Untervermietung nur mit Erlaubnis

Serie Mietrecht, Teil 5: Möglich ist ein Sonderkündigungsrecht, wenn der Vermieter auf stur schaltet. Dies geht nicht immer

Die Frage, ob ein Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung erteilen muss, führt häufig zu Streit und endet nicht selten vor Gericht. Was also ist erlaubt - und was nicht? Obwohl das Gesetz hierzu in den Paragrafen 540 und 553 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) deutliche Regelungen vorsieht, gibt es immer wieder Auslegungsprobleme. Grundsätzlich gilt: Der Mieter darf nur mit Erlaubnis des Vermieters einem Dritten die Mieträume ganz oder zum Teil überlassen. Und er muss den Untermieter mit Namen und Adresse benennen können.

Lehnt der Vermieter die Untervermietung der gesamten Wohnung ab, kann der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht gemäß § 540 Abs. 1 S. 2 BGB Gebrauch machen und das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Dies gilt auch, wenn der Mietvertrag zeitlich befristet ist oder einen Kündigungsausschluss vorsieht. Wichtig: Das Sonderkündigungsrecht des Mieters kann nicht durch einen formularvertraglichen Ausschluss beseitigt werden. Vermieter sollten sich deswegen davor hüten, voreilig zu erklären, sie seien grundsätzlich nicht mit einer Untervermietung einverstanden.

Bei einer nur teilweisen Überlassung des Wohnraums muss der Vermieter in aller Regel seine Genehmigung geben, es sei denn, der in Betracht gezogene Untermieter erscheint unzuverlässig oder beabsichtigt, den Mietzweck zu ändern. Auch wenn der Wohnraum dadurch übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann - beispielsweise bei baldigem Ende des Hauptmietverhältnisses -, kann der Vermieter ablehnen. Entsteht jedoch für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse, die Wohnung teilweise einem Dritten zu überlassen, so kann er vom Vermieter die Erlaubnis verlangen. Es genügen einleuchtende Gründe wirtschaftlicher, persönlicher oder auch familiärer Natur. Voraussetzung ist, dass auch hier der in Betracht gezogene Untermieter mit Namen und Adresse benannt wird und die Wohnung weiterhin selbst vom Mieter genutzt wird. Der Vermieter kann in einem solchen Fall Mietzuschlag verlangen.

Er hat auch einen Anspruch, zu erfahren, mit welcher Person ein auf Dauer angelegter Haushalt begründet wird, denn auch der Lebensgefährte eines Mieters gilt als "Dritter". Gerade weil der Lebensgefährte das Recht erwirbt, bei einem Versterben des Mieters in den Mietvertrag einzutreten (§ 563 BGB), muss der Vermieter vorab dessen Einzug erlaubt haben.

Besucht werden darf der Mieter so häufig er will und von wem er möchte. Auch darf er einen Wohnungsschlüssel aushändigen. Laut Definition spricht man von einem Besucher, wenn dieser aufgrund besonderer persönlicher Beziehungen den Mieter aufsucht und sich für eine vorübergehende Zeit in der Wohnung aufhält - ohne dafür ein Entgelt zu zahlen. Zeitliche Grenzen lassen sich hierbei nur schwer ziehen. Bei einem Zeitraum von etwa vier bis sechs Wochen dürfte jedoch vermutet werden, dass die Aufnahme des Dritten auf Dauer angelegt ist. Es ist dann Aufgabe des Mieters, das Gegenteil zu beweisen.

Wer die Mietwohnung einem Dritten ohne Erlaubnis für einen längeren Zeitraum überlässt, erfüllt den Tatbestand einer unerlaubten Untervermietung (BGH VIII ZR 74/10). Zieht der Mieter aus und überlässt die Wohnung einem Dritten, ohne dies vorab mit dem Vermieter abzustimmen, so kann das Mietverhältnis durch den Vermieter außerordentlich gekündigt werden.

Die Autorin ist Fachanwältin. Ihre Broschüre "Eine Wohnung mieten - aber wie?" ist nach Ablauf dieser Serie kostenlos in der Geschäftsstelle des IVD-Nord, Büschstraße 12, erhältlich.