Interessenten zahlen weniger als vier Prozent Zinsen für ihren Kredit. Sogar Versicherungen entdecken das Geschäft jetzt für sich.

Hamburg. Ralph S. hatte die Wahl: Sollte er den günstigsten Zins wählen und nur 3,16 Prozent für seine Baufinanzierung bezahlen oder 3,75 Prozent? Auf den ersten Blick keine Frage, denn je geringer der Zins, umso niedriger die monatliche Belastung. Doch der Immobilienkäufer entschied sich für den höheren Zins des Angebots der Hannoverschen Leben. Die Direktversicherung sollte 170.000 Euro für den Kauf einer Eigentumswohnung in Hamburg finanzieren.

Der höhere Zins bietet Ralph S. mehr Sicherheit. Denn die günstigen Konditionen von 3,75 Prozent sichert er sich für 30 Jahre. Ein so niedriger Zins für eine so lange Laufzeit bietet ganz neue Möglichkeiten bei der Baufinanzierung. "Das Geschäft mit den sehr langen Laufzeiten läuft glänzend", sagt ein Sprecher der Münchener Hypothekenbank. "Denn mit einem solchen Produkt können wir uns von den Wettbewerbern absetzen." Längst nicht jede Bank kann ihren Kunden Laufzeiten von 20 Jahren und mehr bieten.

+++ Baudarlehen mit bis zu 20 Jahren Laufzeit +++

Mit einer monatlichen Rate von 782 Euro ist die Wohnung von Ralph S. zum Kaufpreis von 250.000 Euro nach 30 Jahren komplett abbezahlt. Das Risiko einer Anschlussfinanzierung und damit sich plötzlich ändernder Konditionen entfällt. Den noch günstigeren Zinssatz von 3,16 Prozent hätte er sich nur für zehn Jahre sichern können. Die monatliche Belastung hätte zwar nur 700 statt 782 Euro betragen. Doch nach diesem Zeitraum müsste er noch eine Restschuld von 134.000 Euro neu finanzieren - zu welchem Zinssatz, ist heute völlig unabsehbar. Würde man den Durchschnittszins der vergangenen zwei Jahrzehnte für die Anschlussfinanzierung zugrunde legen, kletterte die monatliche Belastung von Ralph S. um rund 100 Euro.

+++ Baudarlehen mit 30 Jahren Laufzeit +++

Solche Risiken wollen immer mehr Bauherren und Immobilienkäufer ausschließen. Dabei könnte es ebenso sein, dass nach zehn Jahren die Zinsen noch günstiger als jetzt sind. Doch solche Überlegungen stellen die Verbraucher kaum an. "Viele akzeptieren einen etwas höheren Zins, weil sie dafür deutlich mehr Kalkulationssicherheit bekommen", sagt der Hamburger Baufinanzierungsberater Jörg Schedalke von den Baugeld-Spezialisten. Mehr als 50 Prozent seiner Kunden vermittelt er lang laufende Baufinanzierungen von mehr als zehn bis zu 30 Jahren Laufzeit. "Diese Entwicklung hat deutlich zugenommen", sagt Schedalke.

"Das Risiko einer Anschlussfinanzierung ist nicht zu unterschätzen", bestätigt Hartmut Schwarz von der Verbraucherzentrale Bremen. Denn bei niedrigen Zinsen und bei einer anfänglichen Tilgung von einem Prozent dauert es deutlich länger als bei höheren Zinsen, bis die Immobilie schuldenfrei ist. Nach zehn Jahren sind von 100.000 Euro noch 88.000 Euro Schulden übrig. "Wenn dann die Zinsen deutlich gestiegen sind, kann das zu finanziellen Problemen führen", sagt Schwarz.

