Hamburg. Das Interesse an Immobilien ist ungebrochen. Wer keine eigene Immobilie erwerben kann oder möchte, versucht auf andere Weise etwas von den Vorzügen einer Immobilienanlage zu profitieren. Offene Immobilienfonds sind gefragt wie nie zuvor. Diese Investmentfonds investieren das Geld der Anleger vor allem in Bürogebäude, Einkaufszentren und Hotels – je nach Ausrichtung des Fonds stehen die Immobilien nur in Deutschland, in Europa oder sind weltweit verteilt.
Die Erträge aus Mieteinnahmen und Objektverkäufen werden an die Anleger ausgeschüttet. Die Renditen liegen im Durchschnitt bei 2,3 Prozent pro Jahr. Das ist nicht viel, aber immer noch besser als das Spar- oder Tagesgeldkonto, das bei der Hausbank kaum noch Zinsen abwirft. Viele Institute haben die Verzinsung auf einen symbolischen Betrag von 0,01 Prozent gesenkt. Fast 86 Milliarden Euro haben die Anleger inzwischen diesen Fonds anvertraut.
Anlageform schien schon abgeschrieben
Dabei schien diese Anlageform schon einmal abgeschrieben. Nach der Finanzkrise 2008 wurde knapp ein Dutzend Fonds geschlossen und abgewickelt. Die Immobilien werden verkauft, was sich bis heute hinzieht, und die Anleger ausgezahlt. Im Vergleich zu 2008 machten manche Fonds hohe Verluste von bis zu rund 50 Prozent wie der Morgan Stanley P2 Value oder der TMW Immobilien Weltfonds, ermittelte die Stiftung Warentest. Die geringsten Verluste machte bisher der CS Euroreal mit 2,6 Prozent. Der Fonds besitzt aber noch 29 Immobilien im Wert von 1,7 Milliarden Euro.
Offene Immobilienfonds sind also keine risikolose Geldanlage, wie die Vergangenheit zeigt. Aber neue Regeln haben die Fonds sicherer gemacht. Dennoch gibt es auch jetzt Faktoren, die die Wertentwicklung der Fonds beeinträchtigen. Ihnen fließt viel Geld zu, aber geeignete Immobilienprojekte sind knapp und teuer. Denn viele Investoren wollen ihr Geld in Betongold anlegen. So konkurrieren die Immobilienfonds mit vermögenden Privatanlegern und auch den Staatsfonds aus dem Nahen Osten und Asien. „Im aktuellen Marktumfeld gestaltet sich der Ankauf attraktiver Immobilien schwierig“, sagt Sonja Knorr von der Rating-Agentur Scope. Denn es besteht die Gefahr, dass Immobilien zu teuer eingekauft werden. Die Expertin rät den Fondsmanagern, neue Objekte nicht um jeden Preis zu erwerben.
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Um nicht weiter mit dem Geld der Anleger überhäuft zu werden, haben viele offene Immobilienfonds eine Vertriebsbeschränkung. Das heißt, es können nicht immer Fondsanteile erworben werden, sondern es steht im Jahr nur ein bestimmtes Kontingent zur Verfügung. Hohe Liquiditätszuflüsse belasten die Rendite, denn das Geld muss geparkt werden, und dafür werden schon Strafzinsen fällig. Keine Vertriebsbeschränkungen haben der Hausinvest der Commerzbank und der Grundbesitz Global der Deutschen Bank. Auch die Anleger unterliegen Beschränkungen, sie müssen ihre Fondsanteile mindestens 24 Monate halten.
Die insgesamt 14 von der Rating-Agentur analysierten Fonds erwarben im vergangenen Jahr 60 Objekte und zahlten dafür 6,2 Milliarden Euro. Im Vergleich zu 2015 ist das ein Rückgang um knapp 14 Prozent. Bei gleichzeitig steigendem Mittelzufluss durch die Anleger zeigt das, wie schwierig der Erwerb von Immobilien geworden ist. „Der Rückgang des Investitionsvolumens von 2015 auf 2016 ist vor allem auf das weiter gestiegene Preis- und somit gesunkene Renditeniveau auf zahlreichen Immobilienmärkten zurückzuführen“, sagt Knorr. Sie bewertet aber den Rückgang der Ankäufe als positiv. Denn sollten die Immobilienpreise wieder fallen, wären vor allem die Objekte von Abwertungen betroffen, die auf der Spitze des Immobilienzyklus zu hohen Preisen erworben wurden.
