Immobilien

So können Sie günstiger zu ihrem Wohneigentum kommen

Noch bezahlen Käufer in der Regel den Makler, wenn sie eine Wohnung erwerben

Foto: Christin Klose / dpa Themendienst

Noch bezahlen Käufer in der Regel den Makler, wenn sie eine Wohnung erwerben

Studien belegen: Die Erwerbsnebenkosten sind hierzulande zu hoch. Die Grunderwerbsteuer und die Maklercourtage stehen auf der Kippe.

Hamburg.  Es ist ein Bericht, der aufhorchen lässt: Die hohen Erwerbsnebenkosten, zu denen in vielen Fällen auch die Courtage von Maklern gehört, schrecke viele Bundesbürger vom Erwerb einer Immobilie ab. Zu diesem Ergebnis kommt das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW). Folgende Rechnung wird dabei aufgemacht: Wer derzeit in Berlin eine Wohnung für 200.000 Euro kauft, müsse allein für die Courtage des Maklers 14.280 Euro bezahlen – zusätzlich zu weiteren Erwerbsnebenkosten von 16.000 Euro für Notar, Grundbuch und Steuern. "30.000 Euro, die aus Sicht des Käufers schlicht verloren sind", so Alexandra Toschka und Michael Voigtländer vom IW.

Eine Erkenntnis, die angesichts der Tatsache, dass Wohneigentum mit Blick auf die absehbare Rentenlücke ein immer wichtigerer Baustein bei der Altersvorsorge wird, an Brisanz gewinnt. Zumal ein Gutachten des Pestel-Instituts, in Auftrag gegeben vom "Verbändebündnis Wohnperspektive Eigentum" – bestehend aus vier Spitzenverbänden, darunter der Immobilienverband IVD und der Verband Privater Bauherren (VPB) – jetzt zeigt: Die Wohneigentumsquote sinkt in Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten. In kreisfreien Städten und Großstädten beträgt sie aktuell im Schnitt nur 27 Prozent.

Steuer bundesweit auf 3,5 Prozent absenken

"Das vom Verbändebündnis formulierte Ziel, bis 2020 die Wohneigentumsquote in Deutschland von derzeit 45 Prozent auf 50 Prozent zu heben, wird ohne konzentrierte politische Maßnahmen weit verfehlt", sagt Pestel-Vorstand Matthias Günther. Was also tun? Die Auftraggeber der Studie schlagen vor, die Grunderwerbsteuer bundesweit auf einheitlich 3,5 Prozent abzusenken.

Außerdem sollte sie ganz entfallen, wenn Wohneigentum selbst genutzt wird. Im Weiteren müssten die Vorschriften zur Prüfung der Kreditwürdigkeit schnellstmöglich korrigiert und die Wohneigentumsprogramme beispielsweise der KfW für junge Familien sowie Haushalte mit mittleren und unteren Einkommen deutlich ausgeweitet werden. Auch eine Bauland-Offensive wird ins Feld geführt.

IW schlägt andere Maßnahmen vor

Die Autoren des IW's kommen zu einem anderen Schluss. Sie schlagen, ebenso wie die SPD-Bundestagsfraktion, die seit Kurzem darin auch vom Justizminister Heiko Maas (ebenfalls SPD) unterstützt wird, die Einführung des Bestellerprinzips beim Verkauf von Wohnimmobilien vor. Damit würde künftig das gleiche Prinzip gelten, wie seit 2015 bereits bei der Vermietung von Wohnraum: Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn auch. Da es meist die Eigentümer sind, die mittels Makler auf Käufersuche gehen, müssten sie also die Courtage übernehmen. In Hamburg beträgt diese in der Regel bis zu 6,25 Prozent.

Viele werden sich jetzt denken: Das Bestellerprinzip bringt damit doch dann keine Entlastung. Das wird nur dazu führen, dass Verkäufer die Courtage auf den Käufer abwälzen und sich dadurch der Kaufpreis für die Immobilie erhöht. Davon gehen auch die Experten beim IW aus. Sie verweisen aber darauf, dass der Immobilienpreis dann zumindest finanziert werden könne, die Maklergebühr jedoch nicht.

Blick in die Nachbarländer Österreich und Niederlande

"Somit würde in jedem Fall der anfängliche Kapitalbedarf, der für viele Haushalte das wesentliche Hemmnis darstellt, gesenkt werden", führen Voigtländer und Toschka aus. Die Haushalte könnten dann mehr Eigenkapital in die Finanzierung einbringen, was sich positiv auf die Finanzierungskosten auswirke. Außerdem spreche viel dafür, "dass es zu keiner vollständigen Überwälzung der Kosten kommt", heißt es weiter.

Vielmehr sei davon auszugehen, dass Makler schon jetzt Verkäufern Zugeständnisse machten, "da sie zumindest in Großstädten, wo die Nachfrage nach Kaufobjekten groß sei, das Angebot aber eher gering, von der Marktlage und der prozentualen Anbindung an den Preis ohne Mehraufwand vom Immobilienboom profitierten".

In Österreich und Niederlande setzen auf Bestellerprinzip

Die beiden IW-Ökonomen verweisen im Weiteren auf Österreich und die Niederlande, wo das Bestellerprinzip bereits beim Verkauf von Wohnimmobilien gelte und zu Provisionshöhen von ein bis drei Prozent geführt habe.

Auch habe sich dort der Wettbewerb unter Maklern verbessert. Insofern stelle das Bestellerprinzip auch hierzulande für den Maklerberuf "eine große Chance" dar: Der Immobilienboom und die Aussicht auf hohe Provisionen würden immer wieder Glücksritter anlocken, die dem Image seriöser Makler schadeten. "Das Bestellerprinzip würde zu einer Bereinigung des Marktes führen, an deren Ende professionelle und leistungsorientierte Makler übrig blieben."

Kein Regulierungsbedarf bei der Provision

Axel-H. Wittlinger, Vorsitzender des IVD-Nord, kann trotzdem keinen Gefallen an diesem Vorschlag finden. Zwar setze sich der Verband dafür ein, dass Immobilienkaufleute und Makler nur mit nachgewiesener Sachkunde hierzulande arbeiten dürfen. Gegen die Einführung des Bestellerprinzips beim Verkauf spreche aber, dass der Makler dann nur noch die Interessen des Verkäufers im Auge habe. "Der Käufer hingegen verliert die Möglichkeit einer umfassenden Maklerberatung – sie ist rechtlich auch nicht mehr möglich."

Ihm werde insofern in mehrfacher Hinsicht ein Bärendienst erwiesen: Eine höhere finanzielle Belastung – mit dem höheren Kaufpreis erhöht sich auch die Grunderwerbsteuer! – bei gleichzeitigem Verlust der Maklerberatung. Außerdem werde bereits mancherorts in Deutschland die Provision zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. "Der IVD sieht daher keinen gesetzlichen Regulierungsbedarf." Anders sei dies bei der Grunderwerbsteuer. Sie bezeichnet Wittlinger als "Wegelagerersteuer" – erhoben ohne jegliche Gegenleistung. "Und sie ist stetig angestiegen, seitdem es den Ländern freigestellt ist, sie festzulegen."

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