Anleger investieren verstärkt in Immobilien. So sparen sie viel Steuern.
Der Immobilienmarkt lockt mit historisch günstigen Krediten und die Zeit für Investitionen ist günstig, auch wenn die Preise in guten Lagen anziehen. Stimmt der Preis, passt die Lage und fließt die Miete, können Immobilien wertbeständige Kapitalanlagen sein. Beim Finanzamt lohnt sich der Kauf oder Bau garantiert.
Finanztest zeigt in der aktuellen Ausgabe am Beispiel einer Eigentumswohnung, wie Vermieter am besten vorgehen. Ein Angestellter spart bereits im ersten Jahr 6 085 Euro Einkommensteuer und Solidaritätszuschlag. Er hatte ein Apartment für 150 000 Euro gekauft und dafür einen Kredit über 100 000 Euro aufgenommen. Die Zinsen für den Kredit kann er beim Finanzamt als Werbungskosten geltend machen.
Mit Abschreibungen sparen
Ein weiterer großer Brocken bei den Werbungskosten ist die Abschreibung. Die Abschreibung gibt es nur für die Kosten des Gebäudes. Den Grundstückspreis müssen Eigentümer herausrechnen. Es kann sich lohnen, wenn Eigentümer die Gebäude- und Bodenkosten im Notarvertrag splitten. Das Finanzamt ist laut Bundesfinanzhof an die Aufteilung gebunden, wenn der Bodenwert angemessen ist (Az. IX R 34/05).
Ist der Gebäudepreis nicht separat ausgewiesen, wendet das Finanzamt meist ein Sachwertverfahren an. Für Eigentumswohnungen kommen meist rund 20 Prozent als Bodenanteil heraus. 80 Prozent schreiben Vermieter ab.
Die Abschreibung erhöht sich durch Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer, Kosten für den Notar, Makler, das Notaranderkonto und die Beurkundung des Kaufvertrags, die Gerichtsgebühren für Grundbucheintragungen, Eigentümerwechsel, für Auflassungsvormerkung und Löschung.
Diese Summe können Vermieter über Jahrzehnte abschreiben. Im Amtsdeutsch ist das die „Absetzung für Abnutzung“ (AfA). Für Altbauten aus der Zeit vor 1925 beträgt die Jahresrate 2,5 Prozent, sonst 2,0 Prozent. Nach 40 oder 50 Jahren sind alle Immobilien abgeschrieben.
Investitionen geschickt abrechnen
Auch Renovierungs-, Modernisierungs- und Sanierungskosten zählen mit Umsatzsteuer zu den Werbungskosten. All diese Arbeiten dienen dazu, den Standard der Immobilie zu erhalten. Vermieter können die Ausgaben deshalb auf einen Schlag abrechnen oder die Summe gleichmäßig über zwei bis fünf Jahre verteilen.
Andere Regeln gelten, wenn Baumaßnahmen den Standard oder die Nutzfläche erhöhen, wie der Einbau eines Kamins oder ein Anbau. Dann schreibt das Finanzamt die Kosten über 40 oder 50 Jahre verteilt ab. Haben Vermieter sehr hohe Renovierungskosten oder versteuern sie in den nächsten Jahren deutlich mehr Einkommen als heute, kann es sich lohnen, die Ausgaben nicht auf einen Schlag, sondern über mehrere Jahre verteilt abzurechnen, schreibt Finanztest.
Nach dem Kauf Grenze beachten
Sanierungs- und Modernisierungskosten dürfen Vermieter in den ersten drei Jahren nach dem Kauf allerdings nur dann über ein bis fünf Jahre absetzen, wenn diese ohne Umsatzsteuer höchstens 15 Prozent der Gebäudekosten betragen. Andernfalls müssen sie über 40 oder 50 Jahre verteilt werden.
Wenn anfangs hohe Sanierungs- und Modernisierungskosten in der Steuererklärung stehen, kann es sein, dass die Steuerbescheide dazu in den ersten drei Jahren vorläufig bleiben. Das Finanzamt wartet ab, ob die 15-Prozent-Grenze überschritten wird.
Nach drei Jahren ist es dann egal, was eine Investition in die Immobilie kostet: Erhält sie nur den Standard, dürfen Vermieter sie immer sofort oder über zwei bis fünf Jahre verteilt absetzen. Steigt der Standard oder wächst die Nutzfläche, können sie wenigstens Kosten bis zu 4 000 Euro im Jahr sofort absetzen.
Laufende Posten wie die Grundsteuern, Verwaltungskosten und Versicherungsausgaben sind ebenfalls Werbungskosten, die das Finanzamt sofort als diese anerkennt.
Weitere Informationen: Zeitschrift Finanztest 9/2012 und www.test.de
Finanztest-Tipps
Rendite. Sie investieren in eine Immobilie und wollen vermieten? Mit einem Internetrechner von Finanztest erhalten Sie die Rendite, die Sie inklusive Steuerersparnis erwarten können. Sie finden ihn unter www.test.de/vermietete-eigentumswohnung.
Steuererklärung. Sammeln Sie die Belege für alle Ausgaben rund um die Immobilie, die das Finanzamt akzeptiert. Besorgen Sie sich für die nächste Steuererklärung die Anlage V und rechnen Sie darauf Ihre Ausgaben und Mieteinnahmen ab.
Grundsteuer. Steht Ihre Immobilie dieses Jahr unverschuldet längere Zeit leer? Dann können Sie bei Ihrer Kommune beantragen, dass Sie die Grundsteuer zum Teil erlassen bekommen. Den Antrag für 2012 müssen Sie bis 31. März 2013 stellen.