Geschäft mit Immobilienfonds brummt
Bei der Deutschen Bank brummt das Geschäft mit Immobilienfonds. Von ihr werden Fonds wie Grundbesitz Europa oder Grundbesitz Global verkauft. 2,4 Milliarden Euro haben die Manager in diesem Jahr bereits in Immobilienankäufe investiert. Doch die Kasse ist mit rund zwei Milliarden Euro noch gut gefüllt. „Wir suchen aktiv nach Kaufgelegenheiten“, sagt Georg Allendorf, der das Europa-Geschäft der größten deutschen Bank mit Immobilienfonds verantwortet. Besonders attraktiv findet er derzeit die Immobilienmärkte der Niederlande und Finnlands. Das gelte auch für Frankfurt. „Die Stadt erlebt wegen des Brexits eine Sonderkonjunktur“, sagt Allendorf. Im Gegenzug sei noch nicht absehbar, wie sich in London wegen des EU-Austritts der Immobilienmarkt entwickle.
Die meisten offenen Immobilienfonds überzeugen noch mit einem sehr guten oder guten Rating, wie die jüngste Bewertung von Scope zeigt. Verbessern im Vergleich zum Vorjahr konnten sich die Fonds UniImmo Global, WestInvest InterSelect und Grundbesitz Global. Die beiden Spitzenreiter UniImmo Deutschland und Westgrund WohnSelect sind im Rating unverändert zum Vorjahr. Abgerutscht in der Bewertung sind die Fonds Grundbesitz Europa und UniImmo Europa. So war der UniImmo Europa im Vorjahr noch mit AA bewertet. Scope begründet die Herabstufung mit gesunkenen Renditeaussichten. Die Nettoankaufsrenditen neuer Objekte hätten zum Teil deutlich unter fünf Prozent gelegen. Darin sehen die Experten bei veränderten Marktverhältnissen ein Abwertungsrisiko.
Objekte mit erschwinglichem Wohnraum
Nach Einschätzung von Scope wird das Interesse an offenen Immobilienfonds weiter anhalten. Viele Fondsgesellschaften legen neue Fonds auf. Neben Büros und Einkaufszentren rücken jetzt auch Wohnimmobilien in den Fokus der Fondsanlagegesellschaften. Denn der Fonds WohnSelect hat gezeigt, dass man damit besonders gute Renditen erwirtschaften kann. Jetzt hat auch die Hamburger Fondsgesellschaft Union Investment Real Estate einen Wohnimmobilienfonds, den UniImmo Wohnen ZBI, aufgelegt.
„Der Fonds legt seinen Schwerpunkt auf Objekte mit erschwinglichem Wohnraum für die breite Bevölkerung mit mittlerer bis hoher Wohnqualität und konzentriert sich geografisch auf das gesamt Bundesgebiet“, sagt Reinhard Kutscher, Chef der Union Investment Real Estate. Zuletzt wurden 2000 Wohneinheiten in Duisburg, Essen und Mühlheim erworben. Bereits in der ersten Zeichnungsphase wurden rund 620 Millionen Euro Kapital eingesammelt. Nun muss sich erst noch zeigen, ob sich der im August 2017 gestartete Fonds ebenso erfolgreich wie der WohnSelect entwickeln kann.
Geldanlage-Check bei der Verbraucherzentrale
Wer sich näher mit Immobilienfonds beschäftigen möchte: Die Verbraucherzentrale Hamburg in der Kirchenallee 22 lädt am 8. November von 14 bis 20 Uhr zu einem Geldanlage-Check ein. Experten nehmen dabei Finanzverträge unter die Lupe und beurteilen, ob das Renditeversprechen glaubwürdig ist. Pro Beratung sind etwa 20 Minuten angesetzt. Das Entgelt bestimmen die Verbraucher selbst. Sie können so viel zahlen, wie ihnen die Beratung wert ist.
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