Möglichkeit des Arbeitsortes mit angegeben. Viele Menschen verbringen also viel mehr Zeit in den eigenen vier Wänden als noch vor Corona.

Stetig steigende Preise zu bezahlen klappte bei vielen Interessenten, da gleichzeitig die Zinsen im Keller waren. Weil es viele in dieser Phase vergessen, oder nicht bewusst wahrnehmen: Das Beschriebene bedeutet nicht, dass man utopische Preise bezahlen kann. Keine Bank wird Finanzierungen durchgehen lassen, wenn das Objekt nicht den Preis wirklich wert ist. Und all diejenigen, die Eigenkapital mitbringen, werden sich für hochwertige Immobilien interessieren. Somit sind die Immobilien, die den realen Wert übersteigen, vom Markt sowieso nicht angenommen. Dies als kleiner Exkurs für all diejenigen, die glauben, man könnte einfach einen beliebigen Preis auswählen, da der Markt aktuell sowieso alles annimmt.

Wohin führt der Immobilienmarkt?

Doch was bedeutet das alles für den Immobilienmarkt? Die Immobilienpreise, die Energiepreise, die Nachfrage, die Baupreise, etc. Viele fragen sich aktuell, wohin uns der Immobilienmarkt führt. Und die Antwort darauf ist noch nicht ganz eindeutig. Logischerweise müsste der Anstieg der Zinsen dazu führen, dass die Immobilienpreise sich nach unten einpendeln, denn eine hohe Zinslage und dazu auch noch hohe Immobilienpreise gab es in der Vergangenheit äußerst selten bis gar nicht. Um die Problematik genauer anzuschauen, ist es also notwendig, zu unterscheiden, welche Art von Immobilien wir uns ansehen. Im Groben ist eine Unterscheidung zwischen Neubau- und Bestandsimmobilien hilfreich, um die Konsequenzen zu deuten.

Lassen Sie uns die Entwicklung auf der Sachebene ohne tiefere Interpretationen und Deutungen anschauen. Logisch wäre es, wenn die Immobilienpreise sinken und die Zinsen steigen. Das wäre an sich eine völlig normale Entwicklung. Diese Entwicklung wären wir auch mitgegangen, wenn da nicht die hohe Inflation und der Anstieg der Energie- und Baupreise wären. Schauen wir uns die Neubauten an, dann sind diese schon bald nicht mehr zu finanzieren, da die Rentabilität knapp über Null, gleich Null oder negativ ist. Das bedeutet, dass sich Investoren wenig bis gar keine Neubauten mehr anschauen werden, da es für sie unattraktiv wird. Die hohen Preise sorgen für hohe Kosten. Hohe Kosten sorgen für wenig Nachfrage. Wenig Nachfrage sorgt für wenig Verkauf. Und wenig Verkauf sorgt für Stillstand im Markt.

Auf der anderen Seite haben wir die Bestandsimmobilien. Diese sind unberührt von den hohen Bau- und zum Teil auch Energiepreisen. Natürlich haben die Energiepreise Auswirkungen auf die Mieter, aber ein Investor interessiert sich vor allem für die Rentabilität und solange die Immobilien nicht veraltet in der Heizart sind, sind die Immobilien auch interessant für ihn. Die Konsequenz daraus könnte also sein, dass die Neubauten immer uninteressanter, die Bestandsimmobilien hingegen immer interessanter werden. Das würde bedeuten, dass die meisten Immobilienverkäufe in den Bestandsimmobilien stattfinden werden und trotz der immer steigenden Zinsen die Nachfrage hoch bleibt.

Im Endeffekt kann es also dazu kommen, dass die Immobilienpreise trotz steigender Zinsen auf einem ähnlichen Level verbleiben werden. Investoren werden zwar Einbußen in der Rentabilität hinnehmen müssen, dafür wird es immer schwieriger für Privatpersonen, Immobilien zur Eigennutzung zu kaufen.

Chancen durch Digitalisierung

Jede schwierige Phase beinhaltet gleichzeitig aber auch große Chancen. Durch die immer fortlaufende Digitalisierung der Unternehmen kann es durchaus dazu kommen, dass sich die Kerngebiete neu aufteilen. Dass Standorte wie Hamburg, München, Berlin, Frankfurt, Köln, Düsseldorf, etc. für Menschen immer unattraktiver werden, da der Arbeitsweg eingespart werden kann und die Menschen nicht bereit sind, die hohen Preise zu bezahlen. Das würde im Umkehrschluss bedeuten, dass die B-Lagen, um die Kernpunkte herum, immer attraktiver werden und dort die Nachfrage deutlich ansteigt. Ein ähnliches Phänomen haben wir in den sogenannten Studentenstädten wie Münster beobachtet. Sprich, während die Universitäten nur digitalen Unterricht angeboten haben, ist die Nachfrage nach Wohnungen bzw. Apartments deutlich und rasant gesunken. Die digitalen Studiengänge konnten schließlich von ganz Deutschland aus belegt und besucht werden.

Fehlende Kompetenz ist teuer

Als Investor ist es wichtig, gut vernetzt zu sein, um die spannenden Immobilien tragen und finanzieren zu können. Als Eigentümer ist es wichtig, ganz genau zu wissen, wann der beste Zeitpunkt zum Verkauf ist. Und als Immobilienmakler sollte man genug Wissen haben, um die Menschen auch wirklich dort beraten zu können, wo es für sie am wichtigsten ist. Fehlende Kompetenz könnte in Zukunft sehr teuer werden.

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