Hoch im Norden Hamburgs fällt jetzt der Startschuss für ein Wohngebiet mit sehr eigenem Charme. Es heißt „Unten den Linden Hamburg“, umfasst 106.000 Quadratmeter und bildet das Kernstück des ehemaligen Geländes des Krankenhauses Ochsenzoll. Auf dem parkähnlich angelegten Terrain entstehen vom Herbst an in den denkmalgeschützten, historischen Bettenhäusern, Wirtschaftsgebäuden und in einer Reihe moderner Neubauten insgesamt 450 Eigentumswohnungen für Investoren und Selbstnutzer.
Mit Berlins mondänem Prachtboulevard hat Hamburgs „Unter den Linden“ nur den Namen gemein. Entlang der halbkreisförmigen Lindenallee soll sich eine Symbiose aus urbanem und dörflichem Charakter entwickeln und Paaren, Familien mit Kindern und Singles ein neues Zuhause geben: Wohnen im Grünen unweit der Stadt.
Das Areal liegt circa 15 Kilometer nördlich der Innenstadt und fünf Kilometer vom Flughafen. Die U-Bahn-Stationen Kiwittsmoor und Ochsenzoll sind zu Fuß schnell zu erreichen, ebenso das Naturbad Kiwittsmoor und die Ganztagsgrundschule Neuberger Weg. Auf dem Gelände wird eine Kindertagesstätte mit großen Außenflächen zum Spielen und Toben gebaut. Weiterhin werden die Autos der Anlieger überwiegend in Tiefgaragen verschwinden, um den Parkcharakter nicht zu stören.
Um die Besonderheit des Quartiers zu verstehen, sollte man sich ein wenig mit der Geschichte dieses Areals beschäftigen. Ochsenzoll wird seit Jahrhunderten die Gegend zwischen Langenhorn und Norderstedt genannt. Bis in die Mitte des 19. Jahrhunderts mussten hier an der Grenze zwischen Hamburg und Holstein die Ochsenfuhrwerke ihren Wegezoll entrichten – quasi ein Vorläufer der heutigen Lkw-Maut. Ab 1893 bekam der Name Ochsenzoll eine andere Bedeutung. Auf dem großen Areal am Stadtrand der Hansestadt wurde eine „landwirtschaftliche Kolonie für Geisteskranke” errichtet, ursprünglich als ländliche Dependance für 200 Patienten der städtischen Staatskrankenanstalt Friedrichsberg (heute geführt als Schön Klinik Hamburg-Eilbek). 1905 wurde die Heilanstalt in „Irrenanstalt Langenhorn“ umbenannt, ausgebaut und wuchs bis 1914 auf 2000 Betten an. Angeblich soll sich der damalige Architekt der Anlage bei der Anordnung der Häuser – von oben betrachtet – an der Positionierung verschiedener Nervenzentren im menschlichen Hirn orientiert haben.
Als 2004 die Hamburger Krankenhäuser Heidberg, Ochsenzoll und Wandsbek privatisiert wurden und zur Asklepios Klinik Nord fusionierten, gab es keine Verwendung mehr für die südliche Hälfte des Areals in Ochsenzoll. Die Hamburger Finanzbehörde teilte es unter dem Namen Oxpark auf und ging auf die Suche nach Investoren.
Jetzt kommt mit „Unter den Linden Hamburg“ das Filetstück des Oxparks auf den Markt. Es umfasst 10,6 Hektar Parklandschaft mit 26 historischen Bestandsgebäuden sowie Platz und Plänen für zwölf neue Mehrfamilien- und Stadthäuser. Bis 2016 werden Wohnungen mit ein bis fünf Zimmern und individuellen Grundrissen zwischen 38 und 183 Quadratmetern entstehen; 200 in den rund 20 ehemaligen Bettenhäusern und Wirtschaftsgebäuden, die anderen 250 verteilen sich auf die Neubauten. Das Investitionsvolumen beträgt rund 120 Millionen Euro.
Baubeginn für den ersten der vier Abschnitte ist im Herbst, der Verkauf der Wohnungen startet im Juni. Die Quadratmeterpreise beginnen bei etwa 3500 Euro – die Neubauten sind etwas günstiger als die Wohnungen in den restaurierten und um Balkone, Terrassen und Dachgauben erweiterten Altbauten. Weil die Einheiten direkt vom Bauträger vermarktet werden, entfallen Maklerprovisionen.
Die Attraktivität der Altbauten liegt im historischen Charme der Häuser und in der steuerlichen Förderung von denkmalgeschützten Gebäuden. Wer in diese investiert, wird vom Staat belohnt. Allerdings gelten für Investoren und für Selbstnutzer etwas unterschiedliche Regeln. Für Investoren gibt es generell zwei Steuervorteile. Erstens: 40 Jahre lang kann der Käufer jedes Jahr 2,5 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes – abzüglich Grundstücksanteil – beim Fiskus geltend machen (lineare Abschreibung). Zweitens können Modernisierungskosten acht Jahre lang jeweils mit neun Prozent und weitere vier Jahre mit jeweils sieben Prozent von der Steuer abgesetzt werden. Dazu zählen nicht automatisch alle Modernisierungskosten. Bei den Altbau-Wohnungen in „Unter den Linden“ wird allerdings ein sehr hoher Prozentsatz der Ausgaben geltend gemacht werden können.
Wer selbst in einem denkmalgeschützten Objekt wohnen möchte, für den entfällt die Gebäude-AfA, er kann aber 90 Prozent der akzeptierten Modernisierungskosten verteilt über zehn Jahre steuerlich vortragen. Denkmalschutz gilt als eine der letzten wirklich lukrativen Steuersparmöglichkeiten. Der Erfolg steht und fällt allerdings mit dem Zustand der Immobilie und der Zuverlässigkeit und Bonität des Baupartners. Bei beiden Faktoren sollten „Unter den Linden“-Investoren sicher vor bösen Überraschungen sein.
„Unter den Linden“ ist ein Projekt der in Augsburg ansässigen Patrizia AG. Das Unternehmen hat zum Beispiel den Wasserturm im Schanzenpark zu einem Hotel umgebaut. Sowohl Vertreter der Stadt als auch des Bauunternehmens beteuern das gegenseitig gute Verhältnis. Hamburgs Oberbaudirektor Jörn Walter bezeichnete die Kooperation zwischen Denkmalschutz und Wohnungsbau bei diesem Projekt sogar als „beispielhaft”.
Drei Architektenbüros sind mit Planung der Neubauten beauftragt: Raumwerk (Frankfurt), kadawittfeld (Aachen) sowie Störmer Murphy & Partner (Hamburg). Zuständig für die Entwicklung der denkmalgeschützten Bestandsgebäude ist das Büro Gibbins European Architects (Hamburg).
Mehr Infos unter www.unterdenlinden-hamburg.de oder Tel. (0800) 5575500.
Der Autor Claus-Peter Haller ist Chefredakteur des Immobilienmagazins „Bellevue“
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