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Sanierungsgebiet: Was auf Ahrensburger jetzt zukommt

Viele Villen an der Königstraße gelten laut Ahrensburgs Innenstadtkonzept als „erhaltenswert“

Viele Villen an der Königstraße gelten laut Ahrensburgs Innenstadtkonzept als „erhaltenswert“

Foto: Janina Dietrich / HA

Ahrensburg verlangt Ausgleichszahlungen bei gesteigertem Grundstückswert. Auf Fördergeld können dagegen nur wenige hoffen.

Ahrensburg.  Heute Abend soll das Sanierungsgebiet „Ahrensburger Innenstadt/Schlossbereich“ im Bauausschuss festgelegt werden. Stimmen die Mitglieder der Beschlussvorlage zu, wird es vom Bahnhof bis zum Schloss reichen, 60 Hektar groß sein und rund 1000 Flurstücke umfassen. Die Zahl der betroffenen Eigentümer ist wegen Wohnblöcken und Mehrfamilienhäusern deutlich höher. Die Stadt rechnet mit etwa 5000 Personen. Für sie gelten in den kommenden 15 Jahren – so lange soll die Sanierungszeit voraussichtlich dauern – besondere Vorschriften.


Entstehen für Eigentümer durch
die Zugehörigkeit zum Gebiet Kosten?

Ja. Die Stadt erhebt Ausgleichsbeträge für die Wertsteigerung, die die Grundstücke durch die Sanierung vor ihrer Haustür erfahren. „Sie werden mit Abschluss des Sanierungsverfahrens fällig“, sagt Kay Renner von der Stadtplanung. Also nach 15 Jahren. Eigentümer könnten aber eine sogenannte „vorzeitige Ablösung“ bei der Stadt beantragen, wenn die Sanierungsvorhaben vor ihrer Tür beispielsweise bereits nach fünf Jahren abgeschlossen seien. Renner sagt: „Der Eigentümer spart dann Geld, da die Stadt ihm dafür einen vorher ausgehandelten Rabatt gewähren wird.“


Wie viel Geld müssen die Eigentümer
voraussichtlich zahlen?
Die Stadt will dazu noch keine Prognose abgeben, spricht aber von „eher geringen Kosten“. Der Gutachterausschuss des Kreises werde die Grundstücke jeweils mit und ohne Sanierung bewerten, sagt Renner. Die Differenz zwischen den Werten müssten die Eigentümer dann zahlen. Ein fiktives Beispiel: Wenn die Gutachter ermitteln, dass der Quadratmeterpreis am Rondeel nach den Sanierungsaktionen von 805 Euro auf 825 Euro gestiegen ist, müsste der Eigentümer eines 400-Quadratmeter-Grundstücks 8000 Euro an die Stadt zahlen. Bei der Höhe der Beträge spiele unter anderem eine Rolle, ob sich Grundstücks- und Lagemerkmale, Verkehrsanbindung, Stellplätze, Umgebung und Umwelteinflüsse verbessert hätten.


Werden zusätzlich noch Beiträge
beim Ausbau von Straßen fällig?

Nein. Durch die Zugehörigkeit zum Sanierungsgebiet entfallen diese Kosten, die oft im vierstelligen Euro-Bereich liegen. „Das ist ein Riesenvorteil“, sagt Renner. „Durch die Ausgleichsbeträge zahlen die Eigentümer weniger.“


Gibt es Fördermöglichkeiten, wenn Eigner Gebäude modernisieren wollen?
Ja, aber nur für wenige. Rund 650.000 Euro habe die Stadt in der 15-jährigen Sanierungszeit für Grundstückseigentümer vorgesehen, berichtet Renner. Hoffnung auf Geld aus diesem Topf dürfen sich aber nur Personen machen, die ein „städtebaulich bedeutsames historisches Gebäude“ mit „erhaltenswerter Bausubstanz“ besitzen. Darunter fallen im Sanierungsgebiet laut Renner nur rund 30 private Gebäude. „Wer zum Beispiel eine Gründerzeit-Villa aus dem Jahr 1904 hat, könnte einen Antrag für eine Modernisierung der Außenfassade, des Mauerwerks oder des Dachs bei der Stadt stellen“, sagt er. Die Verwaltung prüfe für jeden Fall einzeln, ob sie das Bauvorhaben finanziell fördere. Wer unterstützt wird, kann sich zudem über steuerliche Vorteile freuen. Denn in Sanierungsgebieten können Renovierungskosten laut Renner erhöht steuerlich abgesetzt werden.


Welche Vorhaben sind im Gebiet
überhaupt genehmigungspflichtig?

Sehr viele. Die Eigentümer müssen die Stadt unter anderem um Genehmigung bitten, wenn sie ihr Grundstück verkaufen wollen. „Das ist ein Kontrollmechanismus, mit dem wir Spekulationen und unverhältnismäßige Bodenpreissteigerungen ausschließen wollen“, sagt Renner. Wenn ein Grundstück zum Beispiel einen Wert von einer Million Euro habe, aber für drei Millionen verkauft werden soll, werde die Stadt ein Veto einlegen.

Aus ähnlichem Grund müssen sich Eigentümer bei der Stadt eine Genehmigung holen, wenn sie für ihre Immobilie einen neuen Miet- oder Pachtvertrag für einen Zeitraum von länger als einem Jahr abschließen wollen. „Auch hier schauen wir darauf, dass die Preise nicht künstlich in die Höhe getrieben werden“, sagt Kay Renner. Auf die Auswahl von Mietern oder Käufern wolle die Stadt aber keinen Einfluss nehmen, versichert der Verwaltungsmitarbeiter.

Spezielle Genehmigungen sind zudem künftig bei Bauvorhaben, Modernisierungen, Teilung des Grundstückes und der Aufnahme von Hypotheken nötig – „damit wir wissen, was in unserem Sanierungsgebiet so abläuft“, sagt Renner. Viele hätten Angst, dass sie jetzt keine Hypothek mehr bekämen. Aber diese Sorge sei unbegründet.

CDU stellte umfangreiche Anfrage an die Verwaltung

„Die Innenstadt von Ahrensburg ist ein hochsensibler Bereich, in dem man vorsichtig agieren muss“, sagt Carola Behr, CDU-Mitglied im Bauausschuss. „Deshalb ist es gut, wenn die Vorhaben der Eigentümer künftig von mehreren Personen geprüft werden.“ Durch die Schaffung des Sanierungsgebiets müssten Politiker, Verwaltungsmitarbeiter und Hauseigentümer mehr miteinander reden. Das sei für alle von Vorteil – auch für die Bürger. So sinke die Gefahr, „dass wir etwas in der Innenstadt bekommen, was keiner will“.

Die CDU hatte zunächst Bedenken gehabt, der Festlegung des Sanierungsgebietes zuzustimmen, hatte deshalb im letzten Bauausschuss eine umfangreiche Anfrage an die Verwaltung gestellt. Die nun vorliegenden Antworten hätten alle Zweifel ausgeräumt, sagt Behr. „Die Eigentümer wurden alle informiert. Es wird nichts ohne ihr Einverständnis und das der Stadtverordneten passieren.“ Die Ausweisung des Sanierungsgebietes sei aber notwendig, damit die Stadt überhaupt handlungsfähig sei und Geld von der Städtebauförderung bekommen könne. Behr: „Wir werden das Vorhaben nun positiv begleiten.“