Aktuelle Situation gibt Anlass für optimistischen Blick in die Zukunft

Auch an der HBB Hanseatische Betreuungs- und Beteiligungsgesellschaft mbH mit Sitz in Hamburg ging diese Zeit nicht spurlos vorüber. Das Unternehmen verwaltet in der Hansestadt unter anderem das Krohnstieg Center und über die Tochterfirma Facility Systems GmbH die Harburg Arcaden und ist in den Bereichen Wohn-, Senioren- und Büroimmobilien tätig.

Deutschlandweit managt die Firma 20 Einkaufs- und Fachmarktcenter. Es ist sowohl in der Projektentwicklung als auch im Center Management erfolgreich. Wie sich das inhabergeführte Unternehmen als Projektentwickler, Bauträger, Investor und Betreiber von Immobilien in diesen Zeiten gewappnet hat und welche Erfahrungen gemacht wurden, darüber berichtet André Stromeyer, Geschäftsführer der HBB Gewerbebau Projektgesellschaften mbH und der HBB Centermanagement GmbH & Co KG.

Herr Stromeyer, ein großes Aufgabengebiet der HBB ist der Bereich Center Management. Welche generellen, aber auch langfristige Auswirkungen hat die Pandemie auf den Handel und auf Shopping Malls?

André Stromeyer: Es hat ja bereits vor Ausbruch der Pandemie eine Veränderung beim Konsumentenverhalten stattgefunden. Wir alle haben ein begrenztes Freizeitbudget und überlegen genau, was wir damit anfangen. Das Einkaufen gehört genauso hier dazu, wie der Kinobesuch, das Essen mit Freunden oder der Besuch im Fitnesscenter.

Die Zeit, dass Einkaufscenter „reine Verkaufsmaschinen“ waren, sind vorbei. Einkaufscenter entwickeln sich daher immer mehr zu sogenannten Mixed-Use-Immobilien. Eine für das jeweilige Center passende Mischung aus interessanten Einzelhandelskonzepten, guten Gastronomieangeboten, verschiedenen Dienstleistungen, die Möglichkeit Sport zu treiben oder in eine Virtual Reality Welt einzutauchen. Ein Ort der Aktivitäten für Kinder anbietet oder man zum Arzt oder in eine Stadtbibliothek gehen kann.

Es ist wichtig, spannende und anziehungsstarke Aktionen und Events durchzuführen, für die die Kunden gerne in die Center kommen. Die Verbindung der Kanäle, also die Verknüpfung von Onlinehandel und stationärem Handel hat sich sicherlich durch die Pandemie noch beschleunigt.

Online bestellen und die Ware im Laden abholen oder zurückzugeben, die Produkte im Laden anprobieren und nach Hause schicken lassen oder als Händler einfach online mit dem Angebot sichtbar zu sein, sind immer wichtiger werdende Services.

Nach rund drei Jahren und mehreren Lockdowns: Wie haben sich die Besucherfrequenzen entwickelt? Sind die Menschen generell zurückhaltender geworden?

André Stromeyer: Das ist standortabhängig, aber generell haben sich die Frequenzen weitestgehend wieder stabilisiert.

An manchen Standorten liegen wir sogar über 2019. In Stadteilzentren oder kleineren Städten waren während der Hochphase der Pandemie die Frequenzen sogar besser als in manchen Innenstädten der Metropolen. Dort waren die Büros leer und die Touristen haben gefehlt haben. Das gehört ja aber zum Glück der Vergangenheit an. Die aktuellen Frequenzen stimmen optimistisch für das Jahresendgeschäft.

Konnten Sie durch die Pandemie eine Veränderung im Konsumverhalten der Menschen feststellen?

André Stromeyer: In manchen Branchen hatten die Konsumenten während der Lockdowns keine andere Wahl als online einzukaufen und auch zu den Zeiten als die Geschäfte zwar öffnen durften, aber Zutrittsbeschränkungen hatten, haben einige eher im Internet ihre Einkäufe erledigt. Einen Pullover mit Maske im Geschäft anzuprobieren hat auch nicht wirklich viel Spaß bereitet.

Einkaufscenter leben davon, dass man neben dem Einkauf verweilen und was essen oder einfach nur einen Kaffee trinken kann – das alles war ja während der Hochphase der Pandemie nicht möglich.

Die Menschen wurden in der Zeit ja quasi angewiesen sich so kurz wie möglich in den Geschäften und den Centern aufzuhalten und Cafés und Restaurants durften nur „To-Go“ anbieten. Da haben auch Personen, die bis dato nicht onlineaffin waren, im Internet eingekauft. Allerdings mit unterschiedlichen, nicht immer positiven Erfahrungen.

Zunächst sind nach der Aufhebung der Maßnahmen die Kunden zwar weniger in die Center gekommen, haben dafür aber gezielter und mehr eingekauft. Aber zum Glück wollen die meisten Konsumenten, dass alle Sinne angesprochen werden. Riechen, schmecken, fühlen – das kann das Internet nicht bieten. Und der Mensch ist ein soziales Wesen. Er will sich mit anderen Menschen im Center treffen und was erleben oder einfach alleine im Café sitzen und dabei anderen Menschen zugucken. Dafür gibt es u.a. immer mehr Gastronomieangebote und Entertainmentkonzepte.