+++ Jeder Zweite fürchtet, bei der Finanzierung zu scheitern +++

Mit längeren Zinsbindungsfristen lassen sich diese Gefahren umgehen. Erst die niedrigen Zinsen und neue Geschäftsmodelle der Versicherungen haben es ermöglicht, dass Bauherren solche Zinsbindungsfristen von zwei oder drei Jahrzehnten nutzen können. Denn der Aufschlag gegenüber einer zehnjährigen Baufinanzierung ist überschaubar. Egal ob die Zinsen für 15, 20 oder 30 Jahre festgeschrieben werden: Die Baufinanzierung kostet deutlich weniger als vier Prozent.

"Die Bauherren profitieren von der Staatsschuldenkrise in Europa", sagt Max Herbst von der FMH-Finanzberatung, die Bankkonditionen vergleicht. Das Geld internationaler Anleger fließt nach Deutschland. Nur hier fühlen sie sich noch sicher. Die Anbieter orientieren sich beim Baugeld nach den Zinssätzen am Pfandbriefmarkt. Mit Pfandbriefen werden Hypothekendarlehen refinanziert. Und die Zinsen dort richten sich wiederum nach der Rendite für Bundesanleihen. Diese Papiere sind besonders gefragt, weil sie trotz niedriger Zinsen hohe Sicherheit und Liquidität versprechen. Hohe Nachfrage lässt aber die Rendite sinken. 1,87 Prozent bringt eine zehnjährige Bundesanleihe Anlegern gerade noch ein.

Sehr lange Zinsbindungsfristen bieten Versicherungen wie die Hannoversche, Allianz oder Signal-Iduna an. Die Zinsen, die sie von den Bauherren bekommen, sind immer noch höher als bei Bundesanleihen. Die Versicherer setzen mit der langfristigen Baufinanzierung auf ein neues Geschäftsmodell, denn sie müssen das Geld der Kunden sicher anlegen. Baudarlehen haben eine geringe Ausfallquote.

Der Kunde kann bei den Assekuranzen ein ganz normales Hypothekendarlehen abschließen. Die Produkte sind nicht - wie früher üblich - mit einer Kapitallebensversicherung gekoppelt. Auch Baugeldvermittler wie Interhyp oder Hypotheken Discount haben mittlerweile Darlehen von Versicherern im Angebot. Sie sind eine Alternative zu den Bankangeboten. Während bei der Allianz die Zinsbindungsfrist mit 25 Jahren endet, können bei der Hannoverschen Laufzeiten von bis zu 40 Jahren gewählt werden. "Der Zins für 40 Jahre ist nicht höher als für 30 Jahre", sagt Stephan Helck von der Hannoverschen. Drei Viertel ihres Neugeschäfts entfallen auf Laufzeiten von 30 Jahren und mehr. "Die Kredite sind vor allem bei jungen Familien gefragt", sagt Helck. Die Versicherung bietetdie günstigsten Konditionen für eine 30-jährige Baufinanzierung.

Das günstigste Angebot bei einer Zinsbindungsfrist von 20 Jahren kommt von der DTW-Immobilienfinanzierung mit 3,25 Prozent. Es ist sogar noch günstiger als die 15-jährige Zinsbindung. Nach 15 oder 20 Jahren ist allerdings der Kredit von 170 000 Euro in dem Beispielfall noch nicht komplett abbezahlt. Die Monatsrate müsste bei 20 Jahren Zinsbindung auf rund 1000 Euro angehoben werden, um eine Komplett-Tilgung zu erreichen.

Trotz Zinssicherheit mag eine lange Laufzeit manche Bauherren abschrecken. "Doch es gibt keine Risiken im Vergleich zu einer nur zehnjährigen Zinsbindung", sagt Herbst. Denn nach den ersten zehn Jahren ist das Langfristdarlehen in seiner Flexibilität kaum zu schlagen. "Nach zehn Jahren kann der Kreditnehmer jederzeit mit einer Frist von sechs Monaten kündigen", sagt Herbst. Dieses Recht gilt nur für den Kunden, nicht aber für die Bank. Damit ist nach zehn Jahren auch ein unvorhergesehener Verkauf der Immobilie kein Problem mehr. Und sollten die Zinsen noch weiter sinken, kann nach zehn Jahren auch problemlos in ein noch günstigeres Darlehen umgeschuldet werden.