Geschäfte bieten eine Vorauswahl im Dickicht des unbegrenzten Angebots des Onlinehandels mit gutem Service und ansprechendem Ladendesign. Generell lässt sich ein steigendes ökologisches und soziales Bewusstsein der Konsumenten feststellen. Das Thema Nachhaltigkeit wird für die Konsumenten immer wichtiger. Die Kunden sind aber auch weiterhin preissensibel, durch die aktuelle Inflation hat sich dies sicherlich noch verstärkt.

Infolge des Ukraine-Krieges gibt es an allen Ecken und Kanten Lieferengpässe. Wie wirkt sich diese Tatsache auf die Baukosten im Immobiliensektor aus?

André Stromeyer: Das ist für die Branche ein großes Problem. Auf der einen Seite sind Baukosten stark gestiegen, so dass die Firmen schauen müssen, wie und ob die Projekte wirtschaftlich umgesetzt werden können und auf der anderen Seite sind manche Materialien und Bauteile derzeit am Markt einfach nicht erhältlich oder nur mit einer langen Lieferzeit. Teilweise bekommen sie auch gar keine Angebote für angefragte Leistungen. Wir wissen von Projektentwicklern, die neue Projekte erst mal auf Eis gelegt haben und abwarten, wie sich die Situation im nächsten Jahr entwickeln wird. Auch wir prüfen sehr genau, welche Um- und Neubauten wir in nächster Zeit umsetzen werden.

Ebenfalls in aller Munde: die steigenden Energiekosten. Insbesondere Shopping Center sind hier stark betroffen. Welche Maßnahmen haben Sie unter anderem im Krohnstieg Center geplant, um dem ein Stückweit entgegenzuwirken?

André Stromeyer: Wir haben das Center gerade erst komplett modernisiert. Dabei haben wir auch die Technik erneuert und so energieeffiziente Technik wie möglich eingebaut z.B. Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung. Die Beleuchtung haben wir komplett auf LED umgestellt. Wir haben die Laufzeiten der Rolltreppen verkürzt und die Einstellungen der Lüftungsanlagen optimiert, um Energie zu sparen. In diesem Jahr haben wir keine Weihnachtsbeleuchtung im Außenbereich und im Innenbereich die Beleuchtungszeiten zurückgefahren. Auch haben wir die Türluftschleier teilweise abgestellt. Wir haben in allen unseren Einkaufscentern die Energiekosten optimiert soweit es geht. Für die Objekte, für die wir neue Stromverträge abschließen müssen, beobachten wir die Preise an der Strombörse sehr genau, da es hier weiterhin große Schwankungen gibt.

Wie wirken sich die momentanen Zustände auf Personal und Fachkräfte aus?

André Stromeyer: Das ist ein großes Problem für viele unserer Mieter und zieht sich durch sämtliche Branchen, egal ob im Einzelhandel, in der Gastronomie oder in den Dienstleistungsbereichen durch und ist somit natürlich auch für uns ein Problem. Wir haben einige Diskussionen über die Einhaltung der Öffnungszeiten, die in den Centern einheitlich vorgegeben sind. Die Mieter sagen uns dann, dass sie nur für eine Schicht Personal haben und nicht die Kernöffnungszeiten von 10:00-20:00 Uhr einhalten können. Wir führen auch Gespräche mit potentiellen Mietern über neue Standorte, die uns ganz klar kommunizieren: Besorgt mir das notwendige Personal, dann unterschreibe ich auch einen Mietvertrag bei euch. Teilweise werben die Mieter sich in den Centern das Personal sogar gegenseitig ab.

Und wie verhält sich die aktuelle Stimmung bei Ihren Mietern?

André Stromeyer: Unterschiedlich. Discount und Luxus funktionieren gut. Die Mitte hat es teilweise schwer. Der Herbst war für die Textilhändler zu warm. Bei 18 Grad im Herbst hat kaum jemand eine warme Jacke oder einen Mantel gekauft. In den letzten Wochen hatten wir aber das passende Wetter dafür.

Die schon besprochenen hohen Energiekosten sind für viele Mieter natürlich ein großes Thema. Auch werden Ladenbau und die Produkte im Einkauf teurer und über das Personalproblem haben wir ja schon gesprochen. Auch die teilweise aufgrund der Inflation steigenden Mieten sind natürlich ein Thema. Nach den vergangenen beiden herausfordernden Jahren, erfreut die Händler das starke Weihnachtsgeschäft natürlich.

Abschließend einmal Hand aufs Herz und frei heraus: Wenn Sie im kommenden Jahr eine Sache ändern könnten, ganz egal was – was würden Sie sich für Ihr Unternehmen wünschen?

André Stromeyer: Ich wünsche mir, dass sich die „Preise“ wieder auf ein vernünftiges Niveau einpendeln. Das gilt u.a. für Baumaterialien, Energie, aber auch für die Inflation und Zinsen. Dann können wir geplante Bauvorhaben und Umbauten starten. Die Konsumenten werden mehr einkaufen und konsumieren, Händler und Gastonomen gute Umsätze und niedrigere Kosten haben. Dadurch sind dann auch unsere Mieter zufrieden.